??今年1月恰逢春節假期，假期返鄉置業相較以往呈現出怎樣的特征？1月新房市場的變動情況，節后市場出現了哪些積極信號？

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??1月新房市場簡要回顧

??核心觀點

??多因素疊加致百城商品住宅供應持續低位，1月新增同比降50%，近三年單月次低。百城成交跌勢維持，同比降33%，較過往春節月分別跌6%和45%。

??供應層面，多因素疊加導致供應持續低位，包含傳統春節假期銷售淡季，房企供貨不高（集中供應會在3-4月），百城新房供應僅1147萬平方米，同比“腰斬”，達到了近三年單月次低，僅高于2022年2月水平。

??成交層面，同樣略顯平淡，1月仍處于下行通道，單月僅成交1798萬平方米，同比降33%，較過往春節月分別跌6%和45%。

??分能級來看，不同能級均呈現同環比齊降，二線環比大幅下挫，一線和三四線跌幅基本都在3成左右。今年春節提前，因而我們將今年1月和去年春節月2月進行了橫向對比，很多二三線城市成交表現是好于去年春節月的，如貴陽、南寧、武漢、西寧，惠州、東莞、洛陽等，主要也是依托了疫情全面解綁，很多此前壓抑的返鄉置業需求得以集中性釋放。

??項目去化，我們調研了31個城市1月平均開盤去化率，可以看到基本高位持穩41%，主要源于供應有限，房企基本選擇以銷定產，只有預估去化不錯的項目才會加推，量少質優結構性拉升去化水平，而房企在春節期間營銷力度普遍偏弱，以特價房、年貨禮包為主，優惠少，效果差。

??分城市情況，1月各城市環比漲跌參半，寧波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盤積極性不高，僅個別網紅盤有信心加推，結構性拉升平均去化率水平，并不是市場的顯著回暖；真正熱點恒熱的主要還是集中在北京、上海、杭州；值得關注的是前期熱點城市合肥，雖然環比持增，但市場熱度有穩中下探趨勢，合肥已連續6個月供大于求，僅少數處于供應稀缺板塊改善盤尚能熱銷。

??二手房市場，1月重點城市二手房帶看量與網簽規模均有不同幅度回升，同比降幅小于新房。隨著疫情放開后購房者對未來收入預期恢復信心，二手房市場率先由局部城市開始回暖。

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??春節假期樓市

??成交情況與客戶特征

??核心觀點

??春節周新房成交同比降14%，近五年同期最低，點狀返鄉置業見端倪。春節期間置業觀望情緒濃厚但購房意愿仍存，返鄉置業需求占比33%，改善居住環境是返鄉置業主要動因。

??受房企推盤積極性較低影響，2022年春節樓市成交尚未止跌。CRIC監測數據顯示，40個重點城市在春節周成交量僅為35.7萬平方米，環比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，雖然春節周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。二線成交表現略顯遜色，9個典型城市春節周成交僅為7.1萬，環比下降86%，同比降幅也達到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四線“逆勢翻紅”，返鄉置業初見端倪，28個三四線城市環比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??項目層面，我們調研了35個城市春節期間熱銷項目，96個熱銷項目中有63個位于三四線城市，占比高達66%，核心一二線城市項目去化表現顯著不及三四線城市。一二線城市北京、成都等熱銷項目主要集中在供應稀缺、配套健全的核心片區，以改善項目居多，項目走量較佳。

??蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉置業”高潮，疊加部分開發商以低首付、特價房、大折扣等多重優惠讓利購房者，促使多個項目春節期間去化套數均在10套以上。蘇北三四線城市折扣和讓利幅度則不及川渝，多以抽獎、紅包雨、送年貨、送車位優惠券等為主。

