??一、近9年最差“銀十”，40城新房成交量仍在探底

??2021年10月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交2183.1萬平方米，為2013年以來最差“銀十”。從增速來看，10月環(huán)比下降1.9%，同比大降32.4%。自6月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來，已連續(xù)4個月同比降幅加速擴(kuò)大。

??為了避免單月數(shù)據(jù)異動帶來的干擾，本報告采用近6個月新建商品住宅移動平均同比增速來進(jìn)一步分析。從整體走勢來看，該曲線具有明顯的周期性。2020年上半年受疫情影響，成交增速曲線在歷史較低值附近震蕩，7月開始上行。受去年同期的低基數(shù)影響，新建商品住宅移動平均同比增速在2021年4月見頂，其后持續(xù)回落。在各種嚴(yán)格調(diào)控政策的組合拳下，新建商品住宅市場情緒已高速回落，9月40城近6個月移動平均同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。10月新房市場延續(xù)了上月的低迷行情，降幅擴(kuò)大10個百分點至-17.2%。

??從歷史規(guī)律來看，在一個樓市周期內(nèi)，新房市場的降溫時長一般要持續(xù)1-2年左右。目前40城新建商品住宅成交量仍在探底，短時間內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)收縮。雖然近期央行等監(jiān)管層不斷釋放樓市“維穩(wěn)”信號，且年底房企沖刺業(yè)績會加大推貨和促銷力度，但預(yù)計新房市場還是冷為主調(diào)。年底40城新房單月成交面積可能跌破2000萬平方米的大關(guān)。

??二、“放款難”制約40城和全國新房成交，房企銀十“以價換量”黯然落幕

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國新建商品住宅成交面積年初累計同比增速，兩條曲線走勢大致相近。整體看，40城曲線波動更大，主要是因為一二線城市市場彈性大，其次是一二線城市對調(diào)控政策更為敏感。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。2018年1月，該曲線開始反彈，隨后近2年時間里都在0軸附近小幅震蕩。2020年初，受春節(jié)和疫情影響，同比增速曲線大幅跳水，增速創(chuàng)下2012年3月以來的歷史最低點-37.5%。2020年3月隨著銷售逐步恢復(fù)正常，同比降速持續(xù)收窄，并在2020年12月由負(fù)轉(zhuǎn)正。2021年年初，受去年同期低基數(shù)影響，同比增速曲線大幅上行，并在2月迅速見頂，此后持續(xù)回落，截至10月已連續(xù)回落8個月。

??2021年10月，40城新建商品住宅1-10月累計成交面積同比增長8.1%，增速較上月回落5.6個百分點。在進(jìn)入第三季度后，全國普遍出現(xiàn)了放款難的現(xiàn)象，很大程度上制約了新房成交。需要注意的是，在信貸環(huán)境不斷收緊的情況下，“銀十”房企大多通過以價換量來回籠資金。若接下來兩個月房貸仍無明顯放寬政策，“價格戰(zhàn)”或?qū)⒊掷m(xù)到年底，反倒會加劇市場觀望情緒。預(yù)計40城和全國新建商品住宅成交面積年初累計同比增速都將繼續(xù)回落。其中，40城新建商品住宅成交面積年初累計同比增速年底可能穿過0軸。

??三、1-10月累計同比增速一線城市回落速度最快，三線城市已率先轉(zhuǎn)負(fù)

??分梯隊來看，一、二、三四線城市1-10月新建商品住宅累計成交同比增速均收窄，增速依次為32.5%、10.5%、-3.7%，較上月分別收窄8.3、5.6、5.0個百分點。從曲線形態(tài)上看，10月三類城市降幅均略有放緩，主要原因是去年同期基數(shù)的抬升。

??具體來看，10月一線城市增速最高，但單月降幅也最大。主要原因是，一線城市由于去年同期基數(shù)低，今年前2個月同比增速沖高幅度最大，因此降溫狀態(tài)下整體回落速度相對最快，但整體水平也高。三線城市沖高幅度最小，降溫狀態(tài)下回落速度最慢，但因為階段高點相對最低，目前三線城市前10個月同比增速已率先轉(zhuǎn)負(fù)。二線城市沖高幅度介于一線城市和三四線城市之間，因此回落速度和成交增速絕對水平也介于一線城市和三四線城市之間。

??需要注意的是，一線城市以存量房市場為主，供需雙方預(yù)期調(diào)整較三四線城市更快，因此短期內(nèi)在“從嚴(yán)”的政策總基調(diào)不會有大改變的情況下，其新房市場找到新平衡的速度也會較快。三四線城市以新房市場為主，信貸、調(diào)控收緊下，房企對項目去化、銷售回款的需求更為迫切，因此更容易出現(xiàn)降價促銷等惡性競爭，使得新房市場找到新平衡的速度較慢。預(yù)計近期各類城市新建商品住宅成交面積年初累計同比增速都將繼續(xù)收窄，其中二線城市成交增速年底可能可能轉(zhuǎn)負(fù)。此外，目前各地銀行房貸總體依然審慎，一線城市部分銀行房貸放款加快。因此短期內(nèi)一線城市成交增速回落速度放緩可能較明顯。

??四、廣東地區(qū)降溫顯著，惠州10月新房成交同比暴降7成

??40城1-10月新建商品住宅成交面積累計同比增速排名前十的城市依次為：廈門、珠海、北京、杭州、深圳、福州、南京、武漢、上海、南昌。排名后五位的城市分別為淮安、惠州、洛陽、南寧、韶關(guān)。從城市特點來看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強二線城市，而排名靠后的城市主要為弱三線城市。從城市排名變化來看，絕大多數(shù)城市同比增速都顯著回落，其中廣東地區(qū)10月排名下降最為顯著。

??比較有代表性的城市是惠州，1-10月新房成交累計同比增速已擴(kuò)大至-25.6%。自今年5月以來，惠州新房成交量較去年同期已連降6個月。7月29日住建部約談了惠州市負(fù)責(zé)人，指出今年上半年惠州新房價格增長過快。8月9日惠州住建部發(fā)布新政，新購住房三年限售，重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。同時，嚴(yán)查購房資金來源，禁止非銀行金融機構(gòu)向個人提供購房貸款。在嚴(yán)厲調(diào)控下，10月惠州新房成交量較去年同期暴降70.0%。為平復(fù)市場恐慌情緒，10月28日，惠州市住建局局長嚴(yán)戈科在行業(yè)交流座談會上積極表態(tài)，“房地產(chǎn)企業(yè)要觀大勢，看長遠(yuǎn)，堅定發(fā)展信心”。預(yù)期短時間內(nèi)惠州新房樓市或?qū)⒗^續(xù)冷清。

??附注：40個典型城市分別為：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

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