??步入2021年下半年以來，樓市熱度明顯轉淡，成交逐月下行，似乎拐點已至，各城市跌多漲少，分化行情加劇，市場是真的轉冷了嗎？背后動因幾何？是短期政策“高壓”所致還是市場周期輪動使然，亦或是本身需求受限？而市場下行城市又存在哪些差異化特征呢？

??6月以來成交逐月下行，8月百城同環比齊跌城市已擴容至52個

??縱觀2021年以來成交走勢，年后市場呈現“先揚后抑”的變化，根據我們重點監測的百城數據顯示，今年“小陽春”行情較為火爆，3-5月月均成交在5200萬平方米左右，較之去年全年月均水平高出1000萬平方米，不過自6月以來市場逐步回落，7-8月更是同比由增轉跌，樓市回歸淡季。

??據統計，8月典型城市商品住宅成交熱度有所回落，70個監測城市預計成交規模達3982萬平方米，環比下降9%，同比降幅持續擴大，下降19%，較2019年同期降幅也有9%。此外，在我們的監測范圍中下半年以來成交同、環比齊降的城市個數顯著增長，據統計6月70城中同、環比齊降的城市數量為43個，至8月已增長至52個。

??我們篩選了上半年市場高熱（累計同比上漲30%以上），下半年回落程度略有不同的9個典型城市，上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島，其中徐州回落最為顯著，7-8月相較去年同期降幅達50%以上，武漢、寧波、廣州次之，降幅也在20%以上，長沙、合肥、上海、無錫、青島則在15%以內。

??不同城市的回落動因略有不同，大體可以分為以下三類：

??1、廣州、武漢、無錫、徐州信貸收緊疊加調控升級，造成熱度“真降”

??首先，廣州、武漢、無錫、徐州主要是因調控政策持續發酵導致的購房需求出現階段性疲軟，一方面，與全國整體信貸政策收緊密切相關，自年初央行推出房地產貸款集中度管理制度以來，各地銀行紛紛收攏資金，導致市場出現了房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調等現象，廣州、武漢、無錫、徐州也不例外，不僅房貸利率上調，無形間增加了購房者的潛在成本，而且銀行房貸放款周期基本都在3-6個月，武漢、廣州甚至出現了二手房停貸情況，嚴重抑制了居民賣房再買的置換需求，從而導致整體樓市增長動能轉弱。

??另一方面，針對上半年樓市火爆的部分熱點城市，地方政府也出臺了一系列的調控政策，諸如徐州、廣州等前期上漲過快的10余個城市紛紛收到了住建部約談，因而政策持續加碼，一定程度上也抑制了購房需求釋放，造成短期內市場下行回落。

??以徐州為例，自去年起徐州樓市可謂大火了一把，供求同步放量下年末成交創造了新高，2021年初市場顯著回落但仍處于成交高位，4月徐州土拍發布新政，通過“土拍熔斷+區域價格管控+成品房控制在40%”的層層加碼抑制樓市熱度，自政策出臺以來新房成交大幅回落；8月徐州被中央約談，隨即9月初便出臺了8條新政，涉及公證搖號、房地價雙限、設定區域最高備案價等多個方面，再給徐州樓市“澆下一盆冷水”，雖在供應端沒有明顯回調，但7月以來商品住宅成交面積已不足40萬平方米，7-8月整體成交規模較之去年同期銳減51%。在持續不斷的調控及信貸收緊的大背景下，徐州下半年市場或將在低位有小幅度回升但整體成交規模仍將在低位運行，樓市短期內再難重現去年的高光表現。

??再如武漢，隨著新冠疫情“陰霾”已過，2021年上半年樓市大熱，因基數較低，同比上漲近150%，而進入下半年市場熱度驟降，7-8月整體成交量同比去年減少31%，事實上，自5月旺季過后武漢已進入回調，究其原因，與信貸升級和調控加碼密不可分。

??信貸方面，目前武漢二手房僅部分銀行可以受理貸款，但是貸款周期很長，部分銀行已經停止向二手房放款，導致“新老交替”難度升級，部分置換需求難以釋放，此外，下半年武漢政府也加碼了調控，7月末出臺了房票制度，限時60天憑票買房且同一時間僅能登記一個樓盤，進一步削減了市場需求。政策落地后武漢市場進一步降溫，8月成交同、環比齊跌且降幅增至30-40%。目前來看，新政效應仍在持續釋放，若未來沒有明確政策放寬的利好調控，武漢下半年成交量或將持續低迷。

