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??相關(guān)閱讀：《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》

??《全國多地公布首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限情況》

??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）“什么樣的個人住房貸款可以調(diào)整利率？公積金貸款和組合貸能否申請？貸款有逾期的情況怎么辦？固定利率可以調(diào)整嗎？”

??8月31日，人民銀行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》后，不少“身背”房貸的用戶對更多的調(diào)整細(xì)則存在不少疑問。

??近日，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行和光大銀行在內(nèi)的六家銀行，通過公眾號對存量房貸利率的部分調(diào)整細(xì)節(jié)進(jìn)行了回應(yīng)。

??由于每位借款人所在的城市、政策、利率執(zhí)行下限和個人情況不盡相同，所以能否實(shí)現(xiàn)順利調(diào)整，均以貸款銀行方面最終出臺的政策細(xì)則為準(zhǔn)，本文僅供參考。

??問題一：存量房貸利率調(diào)整范圍

??工商銀行：進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，您的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未發(fā)放；三是貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實(shí)際住房情況符合所在城市首套房標(biāo)準(zhǔn)的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點(diǎn)所在城市房貸利率政策下限。

??農(nóng)業(yè)銀行：本次調(diào)整的存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，為2023年8月31日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

??中國銀行：同時滿足以下條件的個人住房貸款可以進(jìn)行調(diào)整：一是該貸款為商業(yè)性個人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個人商業(yè)用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調(diào)整范圍之內(nèi)；二是在2023年8月31日前已發(fā)放或已簽署合同尚未發(fā)放的貸款；三是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房貸款；四是該筆貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

??建設(shè)銀行：本次調(diào)整范圍是指存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，具體包括2023年8月31日前我行已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房貸款，或?qū)嶋H住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的住房貸款；當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進(jìn)行調(diào)整。

??郵儲銀行：進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個人住房貸款（商業(yè)用房貸款、公積金住房貸款等均不在此范圍內(nèi)）；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未放款的；三是貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實(shí)際住房情況符合所在城市首套房標(biāo)準(zhǔn)的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點(diǎn)所在城市房貸利率政策下限。

??光大銀行：本次調(diào)整范圍是指存量首套住房貸款業(yè)務(wù)，包括2023年8月31日前光大銀行已發(fā)放的、及已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房貸款?；?qū)嶋H住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的住房貸款。住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。

??問題二：首套房與二套房的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

??工商銀行：為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。如后續(xù)您所在的城市更新相關(guān)“認(rèn)房”“認(rèn)貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調(diào)整申請。

??農(nóng)業(yè)銀行：如當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，也可納入調(diào)整范圍。

??中國銀行：您可以查閱貸款辦理時，您提供的房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，確認(rèn)當(dāng)時辦理房貸是否為首套住房貸款。如果當(dāng)前實(shí)際住房情況已符合所在城市的首套住房標(biāo)準(zhǔn)，并能夠提供房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，則可以進(jìn)行調(diào)整。具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉恼J(rèn)定政策執(zhí)行。

??建設(shè)銀行：首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發(fā)放時利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款，另一種是您貸款發(fā)放時是非首套住房貸款，但實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。例如，如果您貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時 “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下，需要您提供相應(yīng)的證明材料。如果您仍無法確認(rèn)自己是否符合首套房標(biāo)準(zhǔn)，您可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

??問題三：調(diào)整后的房貸利率水平

??調(diào)整后的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時房屋所在城市同期限 (按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限，具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以后續(xù)各家銀行公告為準(zhǔn)。

??對此，中國銀行舉例，目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點(diǎn)執(zhí)行，則您現(xiàn)在實(shí)際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點(diǎn)，則您存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個點(diǎn)，調(diào)整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

??建設(shè)銀行稱，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點(diǎn)。會在上述政策空間內(nèi)，充分考慮百姓訴求，保障客戶權(quán)益，進(jìn)行調(diào)整。光大銀行表示，根據(jù)區(qū)域不同、業(yè)務(wù)情況不同，會在人民銀行政策范圍內(nèi)，保障客戶權(quán)益，進(jìn)行調(diào)整。

??問題四：房貸存在逾期、拖欠情形能否申請

??工商銀行：不良個人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要您歸還積欠本息后再申請調(diào)整，具體以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

??建設(shè)銀行：符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。實(shí)際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，您可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

??郵儲銀行：針對符合調(diào)整范圍但目前存在拖欠情況的貸款，原則上暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要您償還拖欠后再申請。具體以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

??光大銀行：符合調(diào)整范圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務(wù)，原則上在還清逾期本息后可以調(diào)整。具體情況您可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

??問題五：協(xié)商變更合同約定利率與新發(fā)放貸款置換的區(qū)別

??據(jù)悉，新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補(bǔ)充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。

??對此，工商銀行表示，對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別?？紤]到操作的便利性，該行主要采取變更合同利率方式，具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)。

??農(nóng)業(yè)銀行稱，兩種方式調(diào)整后的利率定價水平一致。為便利操作，該行主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。

??問題六：已支付高于調(diào)整后利率水平的房貸利息可否返還

??工商銀行：暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。

??問題七：已辦理提前還款，是否可以下調(diào)

??農(nóng)業(yè)銀行：要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，符合條件的可進(jìn)行利率下調(diào)。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡符合條件的，納入此次調(diào)整范圍。

??問題八：調(diào)整存量房貸利率需要提供哪些材料

??中國銀行：首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，二套房貸款客戶需提供當(dāng)前實(shí)際住房情況符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等。

??問題九：何時執(zhí)行新的貸款利率

??中國銀行：在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。

??問題十：固定利率能否調(diào)整

??光大銀行：固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調(diào)整后，利率類型仍為固定利率。

??問題十一：申請辦理時間

??目前，上述六家銀行正在抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，按照有關(guān)要求，自9月25日起接受客戶調(diào)整申請，后續(xù)進(jìn)展還請及時關(guān)注各家銀行官網(wǎng)、手機(jī)銀行、公眾號、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告。

??問題十二：如何查詢首套房貸款利率政策下限

??可以通過人民銀行各省級分行官網(wǎng)查詢。

??也可以點(diǎn)擊中房網(wǎng)專題｜《全國多地公布首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限情況》查閱。