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??導語

??政策利好+供應放量+營銷加碼預期帶動9月成交回升

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??9月供應低位回升，環比上漲13%，不過絕對量仍處低位震蕩，單月同比下降44%，累計同比降幅持續擴大至17%。不同能級城市存在顯著的分化特征，一線穩中有降，二三線漲多跌少，輪動復蘇。從供給結構來看，剛需、改善各占半壁，成為供應主流，主城區占比達56%。房企蓄力待發，供應量質雙增，積極備戰金九。預判9月，我們認為，因8月基本已達到年內低點，9月中央政策利好進入實質性落地階段，供給放量疊加主城剛需剛改產品占比提升，房企加強營銷力度助力去化，整體成交預期將止跌回升，金九成色可期。

??01 規模：9月28城供應預期環增13%
一線持降、二三線漲多跌少

??據CRIC調研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1085萬平方米，環比上升13%，同比下降44%，前三季度累計供應面積將達到10406萬平方米，累計同比跌幅持續擴大至17%。三季度整體供應穩步回升，逐月遞增，9月絕對量與5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供應水平，總體仍處于低位震蕩行情。

??分能級來看，一線仍保持回落行情，同環比齊跌，跌幅分別達到52%和7%。其中上海縮量最為顯著，單月供應量不足50萬平方米，創近半年來單月新低。北京因8月基數較低，供應環比漲幅達45%，不過同比腰斬，絕對量仍不及2023年上半年月均。廣州受月末政策利好影響，房企推盤積極性穩中有增，供應量環比上升24%。深圳雖同環比保持降勢，不過仍是一線城市中唯一累計同比持增的城市，9月預期將會有12個樓盤上新，超5000套房源計劃入市。

??二線城市輪動復蘇，9月供應環比預期上漲22%，同比仍跌38%，累計同比下降14%。從絕對量來看，成都單月供應達112萬平方米，位列二線城市榜首。多數城市供應提速：（1）重慶、昆明、福州等弱二線因上月基數較低緣故，本月供應環比翻番；（2）成都、杭州、西安等短期市場熱度較高城市，房企蓄勢待發，推盤積極性穩步回升，成都、西安9月供應更是同環比齊增。（3）前期經歷了深度調整的武漢、南京等供應環比雖增，但漲幅相對有限，仍算是階段性低位。少數城市諸如天津、長春、蘇州、濟南等迎來了階段性調整期，單月供應同環比齊跌。

??三四線整體供應略顯疲軟，環比小幅微增6%，同比降幅高達67%。我們調研了長、珠三角部分重點城市諸如無錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅無錫、徐州單月供應規模超過10萬平方米，泉州環比大增主要源于8月基數較低，余下城市多數環比微增，同比持降，這也使得三四線累計同比降幅擴大至45%，在不同能級中居首。

??02 結構：9月剛需、改善各占半壁
供應重心重歸主城占比達56%

??而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為43%、46%和11%，呈現出以剛需、改善二分天下的現象。分城市來看，弱二三線城市剛需產品供應占比基本都在50%以上，以重慶、天津、鄭州、昆明、長春、泉州、無錫、徐州為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關注的是上海、深圳本月也加強了剛需產品供應，占比均在75%以上。南京、武漢經歷了前期深度調整，本月剛需產品供應也占據了“半壁江山”。濟南剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在5成左右。而此前熱度較高城市諸如北京、杭州、成都等“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力。而少數城市諸如福州、常州供應規模量較小且主要集中在高端產品，占比分別達到了55%和53%。而無錫則是剛需、高端“兩頭翹”，占比均在4成以上。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為56%、29%和14%，與上月略有不同，本月供應量質齊增，供應重心逐步由遠郊向主城區轉移。

??分城市來看，泉州、西安、昆明、福州、重慶、北京、鄭州、常州主城占比均在7成以上，漳州、蘇州、濟南、上海、青島、徐州則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數城市諸如長春、廈門遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。這其中無錫可謂“兩頭翹”，主城區和近郊供應占比均為4成，廣深可謂“雨露均沾”，主城區、近郊和遠郊供應占比均在3成左右。

??03 預判：政策利好+供應放量+營銷加碼
預期帶動9月成交回升

??盤點了9月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：9月供應環比穩中有增，但從絕對量層面仍處低位震蕩，前9月供應累計降幅進一步擴大至17%，供給對成交的約束作用更加明顯。不過考量到上月末本月初核心一二線諸如北上廣深漢等城市“認房不認貸”相繼落地，對于整體購買力的釋放有積極的推進作用，因而預期9月成交有望止跌企穩，環比穩中有增，同比降幅或將收窄。不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：第一類為供給約束顯著的熱點城市，諸如北京、杭州、成都等，本月供給穩步放量，且優質產品（主城、改善）占比較高，加之利好新政加持，成交尚有放量空間。以北京為例，9月供應較8月有了穩步回升，且主城區和改善產品占比均在6成以上，加之近期“認房不認貸”利好新政落地，市面上已經出現了二手房掛牌量穩中有增，部分樓盤開盤火爆的現象，在各類積極預期之下，9月成交或將隨供應帶動有所回升。第二類為以主城或近郊的剛需產品為供應主力的弱二三線城市，以武漢、南京、重慶、天津、鄭州、昆明、泉州、無錫、徐州為典型代表，9月成交或將持平或小幅微增。對于武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，短期內若政策利好積極落地，疊加開發商以價換量策略維持，部分被分流的二手房需求也將重新回流至新房市場，有望拉動成交小幅回升。而對于昆明、長春、徐州等城市而言，需求透支嚴重，還需要以時間換空間，穩步修復剛需購買力。第三類為供應縮量或是供需錯配型城市，以上海、深圳、天津、長春等為典型代表，整體成交放量空間相對有限。上海、深圳9月供給量均不及上月且供給主力產品集中在剛需，并不能有效撬動購買力較強的改善客群的需求，因而9月成交大概率持穩或小幅微降。

??總體來看，8月市場“觸底”9月熱度回升已是大概率事件，主要基于以下幾點：一是8月末9月初核心一二線城市均有不同程度的利好政策頒布，尤其是北上廣深相繼發布“認房不認貸”對于換房改善需求的刺激作用也算顯著，北京、上海等均有二手房短期掛牌激增跡象，短期內對提振市場信心可謂大有裨益。二是9月又恰逢“金九銀十”傳統營銷旺季，房企積極蓄力，供給無論從量還是質的層面都將穩步提升。三是房企積極自救，8月已有部分城市部分項目以低價吸睛，促進成交，預期9月整體營銷力度加大的背景下，對于成交的助推作用還將持續加大。