市場報告克而瑞研究中心 2023-11-20 09:45:42 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2023-11-20
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??導語
??險資選擇投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。但可以預見的是，隨著險資投資偏好的轉變，與地產之間的關聯非但不會遠離，而是更為緊密。
??◎ 文 / 房玲、易天宇
??11月13日，保利發展發布股東集中競價減持股份結果公告，第二大股東泰康人壽在減持計劃實施期間，減持了其通過非公開發行所取得的保利發展股份8176.97萬股，占保利發展總股本的比例為0.68%。減持計劃實施前，泰康人壽持有保利發展股份8.44億股，占保利總股本的7.05%，其中7.33億股為認購保利2016年非公開發行股票所取得、1.11億股為通過集中競價交易取得。減持后，泰康人壽持股降至6.31%。
??無獨有偶，此前11月8日，中國平安發布澄清公告，作為曾經碧桂園第二大股東的中國平安聲稱已清倉碧桂園。事實上，險資撤離房地產企業從早些年就已開始，彼時房地產行業遭遇流動性危機，險資撤離既是出于資金安全，同時也是及時止損，而保利發展作為當前銷售第一的龍頭房企，險資選擇此時離開耐人尋味。
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??泰康人壽減持保利
更多從利益而非戰略考量
??泰康人壽入局保利始于2016年。2016年6月23日保利發布公告稱，非公開發行10.99億股，發行價格8.19元/股，為發行申購日（6月7日）前20個交易日均價8.55元/股的95.78%，募集資金約90億元。其中泰康人壽認購金額60億元，包攬了定增項目六成，認購后持有保利發展7.35%股份，一躍成為保利的第二大股東。
??而此次泰康人壽減持的正是此前非公開發行所取得股份共8176.97萬股，據公告披露減持價格區間在14.13至14.88元/股，減持總金額約11.80億元，7年投資直接獲利約5.11億元。2023年以來，地產股持續走低，保利發展也未能幸免，股價從2022年12月30日收盤價15.13元/股下跌至當前約11元左右，泰康人壽此時減持實現落袋為安，鎖定收益。
??另一方面，險資選擇投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。近年來房地產行業普遍利潤縮水，2022年及2023年上半年80家重點房企的歸母凈利率的行業中位數均為虧損，-1.7%及-0.9%；雖然保利發展表現位列行業前列，但同樣受到行業影響，2022年歸母凈利率同比下降3.1個百分點至6.5%，2023年上半年歸母凈利率同比下降了0.88個百分點至8.92%。
??此外，從分紅情況來看，隨著保利發展歸母凈利潤總額下降，派現總額也隨之下降，2022年保利發展派現總額53.87億元，同比下降22%。從分紅方案來看，2019年保利發展10派8.2元（含稅），此后逐年下調至2022年10派4.5元。在持股保利發展約6年多的時間內，泰康人壽約取得了3.48元/股的分紅（2017-2022年），但隨著近年股東回報的減少，泰康人壽此時選擇減持也屬情理之中。
??事實上，2022年12月29日保利發展就收到了董事邢怡（泰康保險集團副總裁）的辭職申請，而泰康人壽在2022年第四季度償付能力報告中表示，由于已放棄保利發展的董事席位，截至2022年底，保利發展不再屬于子公司、合營企業、聯營企業范圍，其會計分類從長期股權投資調整為可供出售金融資產。而從這也能看到泰康人壽對于保利的投資定位從戰略性投資調整為財務性投資，業務考量方向更多從收益角度轉變。
??除了保利發展外，2023年6月泰康人壽還累計減持了美克家居817.73萬股，持股比例降至5%以下，可見不管是地產股還是地產上下產業鏈，泰康人壽或均以同樣標準考量采取了減持行動。
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??險資看好核心城市不動產項目
資產配置結構調整
??險資減持或者清倉地產股，并不意味著離開地產行業，反觀加倉優質不動產項目的步伐從未停止。就在不久前10月底，泰康人壽保險就以底價1.12億競得廣州黃埔區地塊，用于建設醫院和養老服務產業。而另一保險巨頭中國平安旗下的平安人壽，更是在1月20日發布大額不動產投資公告，以73.33億向弘毅投資收購北京、上海四個產業園項目。
??從中國平安公布的年報中也能發現，近期險資在不動產投資領域的偏好轉向。2022年中國平安保險資金投資組合中不動產投資余額2046億元，同比下降5%；在總投資資產中占比4.7%，同比下降0.8個百分點，可以發現平安投向不動產的規模及占比均有收縮的趨勢。2023年上半年雖然不動產投資余額較年初有回升，但總投資資產中占比繼續下滑至4.5%。
??不動產投資余額快速下滑，主要由于債券類及股權類投資規模下滑所致。中國平安在年報中解釋股權和債權投資主要是財務投資，包括與不動產相關的上市公司股票、公司債券、不動產債權計劃等，以獲取分紅收入、利息收入并賺取買賣差價為目的。
??2021年，中國平安對華夏幸福相關投資資產進行減值計提、估值調整及權益法損益調整金額合計432億元，其中股權類159億元，債權類273億元，占到了當年不動產投資的20%。2022年中國平安清倉了原先持有的旭輝7.91%股權，同時計提減值準備7.77億；此外華夏幸福所持凈額繼續從36.21億下降至25.22億。
??與此同時，中國平安于不動產投資中的物權投資的規模及占比均在快速攀升。平安年報中的物權類投資主要指的是直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。
??2023年上半年中國平安于不動產投資余額中物權投資達1583億元，較年初增長34%，在不動產投資中占比76%，較年初大幅增長18個百分點。對此，在此前的中期業績會中，平安表示“不動產的物權部分，集中于一線城市，會計處理上是成本法記賬，隱含的市場價值非常大，同時風險可控。”“現在不動產領域布局的主要方向是租賃住房，這樣的長期租賃現金流，符合中國平安負債需求。”
??據悉2023年上半年，中國平安的投資性房地產凈額1207.99億元，較年初增長5%；投資性房地產租金收入32.10億元，同比增長2%；而2022年中國平安的投資性房地產凈額更是同比增長33%；租金收入同比增長34%。
??整體來看，險資作為市場中不可忽視的一支投資力量，在地產行業利潤空間收窄的大背景下，減持地產股似乎已成為了某種必然；同時險資的投資偏好已轉向了核心城市的優質不動產項目。此前10月監管層同意首批5家險資入局公募REITs，可以預見的是，未來險資與地產之間的關聯非但不會遠離，而將是更為緊密。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