??客戶購房意愿上，我們在春節期間下發問卷得到的統計結果顯示，有春節置業計劃的客戶占比不及2成，返鄉潮出現并未帶來春節置業潮的明顯回暖。客戶春節不買房的主要原因集中在兩點：一是房價仍有下降空間的觀望態度，二是收入降低的悲觀預期，二者占比基本都在3成及以上，預期不佳使得受訪者買房決策更謹慎。兩大原因一旦消除，有望帶來買房積極性提升。

??城市置業選擇上，返鄉置業需求占比33%，而居民返鄉置業的主要動因則是改善居住條件和回鄉養老需求，占比分別達到了33%和24%，返鄉客群普遍希望能夠在家鄉為家人搭建一處安寧溫暖的港灣。

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??節后市場成交

??釋放部分積極信號

??核心觀點

??33城利率降至4%以下刺激核心二三線城市回暖，熱門城市諸如福州、天津、鄭州新房認購、到訪創新高，北京、重慶等二手房帶看量、成交均有回升跡象，自住需求全面回歸，因而供應稀缺&配套健全改善盤、遠郊小面積&總價低剛需盤仍是主力熱銷項目。

??周度數據顯示，節后一周三四線城市成交顯著回升；一二線城市成交較節前一周增8%，但仍僅相當至去年末周均的65%；三四線城市同期則增49%，較去年末周均增長20.4%。

??政策層面房貸利好，不完全統計2023年1月陸續超過20個地級市發文下調首套房貸利率下限。截至2月8日典型城市中累計33城房貸利率進入“3時代”。利率下降對二線和強三線城市作用顯著，武漢、福州等8個典型城市第6周共計網簽5099套，超過春節前1周成交規模（4488套）并與11-12月周均成交規模上漲60%。

??新房、二手房成交近期都有一些復蘇跡象：

??新房市場，福州、天津、鄭州春節后案場到訪認購已出現顯著回暖，客戶到訪和認購創新高。

??福州認購量環比翻倍，創11月以來新高。春節后一周福州五區79個熱點在售項目認購231套，超過春節兩周認購量總和，同時也創11月以來新高。優質板塊的剛需項目是本次銷售主要熱點。

??天津認購突破兩千組，到訪認購轉化率回升至8%。春節后一周天津全市在售項目共計接待客戶2.5萬組，平均單盤接待92組，“小陽春”提前到來認購突破2000組，轉化率超過8%。

??鄭州單盤平均到訪超過80組，熱銷項目認購套數近百套。鄭州樓市也出現顯著升溫，春節后一周限購區域內300個在售項目平均客戶到訪量80組，較此前高點翻番。

??二手房層面，從周度監測成交數據來看，京深蓉等“陽康”后成交回溫，第6周成交基本好于節前第4周，而弱二線城市重慶、福州等帶看量也在上升，以重慶為例，疫情放開后，看房客群環比上漲明顯，1月50個典型二手房項目帶看達6556組，需求修復中。

??項目層面，近期多地諸如深圳、南京、蘇州、天津等均出現了一些市場回暖的信號，比如項目認購上升、來訪增加，我在PPT上羅列了部分典型項目，可以看到，市場有蠢蠢欲動的跡象，部分項目甚至出現了折扣力度收回，節后全線漲價跡象，可以看出開發商基本都對節后市場保持著比較樂觀的預期。

??而當前熱銷項目，可以大體分為以下兩類：一類是供應稀缺、配套健全改善盤；即區域內無競品、同品質產品稀缺，加之首開或加推房源量較低會使得產品“奇貨可居”。此外，隨著自住需求全面回歸，核心配套資源也為項目增色不少，擁有學區、商圈、醫療、交通地鐵等配套資源的項目更容易受到購房者青睞。可以看到，杭州、寧波、上海、西安等多個項目均有優質學區、臨近地鐵等多重優勢，因而開盤去化率也基本都在8成以上。

??還有一類為遠郊小面積&總價低剛需盤，成都三圈層、天津遠郊均出現了項目認購上升跡象，剛需仍然是這類弱二線城市的主要購房群體，還有部分項目依托于首付分期、特價房等營銷策略降低購房門檻，從而達到熱銷。