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??當(dāng)前熱點(diǎn)城市京滬深杭二手房市場(chǎng)已逐步由此前“以價(jià)換量”過(guò)渡至當(dāng)前“量增價(jià)穩(wěn)”，二手房市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)初顯，短期來(lái)看滬深杭二手房市場(chǎng)還將延續(xù)震蕩行情。

??◎  文 / 俞倩倩

??2025年以來(lái)，二手房成交熱情不減，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年1季度30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交同比上漲2成以上，增幅顯著好于新房。而熱點(diǎn)恒熱的京滬深杭同比漲幅超35%顯著好于30城平均水平，究竟1季度二手房成交結(jié)構(gòu)有哪些變化？熱銷房源又具備怎樣的共性特征呢？

??01

??滬深杭低總價(jià)成交集中度下降
500-3000萬(wàn)成交占比環(huán)增

??從成交總價(jià)段來(lái)看，北京、上海、深圳、杭州均以低總價(jià)段為成交主力（成交套數(shù)占比大于60%），2025年1季度以來(lái)，除了北京主力總價(jià)段400萬(wàn)以內(nèi)成交集中度保持上升之外，其余三城主力總價(jià)段集中度均有了不同程度回落。

??改善和豪宅購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺：除了北京之外，滬深杭總價(jià)500-3000萬(wàn)成交環(huán)比均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增，其中上海600-800萬(wàn)、800-1000萬(wàn)、1000-3000萬(wàn)三個(gè)總價(jià)段同環(huán)比齊增，這點(diǎn)也不難理解，優(yōu)質(zhì)豪宅受限于新房供應(yīng)有限，高端客群被迫選擇二手房市場(chǎng)置業(yè)，除了自住需求外更多是滿足資產(chǎn)保值增值需求。

??02

??京滬深杭140平以上成交占比同環(huán)比齊增
高改和豪宅堅(jiān)挺

??從成交面積段來(lái)看，與高總價(jià)段成交占比持增結(jié)論趨同，高改和豪宅需求旺盛，京滬深杭四城140平以上面積段成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增。

??而從140平以內(nèi)面積段來(lái)看，京深杭90-140平成交占比環(huán)比持增，主要源于這一面積段多為三房設(shè)計(jì)，功能性完備，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價(jià)比相對(duì)較高，跌幅較為顯著的多集中在70-90平中等面積段，而70平以內(nèi)剛需面積段則呈現(xiàn)出顯著的差異化特征，北京成交套數(shù)占比同環(huán)比齊降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趨勢(shì)，主要得益于“四限”松動(dòng)后新政對(duì)剛需客群的刺激作用較為顯著。

??03

??成交占比環(huán)增多為城市核心區(qū)
深杭主力區(qū)域集中度上升

??而從成交區(qū)域來(lái)看，成交占比環(huán)比持增的多為城市核心區(qū)，以北京海淀區(qū)、東城區(qū)；上海徐匯區(qū)、普陀區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)，深圳南山區(qū)、福田區(qū)，杭州拱墅區(qū)、上城區(qū)、西湖區(qū)為典型代表，值得關(guān)注的是，深圳南山區(qū)、福田區(qū)，杭州拱墅區(qū)、上城區(qū)成交套數(shù)占比均為本城市TOP3區(qū)域，主力區(qū)域的成交集中度還在持續(xù)上升。相較而言城市外圍區(qū)域成交占比低且環(huán)比持降，市場(chǎng)熱度顯著回落。

??04

??滬深杭高改豪宅“量?jī)r(jià)齊增”
約半數(shù)剛需小區(qū)房?jī)r(jià)止跌

??上文可知，京滬深杭四城剛需成交基本都占據(jù)成交主力，不過(guò)滬深杭成交集中度持續(xù)下降，大面積段、高總價(jià)段的高改和豪宅產(chǎn)品成交占比持增，

??滬深杭高端住宅呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征，我們選擇了上海、深圳、杭州2025年1季度月部分熱銷二手住宅項(xiàng)目，可以看出量?jī)r(jià)齊漲或量平價(jià)增，尤其是處于熱點(diǎn)片區(qū)的140平以上大面積段，保值增值性良好，以上海徐匯區(qū)尚匯豪庭為例，2025年1季度成交套數(shù)高達(dá)19套，整體成交均價(jià)較2024年四季度環(huán)比上漲2%，成交量較2024年四季度增幅也達(dá)36%。

??高端小區(qū)領(lǐng)漲之外，剛需小區(qū)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了“止跌企穩(wěn)”跡象，我們統(tǒng)計(jì)了北京、上海、深圳、杭州2025年1季度以來(lái)圖：典型城市各類小區(qū)二手房房?jī)r(jià)上漲占比變動(dòng)趨勢(shì)，可以看出，滬深杭基本呈現(xiàn)出波動(dòng)上行趨勢(shì)，至2025年3月基本半數(shù)剛需小區(qū)房?jī)r(jià)止跌態(tài)勢(shì)。

??總體來(lái)看，當(dāng)前熱點(diǎn)城市京滬深杭二手房市場(chǎng)已逐步由此前“以價(jià)換量”過(guò)渡至當(dāng)前“量增價(jià)穩(wěn)”，二手房市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)初顯，雖然京滬深杭當(dāng)前仍以70平以內(nèi)、400萬(wàn)以下為成交主力，不過(guò)2025年1季度以來(lái)，總價(jià)500-3000萬(wàn)、面積140平以上成交套數(shù)占比均有上行態(tài)勢(shì)，改善和豪宅購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺，加之二手房成交區(qū)域也有向城市核心區(qū)域不斷聚焦的趨勢(shì)，可以看出，各城市購(gòu)買力兩極分化持續(xù)加劇。

??基于當(dāng)前不同城市二手房成交特征和客群畫(huà)像，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來(lái)看滬深杭二手房市場(chǎng)還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪需求相對(duì)穩(wěn)定，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤(pán)供應(yīng)影響。而從剛需客群購(gòu)買傾向來(lái)看，二手房?jī)r(jià)有止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，區(qū)域選擇更傾向于城市核心區(qū)，預(yù)期近遠(yuǎn)郊板塊和居住功能性缺失的老破小都將面臨不小的去化壓力。