??四季度調(diào)控放松序幕拉開 三類壓力城市有望適度松綁。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??10月10日，哈爾濱出臺16條穩(wěn)樓市舉措，無獨有偶，8月以來，沈陽、長春都曾出臺過救市措施，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，東北地區(qū)前8月銷售金額同比負增，足以見得東北房地產(chǎn)市場下行壓力之大。我們認(rèn)為，青年人口大量流出、陷入深度老齡化所導(dǎo)致的購房需求萎縮乃是東北樓市持續(xù)低迷的根本癥結(jié)所在。

??展望四季度，我們認(rèn)為，地方調(diào)控放松序幕正在拉開，三類壓力城市房地產(chǎn)調(diào)控有望獲得適度松綁——房價下滑過快、庫存風(fēng)險過高、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市。

??1 東北地區(qū)前8月商品房銷售額同比負增
沈長哈三省會相繼救市

??10月10日，哈爾濱出臺“十六條”政策全方位穩(wěn)樓市。房企端，降低預(yù)售取證門檻、加快預(yù)售資金返還、降低土地增值稅預(yù)征率等，減輕企業(yè)流動資金壓力，居民端，發(fā)放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進購房需求釋放。不僅是哈爾濱，短短2個月內(nèi)，東北三大省會城市都已出臺救市舉措。8月17日，沈陽政府約談部分房企，規(guī)范房企降價銷售行為，維護市場秩序，9月9日，沈陽提高人才購房補貼標(biāo)準(zhǔn)，博士、碩士、本科技師首次購房分別補貼7、4、2萬元。9月13日，長春發(fā)布購房補貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業(yè)人才及進城農(nóng)民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，東北地區(qū)商品房銷售面積同比增長1.8%，遠低于全國15.9%的平均增速，銷售金額同比下降0.2%，為唯一負增長的地區(qū)。2021年前8月，東北地區(qū)4個核心二線城市中，僅大連商品住宅成交實現(xiàn)同比正增長，沈陽、長春、哈爾濱3個省會城市成交較之2019年同期跌幅都在兩成以上，哈爾濱跌幅更是高達59%，市場壓力可見一斑。

??二線城市尚且如此，三四線城市樓市下行壓力更大。以東營為例，2020年以來，房價整體呈現(xiàn)下行走勢，2021年9月，成交均價更是跌至6944元/平方米，創(chuàng)近3年來新低。此外，鶴崗、阜新等城市“萬元白菜房”屢屢引發(fā)熱議，作為資源枯竭型城市，房地產(chǎn)市場下行走勢和產(chǎn)業(yè)衰退、人口凈流出一樣難以逆轉(zhuǎn)。

??2 青年人口流失、邁入深度老齡化，
東北樓市之痛在于購房需求急劇萎縮

人口流出、購房需求增長乏力乃是東北地區(qū)樓市持續(xù)低迷的癥結(jié)所在。“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規(guī)模為9851萬，較2010年末減少1100萬人，累計降幅多達10%。

??聚焦城市層面，2010-2020年間，37個地級市中僅沈陽、大連、長春3市實現(xiàn)常住人口正增長。哈爾濱、大慶、佳木斯等20個城市人口增速由正轉(zhuǎn)負，尤其是哈爾濱，2010年末較2000年末人口增加122萬，而近10年人口卻減少了63萬人之多。

??結(jié)構(gòu)方面，青年人外流加速東北人口老齡化進程，所有地級市均已進入深度老齡化。2010年-2020年，我國60歲以上人口占比由13.3%升至18.7%，增長5.4個百分點，而東北各市增幅普遍在10個百分點以上，典型如松原，十年間60歲以上人口占比翻倍式增長，由10.75%增至21.5%。按照國際慣例，65歲以上年齡人口超過14%即是邁入深度老齡化階段，統(tǒng)計顯示，截至2020年，東北地區(qū)所有地級市這一比例均超過14%，多數(shù)城市在16%以上，撫順、本溪、丹東、錦州等更是逼近20%的超深度老齡化紅線。

??人口流失，尤其是具有強購買力和購買意愿的青年人口流失，直接導(dǎo)致購房需求萎縮，隨之而來的是市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，再疊加房地產(chǎn)信貸收緊等短期因素影響，東北房地產(chǎn)市場走弱可謂意料之中。

??3 四季度調(diào)控放松序幕拉開
三類壓力城市有望適度松綁

??聯(lián)系到三季度以來，珠海、惠州等四市降低二手房交易個稅，湘潭、哈爾濱等出臺購房補貼，舉措均直指需求端，旨在刺激購房消費，我們認(rèn)為，地方調(diào)控邊際放松序幕正在拉開，以下三類壓力城市房地產(chǎn)調(diào)控有望獲得適度松綁。第一類，房價下滑過快城市。從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，8月，太原、哈爾濱、秦皇島、岳陽、常德、瀘州、南充等7個城市新房價格同、環(huán)比齊跌，石家莊、北海、襄陽等16個城市二手房價格顯著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出臺“限跌令”的城市市場形勢更為嚴(yán)峻，適度放松調(diào)控也可給予市場喘息空間。第二類，庫存風(fēng)險過高城市。CRIC數(shù)據(jù)顯示，蘭州、煙臺、肇慶等29個城市庫存消化周期突破18個月的警戒線，防城港、衡陽、寶雞等城市更是超過30個月。南寧、惠州、運城等9個城市庫存處在持續(xù)上升通道，消化周期也已逼近紅線，庫存風(fēng)險亦不容小覷。

??第三類，高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放松調(diào)控的動機。諸如昆明，2021年1-8月昆明國有土地出讓金收入達到368.1億元，占一般公共預(yù)算收入比重81%，9月，昆明主城區(qū)供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，僅2宗成功出讓，即便是以往房企激烈爭奪的經(jīng)開區(qū)清水片區(qū)宅地，也因故中止拍賣。