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??上海作為全國住房租賃先行城市，2017年在全國率先推出純租賃住房用地，經過幾年的建設，大量新建大型租賃社區建成開始入市運營。根據克而瑞租售的整理數據預估，截止到2023年年末上海約有合計6.5萬間的新建保租房房源入市。2023年上海新建保租房按下“快進鍵”開啟集中入市，受到了各方的關注。

??一方面，保租房的集中入市，將健全規范租賃市場，對租賃市場起到了“壓艙石”和“穩定器”的作用。另一方面，大量的保租房集中入市，也會對上海的租賃市場帶來一定的沖擊。

??從目前來看，新建租賃社區項目受出讓地塊規劃設計限制，產品的主力戶型、面積段等方面趨同嚴重。絕大部分租賃社區的主力面積段是在30-50㎡之間，較難完全滿足上海租客需求。

??上海作為供應純租賃用地的典型城市，自2021年國家大力發展保障性租賃住房以來，上海的租賃用地經過2-3年的建設期，新建租賃社區的上市供應步伐逐步加快。根據克而瑞租售的相關統計，截止到2023年五月份上海已經入市的項目超過3萬套，預計2023年6-12月還將還有15個項目約3.5萬間的新建租賃房源投入市場，到年底整個上海新建租賃社區房源達到6.5萬套。

??上述新建的租賃社區基本都是以保障性租賃房源入市經營。目前在上海保租房統一申請入口正在進行中的項目，包括19個保租房項目的供應，總房源超過2.0萬套房。

??隨身辦上線的保租房申請入口

??一方面，保租房的集中入市，將健全規范租賃市場，對租賃市場起到了“壓艙石”和“穩定器”的作用。

??新建大型租賃社區項目的戶型設置功能更全、裝修配置較新，在社區中配套了相應的健身房、商業等，租金定價及漲幅也需要接受相關部門的監管，代表著租賃市場最前沿的產品形態。

??對于租客來說，全新的高品質居住社區，完善的生活配套和更穩定的租住生活，意味著一種新的生活方式，能更好的實現“租售并舉”。

??這也是國家及各地政府積極籌措保租房的核心所在，真正意義上解決新青年、新市民的安定生活，實現穩定居住，為更多的年輕人追求更美好的職業夢想托底。

??但另一方面，大量的保租房集中入市，也會對上海的租賃市場的市場穩定性帶來一定的沖擊。

??從區域分布來看，上海新建租賃社區主要分布于浦東、閔行和松江三個區域，其中已入市大型租賃社區中72%集中于這三大區域，特別是浦東新區占據了47%的供應量，這對于浦東區的租賃市場而言，無論是之前運營的市場化租賃項目還是新入市的保租房項目都存在出租率下降、去化周期長的風險。

??由于新建租賃社區單個項目體量較大，上海已開業的租賃社區中有17個項目的房源量超過1000套（間），5個項目房源量超過2000套（間）。

??租賃社區規模逐漸增大，配套完善、社區氛圍愈加濃厚，但因項目體量大而難以迅速去化，造成空置率高、爬坡期長等問題是這些大量供應房源的區域普遍遇到難題。

??從板塊分布來看，新建租賃社區項目有些區域板塊分布也相對集中，其中周康單個板塊預計供應房源數超萬套（間），大三林、松江新城板塊的供應房源也超5000套（間），這三個板塊到2023年年底整體房源量超2.2萬套（間），三個細分板塊的供應量超過全市總供應量的30%。

??以板塊供應量排名第三的松江新城板塊以例，松江新城板塊內有三個開發商系的租賃社區項目，三個項目的房源量均超千間，作為保租房公募REITs底層資產的華潤有巢的兩個項目開業較早，出租率保持在較高的水平；而超過兩千間房源量的另一地產系松江店項目2021年11月開業，開業時間達到18個月出租率未達90%，今年開業的某地產系松江醉白池店已開業3個月仍處仍未突破30%出租率。

