??導(dǎo)語(yǔ)

??在復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，更需要維持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。

??◎  文 /楊科偉、姚鄭康、李詩(shī)昀

??據(jù)16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表示全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變。一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩。

??結(jié)合此前3月房?jī)r(jià)同、環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，鄭州、武漢、天津、福州、徐州等共計(jì)15城房?jī)r(jià)結(jié)束“3連降”，這表明寬松政策和低房貸政策確實(shí)使得一部分城市樓市下行壓力有所緩解。

??近日最高層撰文強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，要著力改善預(yù)期、擴(kuò)大有效需求，重提房住不炒和新發(fā)展模式。結(jié)合70城房?jī)r(jià)和近期市場(chǎng)變化來(lái)看，政策引導(dǎo)下，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭還是點(diǎn)狀的、脆弱的，底部修復(fù)過(guò)程也是較為緩慢的，短期內(nèi)市場(chǎng)仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，呵護(hù)來(lái)之不易的市場(chǎng)信心，在復(fù)蘇初現(xiàn)的現(xiàn)階段，談?wù)摿績(jī)r(jià)“過(guò)熱”甚至在政策頻繁調(diào)整還為時(shí)尚早。

??01

??36城新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲
但55城新房同比、二手房環(huán)比仍下降

??1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。

??1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??具體到主要城市來(lái)看，上海、合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.7%領(lǐng)銜，成都、寧波環(huán)比上漲0.6%，西寧環(huán)比上漲0.5%，北京環(huán)比上漲0.4%。

??值得注意的是，1月多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)同比仍同比下降，市場(chǎng)仍處于探底過(guò)程。1月70個(gè)大中城市中仍有55個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降，比上月增加2個(gè)。從指數(shù)上來(lái)看，二線和三四線新建商品住宅銷售價(jià)格分別同比下降1.1%和3.8%。

??總而言之，1月房?jī)r(jià)出現(xiàn)“止跌”，與主要城市，如鄭州、天津、南京等，新房年后成交量回暖相符合。但仍需注意的是多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍同比下降，探底過(guò)程沒(méi)有結(jié)束。

??02

??15城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲結(jié)束“3連降”
首套房貸利率下限已降至底部

??聚焦房?jī)r(jià)同、環(huán)比3連降城市，1月共有21個(gè)城市“3連降”，其中新進(jìn)人城市為包頭，二線城市鄭州、武漢、天津、福州等以及三四線城市徐州、岳陽(yáng)等15城則1月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

??一方面，房?jī)r(jià)“3連降”城市數(shù)量首次大幅下降，可見(jiàn)政策刺激效果立竿見(jiàn)影，市場(chǎng)下行城市2023年初市場(chǎng)均出現(xiàn)顯著量?jī)r(jià)回暖。

??利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整政策確實(shí)緩解了一部分壓力城市樓市下行壓力，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，惠州、肇慶8個(gè)首套房利率下限低于4%的城市，春節(jié)后一周成交規(guī)模已超過(guò)2022年年末周均23%。

??另一方面，越來(lái)越多城市退出房?jī)r(jià)“3連降”行列，后續(xù)首套房利率下限將不再下降，或?qū)⒕痛松仙Ｍ瑫r(shí)相關(guān)調(diào)控政策或?qū)⒂伤赊D(zhuǎn)緊。鑒于這一類城市當(dāng)前新房房?jī)r(jià)同比仍下跌、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比仍下降，整體市場(chǎng)將將企穩(wěn)、難談?wù)嬲龔?fù)蘇。二季度若中止政策寬松環(huán)境后，樓市或?qū)⒚媾R新的壓力，當(dāng)前在售項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)回升和網(wǎng)簽備案量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象或?qū)⒔禍亍?/p>

??03

??再重申化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
著力改善預(yù)期、擴(kuò)大有效需求
推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡

??2月15日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書(shū)記重要文章《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問(wèn)題》，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)的基礎(chǔ)上，文章進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)之于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性，明確化風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定的工作目標(biāo)，壓實(shí)各級(jí)各部門主體責(zé)任，點(diǎn)明未來(lái)地方因城施策的發(fā)力方向，最后重申“房住不炒”的定位，明確向新模式轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型必然性。具體來(lái)說(shuō)：

