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??導語

??6月是上半年房企關鍵節點，為沖刺年中業績，房企也將加快推盤節奏，提升折扣力度，供應預期環比持增。成交則有望迎來小幅放量。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??6月15日上午，國家統計局公布了2023年1-5月宏觀經濟和房地產行業數據，從主要生產指標來看，經濟延續恢復態勢，但受基數影響，增速均有所回落，恢復基礎尚不牢固。相較之下，14日發布的金融數據同樣低于預期，內生需求不足的問題凸顯。

??房地產行業主要指標則“喜憂參半”，前五月住宅面積、金額同比保持正增長，5月銷售同樣企穩回升，竣工繼續高增長。但房地產開發投資、新開工等指標仍未止跌，累計同比降幅分別較上月擴大1個百分點和1.4個百分點。

??01

??經濟恢復但基礎尚不牢固
信貸、社融增速全面回落凸顯內需不足

??5月份生產需求逐步恢復，就業和消費價格總體穩定，經濟運行保持恢復態勢。由于上年同期基數抬升影響，各主要指標增速有所回落，剔除基數因素影響，經濟運行總體平穩，整體呈現五方面特征。

??第一，服務業快速增長、工業生產穩步恢復。5月服務業生產指數同比增長11.7%，規模以上工業增加值同比增長3.5%；第二，消費和投資逐步恢復。5月社會消費品零售總額同比增長12.7%，1-5月固定資產投資同比增長4%，其中基礎設施和制造業投資快速增長；第三，外貿韌性顯現。進出口總額同比增長0.5%，與部分新興經濟體外貿下降形成鮮明對比；第四就業和消費價格總體穩定，5月全國城鎮調查失業率為5.2%，與上月持平；第五，高質量發展穩步推進，新動能繼續成長。

??但金融數據連續兩個月不及預期，尤其是在政策過渡期，繼3月沖量后需求端未出現明顯改善，5月社融、信貸、M2等同比增速全面下滑，一定程度反映了企業和居民投資預期尚未恢復，經濟復蘇尚需政策支持，復蘇內生動能不足。

??其中，2023年5月社會融資規模增量為1.56萬億元，比上年同期少1.31萬億元，社融余額增速較4月份下滑0.5個百分點，2023年以來首次出現月環比下行。

??M2同比增長11.6%，增速比上月末低0.8個百分點，同比連續三個月下滑。M2-M1的差值在6.9個百分點，雖有收窄但存款定期化現象仍較為嚴重，資金活期化改善并不明顯。

??信貸方面，依然是居民弱、企業強的格局。中長期貸款5月份比4月份有所改善，同比回到正增長狀態，但仍處在相對低位，并未有趨勢性的改善，居民中長期信貸消費偏弱，加杠桿意愿不高。

??02

??5月商品房銷售面積、金額環比增14%和9%
但累計跌幅仍雙雙擴大

??1-5月，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，較前四月降幅擴大0.5個百分點，結束了自2023年以來降幅不斷收窄之勢。商品房銷售額49787億元，同比增長8.4%，漲幅較1-4月小幅收窄0.4個百分點。其中住宅表現相對突出，前五月銷售金額、面積均保持正增長。從累計同比來看，當前市場仍處在底部企穩的弱復蘇階段，底部具有一定支撐但增長動能偏弱。

??5月商品房銷售面積8804萬平方米，同比下跌3%，增速較4月下降8.5個百分點，跌幅超出預期，5月商品房銷售金額10037億元，同比雖增長6.8%，增速較4月大幅收窄21個百分點。考慮到去年5月份受疫情影響實際銷售基數相對較低，高點則為6月份，因此我們預計6月同比跌幅將進一步擴大。

??單月環比來看，由于4月份銷售金額、面積環比幾乎腰斬，導致前期基數較低，5月面積、金額環比分別增長14%和9%，大幅下滑的趨勢得到企穩，但增長動能仍然偏弱，且城市分化加劇。