??2、青島等內生城市需求固定，需求集中釋放完畢后無以為繼真回落

??青島屬于典型的內生型城市，需求相對固定：在售多數改善、剛需類樓盤以地緣性客戶為主，占比可達6-8成，從七普數據來看，青島人口增量也相對有限，2020年常住人口總量為1007.2萬人，較2010年增加135.7萬人，增長幅度15.6%，年平均增速為1.5%，在31個900萬以上人口城市中，整體增速排名17位，相較同量級城市，青島近十年平均增速較慢。

??縱觀青島歷年來成交變化，自2018年以來年均成交規模都在1500萬平方米左右，2020年疫后止跌轉增，2021年上半年熱度不減，主要源于短期政策刺激，2020年城陽出臺了共有產權房政策，人才分檔，最高政府可補貼30%放款，觸發一波剛需、投資需求的集中釋放。目前來看，市場已有轉冷跡象，主要是因共有產權房政策對地方財政造成巨大壓力，政府財政吃緊，需開發商墊資，沖擊了房企應對集中供地收攏資金的財政戰略，各房企推進共有產權房政策積極性逐漸消弱。加之青島本身就屬“賺GDP但不賺錢”的城市，以第二產業主導，收入低、消費高、剛需買房經歷了前一輪集中釋放，已然到達階段性瓶頸，三季度規模回調已是大概率事件。

??3、上海、合肥、長沙、寧波并未降溫，供應空窗期導致短期成交數據“假衰”

??此外，還有諸如上海、合肥、長沙、寧波，市場并未真正降溫，更多源于7-8月供貨空窗期造成的短期市場回落，一方面“雙集中”土拍新政使得房企從拿地到供應的時間日益趨同，非常容易導致供應短期或集中放量的情況；另一方面，部分熱點城市政策調控收緊，也會在調控前期延緩預售證審批節奏，甚至出臺集中供應的政策。

??分城市來看，上海主要是因3月出臺新房集中供應政策導致市場供需短期失衡，疊加樓市傳統淡季和疫情防控升級，8月份四批次集中供應項目延遲，市場進入短暫的供應“空窗期”，8月僅供應27萬平方米，同環比降幅均在75%以上，降至年內低位。不過作為長三角龍頭城市，上海新房成交表現較為堅挺，7-8月整體同比去年僅回落3%，市場回調但降幅可控。

??長沙自步入2021年下半年以來，市場基本延續了供不應求態勢，7、8月供應顯著回調也帶動了成交回落，據統計，長沙市自5月以來供應持續放緩，7-8月商品住宅供應面積僅80萬平方米左右，較之年內高點減少了130萬平方米，體量僅去年同期一半，供應收窄導致了成交隨之下滑。

??但市場成交熱度并未回落，長沙新盤的開盤去化表現仍“在線”，8月開盤去化率基本保持在71%高位徘徊，此外，部分項目開盤即罄，如旭輝·雨花郡月末加推120套認購率100%，夢想麓隱桐溪加推57套240平以上的改善大平層也是開盤即空，城市購買力較為充足，后市有望成交回升。

??綜上，我們認為未來城市間分化仍將延續，根據各城市特征之后的成交走勢也有所不同：

??對于短期內供應受限的城市來說，當前的成交回落主因還是常規淡季下短期的回調，此類城市多數為上海、長沙等一二線核心城市，城市基本面良好，基于年內尚有1-2次集中供地未開放，待供應放量后成交規模或將有所回升；

??而受信貸政策及樓市調控影響較深的各城市未來預期不明朗，雖有傳聞下半年貨幣政策將向寬信用轉向，不過從我們實際調研情況來看，多地銀行尚未有明確動向，目前樓市信貸端依舊從嚴；后期成交釋放空間相對有限。

??針對內生型城市而言，需求段較為固定，在未來沒有重大樓市利好及城市規劃的前提下，基于前期大漲的情況已提前透支未來需求預期，下半年成交表現回調將是大概率事件。