??首先，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)之于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，變相印證“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位”。

??也正因?yàn)榇耍康禺a(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)處置不當(dāng)，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為此，四季度以來(lái)中央一系列保交樓、保優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體政策持續(xù)落地，及時(shí)托底市場(chǎng)，避免硬著陸。當(dāng)然，在風(fēng)險(xiǎn)化解工作過(guò)程中，也要防范可能存在的道德風(fēng)險(xiǎn)，比如企業(yè)“主動(dòng)躺平放棄自救”，甚至出現(xiàn)挪用資金等違法犯罪行為。

??其次，著力改善預(yù)期、擴(kuò)大有效需求，點(diǎn)明未來(lái)地方因城施策的發(fā)力方向，一方面，重點(diǎn)支持挖潛空間更大的改善性需求，考慮到剛需的支持性政策已經(jīng)出臺(tái)了很多，改善性需求的挖潛空間、政策空間都更大，地方政策松綁可以更多在激活改善性需求上發(fā)力，放寬購(gòu)房套數(shù)限制、下調(diào)二套房首付比例、實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房、降低住房交易稅費(fèi)、縮短住房限售年限都是政策可選項(xiàng)。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群體購(gòu)房，比如多孩家庭可以多購(gòu)1套、下調(diào)非戶籍人才限購(gòu)社保要求、新市民購(gòu)房給補(bǔ)貼等。

??最后，重申“房住不炒”的長(zhǎng)期定位，明確向新模式轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必由之路。“房住不炒”是長(zhǎng)期定位，不會(huì)發(fā)生動(dòng)搖，短期內(nèi)的紓困松綁政策是對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期政策的糾偏調(diào)整，并不是鼓勵(lì)炒房，也不會(huì)任由投機(jī)炒作故態(tài)復(fù)萌、房?jī)r(jià)脫離控制飛漲，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能以注入新的風(fēng)險(xiǎn)和透支未來(lái)為代價(jià)，類似房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，當(dāng)市場(chǎng)企穩(wěn)回升之后，寬松性政策大概率將調(diào)整甚至收回。

??人口增長(zhǎng)和高速城鎮(zhèn)化是支撐過(guò)去20年房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的兩大基石，但人口增長(zhǎng)放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)老齡化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減慢是大勢(shì)所趨，未來(lái)告別“三高”的粗放發(fā)展模式，轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展軌道是行業(yè)發(fā)展的必由之路。

??綜上所述，結(jié)合近期決策層表態(tài)，房地產(chǎn)政策托而不舉主基調(diào)未變，短期內(nèi)，妥善化解處理企業(yè)、交付等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，守住不引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，改善市場(chǎng)預(yù)期，因城施策要更精準(zhǔn)更對(duì)癥，圍繞有效需求、特定人群發(fā)力。中長(zhǎng)期來(lái)看，堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖，逐步由“三高”粗放發(fā)展舊模式轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展新模式。

??結(jié)合70城房?jī)r(jià)和近期市場(chǎng)變化來(lái)看，前期寬松政策和低房貸政策確實(shí)使得一部分城市初現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但復(fù)蘇是局部而非全面的，持續(xù)性是脆弱的、尚且存疑的，底部修復(fù)過(guò)程也較為緩慢，短期內(nèi)市場(chǎng)仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，呵護(hù)來(lái)之不易的市場(chǎng)信心，一些壓力城市寬松政策也有進(jìn)一步加碼的必要，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)早日重回良性循環(huán)軌道。近期，市場(chǎng)上也有聲音指出要警惕“量?jī)r(jià)過(guò)熱”，我們認(rèn)為，基于歷史經(jīng)驗(yàn)，警惕市場(chǎng)過(guò)熱并大幅震蕩是有必要的，待市場(chǎng)徹底企穩(wěn)，類似于房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，寬松性政策適時(shí)調(diào)整或退出是有必要的，任何一個(gè)單邊上升或單邊下降的、劇烈波動(dòng)的行情都是不利于行業(yè)發(fā)展的。但在復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，更需要維持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。