??一方面在統計局公布的區域銷售中，東部銷售絕對量領先其他區域，且面積、金額始終保持正增長，面積同比漲5.2%，西部、中部則下跌5.2%和8%；金額同比增長14.9%，高出西部、中部13.6和19.1百分點。

??另一方面，據CRIC重點監測30個核心城市數據顯示，5月環比表現冷熱分明，除成都市場保持火熱外，前期略顯低迷的武漢、濟南、寧波等也存在不同程度的觸底回升行情。反觀合肥、嘉興、徐州等城市經歷了前期的放量，市場復歸理性。

??03

??5月竣工同比漲幅收窄至24%且環比微降3%
新開工同比降27%但環比增20%

??1—5月份，房地產開發企業房屋施工面積779506萬平方米，同比下降6.2%。房屋新開工面積39723萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積29010萬平方米，下降22.7%。房屋竣工面積27826萬平方米，增長19.6%。其中，住宅竣工面積20194萬平方米，增長19.0%。

??從開發建設看，新開工建設繼續保持在低位，在市場弱復蘇之下，目前房地產開發企業新項目開發意愿不強。在“保交樓”政策帶動下，各地加強對房地產重點項目調度，帶動房地產竣工較快增長。

??其中，竣工累計增速較1-4月提升0.8個百分點，增速持續收窄。5月竣工面積4148萬平方米，環比微跌3%，同比仍增長24%，但增幅較1-4月收窄17.6個百分點。絕對量來看，5月竣工體量高于2022年二季度、三季度的均值。

??對比之下，新開工僅在年初大幅反彈，隨后快速回落并保持低位，累計增速較1-4月降幅擴大1.4個百分點，尚未有止跌跡象。5月新開工面積8503萬平方米，環比4月提升20%，絕對量則依舊處在低位，僅高于2022年11月、2023年4月，較2022年月均開工量下跌22%。單月同比增速基本與4月持平，維持在-27%。

??新開工的持續低位會對房地產市場供應造成巨大影響，實際上今年以來，多數城市面臨供應短缺的局面，部分城市市場供不應求，也是制約成交回升的因素之一。CRIC監測的30個重點城市5月新增供應，環比下跌27%，同比下降3%，僅為2019年-2021年同期供應量的一半。

??04

??土地與新開工拖累開發投資跌幅擴大3.2PCTS至10.5%，短期仍將延續下跌

??1—5月，全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大1個百分點，開發投資已經連續3個月下跌且跌速加快。單月來看，5月全國房地產開發投資額達10186億元，同比下降10.5%，跌幅較1-4月擴大3.2個百分點，整體好于4月份，但絕對量依舊處在低位，較2022年月度投資平均值低14%。

??各區域房地產開發投資均低迷，整體呈現東部>中部>西部>東北部格局。東部開發投資同比跌幅最小，為2.2%，東北地區跌幅最大，達到19.3%。

??整體而言，房地產開發投資尚未有止跌回穩的趨勢，在新開工意愿低位、“保交樓”以及土地市場“局部火熱、整體偏冷”等因素共同作用下，增速逐月下滑。短期市場復蘇相對較弱，且2022年6月份也是去年投資的高點，預計開發投資下跌的走勢仍延續。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??總體來看，整體市場供需兩淡。除受限供應減少且供需錯位外，核心原因還在于居民預期尚未完全恢復，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長動能持續放緩。

??我們認為，6月是上半年房企關鍵節點，為沖刺年中業績，房企也將加快推盤節奏，提升折扣力度，供應預期環比持增。成交則有望迎來小幅放量。

??不同城市分化行情延續：一是前期熱點城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預期迎來短暫盤整期，整體成交熱度或將因樓盤扎堆入市、客戶分流等原因轉降。二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預期穩中有增，客戶需求仍在修復之中。三是天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅動的城市短期內成交難見明顯起色，預期還將低位持穩一段時間。

??短期市場弱復蘇和企穩并不會直接對企業新開工和投資意愿帶來大幅提升，預計新開工、投資將繼續下探，僅竣工能夠保持相對規模但環比增速有限。