??這是房地產市場強、弱轉化的一年。

??在“房住不炒”主基調下，房地產行業去杠桿全面實施，金融機構大幅壓縮涉房貸款的融資規模；熱點城市持續升級調控，二手房參考價在越來越多城市施行；房產稅試點進入實操階段┄┄一系列強監管之下，連鎖反應正在發生。

??回顧即將過去的2021，上半年成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。

??與此同時，各城市市場加劇分化。部分熱點城市房價轉折，上半年急漲、下半年轉跌。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻，天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價常態化，特價房、工抵房等優惠頻出。

??企業層面，2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長。規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率僅90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業去杠桿、市場降溫的背景下，不斷出現大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，行業從“控制風險”到“暴露風險”。

??市場趨冷，萬科多年前喊出的那句“活下去”一語成讖。短期內活下去比什么都重要，行業已然進入“?！闭邽橥醯臅r代。

??當然，好消息也有。10月以來，監管部門關于房地產行業的表態較為積極，房地產融資政策也出現了邊際改善：近兩月企業融資正逐步回升，居民按揭貸款也有所改善和提速。

??但這并不意味著市場的實質好轉。從整體來看，目前預期的市場底尚未真正到來，短期內房地產市場仍難言樂觀，“促銷售、搶回款”已是業內共識。從宏觀環境來看，我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定，困難和風險挑戰仍然存在。與此同時，未來行業還將繼續落實去杠桿，倒逼企業降負債、居民降杠桿。

??房地產行業的黃金、白銀時代一去不返，青銅時代已經來臨，這已然是現實。不管是對整個行業還是企業，都將從過去的粗放式發展要變成精細化發展，未來要做好過“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準備。另外一方面，青銅時代房地產還有未來，行業十幾萬億體量仍然可以維持，房價總體依然穩中有升，房企轉向低利潤、低增長、低杠桿的內生型增長模式，并且催生出多種關聯的新賽道如物業、長租公寓、養老、資管。

??風起的時候，保持鎮定。在過去二十多年的住宅大開發時代，我們擁抱時代擁抱紅利。站在2022的十字路口，在與困難基本面較量的過程中，我們以“跨越”的姿態同行——跨越眼前的困難，跨越積累的難題，跨越行業的痛點，用一個交點，鏈接過去與未來的相遇，穿越又一個行業周期。

??跨越2022，我們一同擁抱又一個行業周期。

??點擊查看完整版報告：丁祖昱：市場發展白皮書