??雖然疫情管控全面解綁，但2023年開局依舊很“難”，我們認為，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預期便是止跌，供應稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力。

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??2023年初伴隨著疫情管控的全面放松，春節(jié)假期再度迎來返鄉(xiāng)高峰，鐵路客流繼續(xù)保持回升態(tài)勢：1月21日至27日，全國鐵路發(fā)送旅客5017.4萬人次，日均發(fā)送716.8萬人次，同比增長57.0%，恢復至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎來返程客流高峰，連續(xù)2天突破千萬人次。而樓市層面，雖然三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，但總體難挽成交頹勢，今年春節(jié)成交同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達到3成以上。

??40城兩周供應較往年同期下降3成以上
皖川贛部分三四線同比翻番

??2023年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，雖然疫情管控全面解綁，但受樓市低迷行情影響，除了青島、長沙、梅州等少數(shù)熱點城市在春節(jié)周（2023年1月21日-1月27日，下同）供應量達2萬平方米以上，多數(shù)城市均近乎于0供應，蕭條程度可見一般。

??結合春節(jié)前一周（2023年1月14日-1月20日）累計兩周的新增供應來看依舊不容樂觀：據(jù)CRIC監(jiān)測，40個重點城市在春節(jié)兩周（2023年1月14日-1月27日，下同）的新增供應量僅為306.9萬平方米，較2021年同期下降了30%，與2021年和2019年同期對比，降幅也在45%左右。

??一線高位回落，同比下降75%，僅深圳因基數(shù)較低增幅顯著；二三線“中規(guī)中矩”，同比跌幅均為23%，較2021年跌幅也在4-5成。合肥、福州、常州、六安、淮北、樂山、上饒等迎來一波供應小高峰，同比“翻番”，房企推盤積極性相對較高，尤其是六安、淮北、上饒等外出務工人員較多，房企還是“蓄勢待發(fā)”，對疫情放開后的“返鄉(xiāng)置業(yè)”保持著樂觀的預期。

??成交同比降14%，一線韌性猶存
溫莞中珠等三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪

??受房企推盤積極性較低影響，2022年春節(jié)樓市成交尚未止跌。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市在春節(jié)周成交量僅為35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。細化到日度變化，2023年春節(jié)前一周成交量開始波動下行，春節(jié)周降至低位，自年初二開始，日度成交基本創(chuàng)2019年以來同期新低。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，雖然春節(jié)周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。二線成交表現(xiàn)略顯遜色，9個典型城市春節(jié)周成交僅為7.1萬，環(huán)比下降86%，同比降幅也達到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數(shù)城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四線“逆勢翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，28個三四線城市環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??結合17個典型城市認購重點監(jiān)測城市項目案場認購面積數(shù)據(jù)，可以看出，北京、成都等“熱點恒熱”，同比漲幅顯著，福州、青島等低位回升，整體春節(jié)認購面積同比持增。武漢、重慶、南京等相對平淡，市場尚無明顯起色。以武漢為例，春節(jié)期間，可統(tǒng)計的77個在售項目認購量縮減明顯，極少量項目余溫有所延續(xù)，其中38%的項目僅有來訪無認購，47%的項目認購5套以下，10%的項目認購5-10套，5%的項目認購10-15套。南京如是，受春節(jié)返鄉(xiāng)影響，項目整體客戶來訪量約為節(jié)前正常周度來訪量的50-60%左右，多數(shù)項目實際認購也相應偏少。

??三四線熱銷項目占比達66%
川渝低首付“吸睛”、蘇北個別“收折扣”營銷

??微觀項目層面，我們調研了35個城市春節(jié)期間熱銷項目，可以看出，96個熱銷項目中有63個位于三四線城市，占比高達66%，核心一二線城市項目去化表現(xiàn)顯著不及三四線城市。

??具體來看，一二線城市北京、成都等熱銷項目主要集中在供應稀缺、配套健全的核心片區(qū)，以改善項目居多，項目走量較佳。以北京為例，德賢御府因地處地鐵3號線（在建）與12號線（在建）雙軌交匯，春節(jié)期間銷售套數(shù)達到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈羅、愛迪、凱文等17所國際學校資源而保持了較好的項目流速。目前來看，居民購房開始復歸理性，逐步回歸為自住需求為主導，熱銷戶型主力面積段集中在90-130平不等。

??蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購房者，促使多個項目春節(jié)期間去化套數(shù)均在10套以上。瀘州金科美院、資陽武城錦繡年華等均以低首付“吸睛”，資陽武城錦繡年華首付可分期，通過引入第三方借貸公司，首付低至1萬起。

??蘇北三四線城市折扣和讓利幅度則不及川渝，多以抽獎、紅包雨、送年貨、送車位優(yōu)惠券等為主。據(jù)CRIC調研，春節(jié)假期期間，徐州在售項目普遍到訪量和認購量上升，剛需購房者回歸樓市意愿明顯。如中海上東島項目，12月末新加推72套房源，至春節(jié)期間已去化過半。值得一提的是，該項目已收回先前折扣，銷售均價由1.2萬元/平方米回升至1.4萬元/平方米，后續(xù)還將加推精裝房源。又如弘陽天卿項目，春節(jié)及節(jié)前一周完成認購約20套，與此前單月認購量相當。

??綜上，雖然疫情管控全面解綁，但2023年開局依舊很“難”，年前降首付、降利率等密集利好政策疊加似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，除了少數(shù)二三線城市房企仍保持較高的推盤熱情之外，多數(shù)城市推盤積極性不高，核心一二線城市項目去化表現(xiàn)不及三四線城市。而三四線城市春節(jié)期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放，后期持續(xù)性存疑。基于此，我們認為，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預期便是止跌，供應稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，而隨著房企利潤空間的收窄，以價換量終究難以為繼，整體房價也將進入持穩(wěn)階段。