市場克而瑞研究中心 2022-02-15 09:01:14 來源：丁祖昱評樓市
??“2022年1月慘淡的開局延續(xù)至春節(jié)期間，重點40城成交同比下跌40%，樓市仍處于加速下行階段，購房者觀望情緒濃重。
??而企業(yè)端，由于1月銷售業(yè)績大幅度縮水，其對于市場整體低迷的行情持有悲觀預期，因此春節(jié)期間新開盤項目、加推房源，乃至售樓處營業(yè)蓄客情況與往年相比普遍不積極。
??即便政策面趨好，但市場目前尚處于加速下行過程中，對于市場預期，無論是企業(yè)，還是購房者都存在較大不確定性。
??當三四線返鄉(xiāng)置業(yè)爽約，在客戶需求端又發(fā)生了哪些變化？春節(jié)期間，CRIC針對返鄉(xiāng)置業(yè)或就地買房的客戶做了一項調研問卷，即2022年春節(jié)置業(yè)客戶需求調研，共收回4101份問卷，其中有效問卷3068份。
??調研結果發(fā)現，2022年春節(jié)客戶購房迫切度大幅下降，計劃一年內完成購房的客戶從2021年的近八成下降至2022年的六成，而收入降低成為客戶不買房的主因，春節(jié)期間30-40歲的三口之家依舊是置業(yè)主力，而三房需求超50%，改善需求將持續(xù)爆發(fā)。
??從市場數據及調研情況來看，整個行業(yè)下行筑底過程仍然會延續(xù)，但首置改善需求依然存在，房地產行業(yè)將有信心回歸良性循環(huán)。”
??01
??返鄉(xiāng)置業(yè)潮未至
??春節(jié)期間（2022年1月31日-2月6日），重點40城供應量和成交量同比雙降，行業(yè)信心全面滑坡。
??供應端，春節(jié)期間重點40城供應量同比下降23%，由于市場信心尚未恢復，加之房企將更多精力投入至交付和債務問題上，在銷售不能快速形成回款的情況下，推盤積極性明顯下降。個別城市春節(jié)售樓處開放率由過去的90%以上下降至今年的50%-60%。市場下行壓力可見一斑。
??需求端，春節(jié)期間重點40城成交量同比下降40%，其中一線城市跌幅相對最小，購房需求堅挺，比如上海，打新熱度依然不減，第六批次新房集中供應量達170萬平方米，新開盤平均去化率保持在80%以上，近七成項目開盤日光，總體成交了130萬平方米，環(huán)比增長48%。27個二線城市中有11個城市春節(jié)周成交同環(huán)比降幅均在60%以上。
??70個三四線城市影響最明顯，且跌多漲少，大量的返鄉(xiāng)置業(yè)沒有顯著的表現，因此三四線城市在各線城市中跌幅最大。據CRIC調研，河南洛陽、開封等城市整個春節(jié)期間成交慘淡，而常州、徐州春節(jié)期間案場到訪量普遍非常低，紹興、溫州、浙江基本面較好的城市，整個春節(jié)期間去化率只有20%，以價換量效果不大。
??2022年春節(jié)周（2022年1月31日-2月6日）市場表現
??02
??計劃一年內購房的客戶下降至六成
??春節(jié)期間市場表現意味著，整個市場仍然以觀望為主，這一點從春節(jié)調研數據中便可看出一二。通過2022春節(jié)置業(yè)調研問卷我們將進一步探究和跟蹤客戶的購房意愿以及產品偏好。
??2022年春節(jié)客戶購房迫切度大幅下降。調研數據顯示，計劃一年之內完成購房的客戶比例僅有59%，這一數據相較于2021年的近八成下降兩成，其中只有6%的客戶計劃一個月內買房，3個月內買房的比例較2021年下降5個百分點，有19%的客戶選擇在2022年下半年買房，這一比例較2021年下降21個百分點。
??具體至各區(qū)域來看，長三角區(qū)域客戶購房迫切度較高，半年內買房的比例為45%，其次為環(huán)渤海區(qū)域，半年內購房的比例為36%，中西部和珠三角客戶半年內購房比例分別為32%和31%。
??一線城市客戶置業(yè)相對積極，三四線城市客戶購房熱情不高，調研數據顯示，有47%的一線城市客戶計劃半年之內購房，而這一比例在三四線客戶中僅為32%。
??值得注意的是，在置業(yè)計劃的選項中，選擇一年后再考慮買房的客戶比例達到41%，較2021年增長19個百分點。
??收入降低成為客戶不買房或推遲買房的主要原因，受疫情影響，40%購房者收入降低，導致首付不夠，不得不推遲購房計劃。其中中西部和珠三角是收入降低影響購房的重災區(qū)，這一比例分別為51%和47%。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶不買房原因
??此外，三四線房價波動劇烈是客戶觀望等待的另一重要原因。數據顯示，30%的客戶因為近期房價波動較大，觀望情緒濃厚。疫情2020年房價漲幅過快，2021年中情況直轉而下，其中城市基本面較弱的三四線房價影響較大，近四成客戶因此而觀望，推遲買房。
??圖：分區(qū)域2022年春節(jié)置業(yè)客戶因房價波動較大而不買房的占比
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??置業(yè)主力為30-40歲的三口之家
??從客戶年齡和家庭結構來看，30-40歲的三口之家構成了春節(jié)置業(yè)的主力軍，其中年齡結構在30-40歲之間的置業(yè)客戶比例達到51%，其中已婚有1個小孩的家庭占比達到47%。
??其次，購房中堅力量為25-30歲的單身人士，他們或面臨改善，或面臨購置人生中第一套房，是最堅挺的置業(yè)人群。
??春節(jié)置業(yè)客戶大多有1次或1次以上置業(yè)經歷，對產品要求越來越高，付款方面仍偏向用足貸款，首付三成及以下的客戶占比近七成。