??新建租賃社區項目受出讓地塊規劃設計限制，產品的主力戶型、面積段等方面趨同嚴重。面積段方面，多數新建租賃社區產品面積段覆蓋較廣，但仍以中小面積段為主。雖然租賃社區產品面積覆蓋廣，但受制于套數下限限制，產品仍以小面積段為主，比如一宗建面約5.4萬方的地塊，套數下限為1198套，可以得出項目的套均面積約為45㎡。從已開業租賃社區的產品設計來看，絕大部分租賃社區的主力面積段是在30-50㎡之間。

??戶型方面，新建租賃社區不同于傳統集中式公寓，多為復合戶型，涵蓋一、二居混合或一、二、三居混合，戶型選擇更加多樣。但從主力戶型分布來看，新建租賃社區與傳統集中式公寓并無較大差異，整體以小面積的一居室為主，二三居的中大戶型占比較低，無法滿足多樣化租住群體的居住需求。

??從隨申辦上線的保障性租賃住房項目的戶型分布來看，除城方各項目的二、三居室戶型占比相對較高外，大部分租賃社區項目的主力戶型仍是一居室。

??以新江灣城某一租賃社區項目為例，一居室占比最高達88.31%，二居、三居分別占5.64%和6.05%。根據隨申辦的信息，目前，一居室仍有1518套房源在租，而二、三居分別輪候259人和8人，大量同質化產品頁帶來了項目去化的壓力加大。

??從租客需求的角度看，目前上海市面租客需求除了中低端人群的基本居住需求，還有家庭改善型、職住平衡、孩子求學等租賃需求，而且改善型及職住平衡的租客群體占比也在不斷地擴大，以新江灣城板塊為例，有孩之家、單身貴族等租客群體也是極其豐富的，這部分客群市面上大部分的小面積段一居室新建租賃社區產品是很難匹配這部分租客。

??2021年開始陸續有新建租賃社區入市，2021-2022年項目入市大多都是有一定的先發優勢，因此在2023年1月份，新建租賃社區的出租率整體可達到81.95%，說明上海大型租賃社區項目的市場需求和接受度均存在。

??從年初開始陸續幾個月的項目扎堆入市，已經將上海新建租賃社區的整體出租率從1月份的81.95%降到了2023年5月份的65.58%。對于已經入市超過半年甚至一年的項目而言，維持原有的高出租率的難題出現了，而對于2023年新入市的項目而言，如何提高出租率就已經是開始運營的頭等大事。

??其中部分2023年第一季度入市的項目，截止到5月底，出租率仍未超過30%，后期如果該區域再有新的項目入市，出租率提升的難度將進一步擴大。

??出租率的下降進一步也會帶來整個租賃市場租金的回落。租賃項目在出租率下滑的壓力下會選擇一定的優惠政策來提升出租率，最終到來的效應就是市場的整體租金下滑。

??上海機構化長租公寓（包含新建入市的租賃社區）整體的租金水平從2023年1月的170元/平米/月持續下滑至5月底的154元/平米/月，五個月時間集中式公寓租金下降近10%。個人房源租金水平也從2022年年底的107元/平米/月下滑至2023年5月底的101元/平米/月。

??以松江新城板塊為例，2021年末板塊內集中式公寓的租金坪效約為77.01元/月/㎡，在2022年末僅上升至81元/月/㎡，而2023年5月此版塊的租金回落至75.89元/月/㎡。松江新城板塊某地產系租賃品牌，在松江新城板塊有三個項目，受大社區持續入市的影響，為保證項目的出租率，三個項目的租金價格均有所降低。

??租賃社區以更加優質的住房品質和能夠長期居住的生活環境已成為解決新市民、青年人安居需求的重要方式，許多住房租賃企業也紛紛開辟這一新產品線。

??上海的租賃社區產品和規模走在全國前列，但大量租賃社區項目集中入市也浮現出了一系列發展問題，如項目過于集中、產品同質化嚴重、戶型分布不合理、爬坡期較長等。

??希望后續相關的主體能夠盡量避開及解決相關的此類問題，更好地實現上海住房租賃市場長遠健康的發展。