??值得注意的是，在“房住不炒”大基調下，2022年春節(jié)置業(yè)客戶置業(yè)目的發(fā)生變化，其中投資需求比例僅占5%，較2021年下滑6個百分點；改善需求占比過半，其中改善個人居住面積和環(huán)境的需求較2021年上漲3個百分點；剛需比例較去年上升3個百分點至45%。這意味著投資需求逐漸讓位剛需和改善。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶置業(yè)目的
??04
??110平米以上戶型需求提升，三室為需求主力
??從客戶2022年春節(jié)置業(yè)客戶外部配套偏好來看，客戶最看重教育資源和軌交配套，兩者比例分別達到了31%和23%。從各線城市來看，三四線城市最注重學區(qū)，盡管2021年國家在學區(qū)房方面加強監(jiān)管，并推進教育均衡化發(fā)展，教育資源仍是三成客戶購房的首要考慮因素，這一比例達到了33%。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶外部配套偏好
??從置業(yè)客戶購房決策因素來看，房型為購房決策最重要的因素，31%的客戶購房時最關注房型，各線城市又有不同的表現，一線城市受高房價影響，小戶型辦大事，近四成客戶重房型。社區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務僅次于房型，比例為25%。可見，房型和社區(qū)環(huán)境成為影響購房決策的關鍵。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶購房決策因素
??從客戶面積段偏好來看，大面積戶型更加受青睞，110-140平方米戶型躍升為需求第一，占比近四成，且較2021年上升6個百分點；140-180平方米戶型需求占比同比亦上升5個百分點。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶面積段偏好
??三室為需求主力，2022年春節(jié)置業(yè)客戶戶型偏好中，三室比例達到55%，其次26%的客戶選擇二室，各能級城市中三室均為需求占比最高的戶型，一線城市的二室需求占比仍超四成，三四線的四房及以上大戶型需求占比趕超兩房。
??值得注意的是，在客戶功能間（功能）偏好中，21%的客戶愿意多花錢購買功能設計，其中玄關的收納設計需求度最高，此外，陽臺和“X+1”戶型的比例均為18%。
??在面積不變的前提下，近三成客戶希望增加主臥面積空間，其次為增加房間數量和增加客廳面積，環(huán)渤海區(qū)域客戶尤其偏愛大客廳，有25%的客戶希望增大客廳面積；而長三角區(qū)域客戶更希望增大主臥面積，這一比例達到29%。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶功能間（面積）偏好
??在對客戶精裝偏好調研中，2022年39%的客戶偏好精裝房，較2021年增長5%個bp，整體而言客戶對精裝修的接受度無明顯提高，其中，一線城市客戶偏愛精裝房，由于一線城市生活節(jié)奏快，且通勤成本高，有68%的客戶更愿意接受可拎包入住的精裝房。
??圖：2022年各能級春節(jié)置業(yè)客戶裝修偏好
??裝修材料環(huán)保健康是置業(yè)客戶對精裝修的最主要訴求，比例為21%，其中環(huán)渤海和中西部最看重裝修材料。此外，現代高科技智能產品也成為第二大精裝重點，這意味著購房既注重環(huán)保健康，又重視智能化產品。
??此外，地暖已成為精裝中的主流需求，即便是南方的長三角和中西部也有超三成客戶首選地暖；而珠三角人民對全屋智能化需求最高。精裝關注智能化產品和認為全屋智能化為精裝必備的客戶占比兩成，超過五成的客戶愿意為室內智能化安裝付費。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶精裝重點
??客戶最關注社區(qū)的活動空間，比例達到63%，其中，社區(qū)活動空地、健身活動空間和兒童活動空間即可滿足老中青三代人的日常社區(qū)活動。
??圖：2022年春節(jié)置業(yè)客戶社區(qū)空間偏好
??房地產行業(yè)市場信心仍然在逐漸恢復之中，市場下行壓力仍將會延續(xù)。對于一些產業(yè)人口等條件較好的城市，經歷短暫下行之后，市場將逐漸回歸理性。
??在“房住不炒”的主基調之下，投資需求不斷減弱，客戶購房需求雖然延后但并未消失，只是因為支付能力、房企交付風險的擔憂等加劇了購房者的觀望情緒，但剛需和改善需求仍然存在。從這方面來講，2022年房地產行業(yè)仍然存在大量結構性投資機會。
??行業(yè)下行筑底過程中，疊加春節(jié)影響，預計2月整個成交不會有明顯的改善，與此同時，房企1月份業(yè)績同比下降了30-40%，短期內負增長的困境難以改變，市場信心的恢復仍需要三到六個月的修復期。從產品角度來講，根據客戶需求變化提供適合市場需求的產品則更易于銷售、促進回款，而未來剛需、改善仍是大勢所趨，同質化競爭壓力下，房企差異化的產品競爭力將備受考驗。
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求，保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元！鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態(tài)勢有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
