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??步入二季度以來二手房成交規(guī)模增速有所放緩，但是累計同比增幅顯著好于新房，仍處于高位震蕩行情。

??◎  文 / 俞倩倩

??步入2025年二季度以來，二手房成交熱度穩(wěn)步回落，逐月下跌，但上半年累計同比增幅仍顯著好于新房。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上半年30個重點城市二手房成交累計同比增12%，與新房成交環(huán)比持增形成鮮明對比。究竟上半年二手房市場成交結構有哪些變化？又反映出當前客群怎樣的置業(yè)偏好呢？ 

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??京滬深3000萬以上豪宅需求持穩(wěn)
300-600萬成交占比顯著回調(diào)

??從成交總價段來看當前居民當前購買力，主要呈現(xiàn)出以下特征：

??一是京滬總價1000萬以上豪宅市場需求穩(wěn)中有增，成交占比不大但增幅較為顯著，以上海為例，總價超1000萬二手豪宅2025年上半年成交套數(shù)占比不足5%，但整體呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增，其中1000-3000萬增幅最為顯著，同環(huán)比分別上升0.68pcts和0.33pcts。 

??二剛改客群即總價段處于300-600萬成交占比顯著回調(diào)，客戶觀望情緒持續(xù)加劇，以北京為例，三個總價段300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元2025年上半年成交占比同環(huán)比齊跌，全面飄綠，整體市場呈現(xiàn)出剛需、高改“兩頭翹”，而剛改、中改需求“塌陷”的特征。

??三是低總價段即200萬以內(nèi)極致剛需客群消費降級較為嚴重，滬深杭低總價房源2025年上半年成交集中度仍有上行趨勢。以深圳為例，2025年上半年總價200萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為14.69%，環(huán)比上升0.37pcts,同比上升3.39pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。值得關注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，上海、杭州低總價段成交套數(shù)占比均在40%左右。

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??京滬深杭90平以內(nèi)成交集中度下降
140平以上成交占比同環(huán)比齊增

??從成交面積段來看，總體呈現(xiàn)出90平以內(nèi)小面積段仍是成交主力，但是成交集中度下降，而140平以上大面積段成交占比普遍持增；主要源于核心一二線小面積段多為一房、二房設計，戶型功能性缺失且多為老舊房源；而大面積段產(chǎn)品多為三房/四房設計，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價比相對較高。值得關注的當屬上海，中等面積段90-140平2025年上半年成交占比環(huán)比還是有小幅回落行情，主要源于新房市場對改善客群的分流作用，因2025年上半年優(yōu)質(zhì)改善高端盤集中入市，也使得部分剛改和中改需求被分流至新房市場。

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??上半年成交占比環(huán)增多為中等價值片區(qū)
滬深主力區(qū)域集中度下降

??而從成交區(qū)域來看，成交占比環(huán)比持增的多為城市中等價值片區(qū)，譬如北京海淀區(qū)、門頭溝區(qū)；上海徐匯區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)，深圳龍崗區(qū)、龍華區(qū)，杭州拱墅區(qū)、錢塘區(qū)，值得關注的是，滬深主力區(qū)域成交集中度下降，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上半年環(huán)比跌幅TOP3的深圳南山區(qū)、福田區(qū)，上海閔行區(qū)成交套數(shù)占比均為本城市TOP3區(qū)域。

??總體來看，步入二季度以來二手房成交規(guī)模增速有所放緩，但是累計同比增幅顯著好于新房，仍處于高位震蕩行情。從成交結構來看，低總價極致剛需成交占比持增；千萬豪宅成交高熱不退，相較而言剛改中改需求“塌陷”，成交區(qū)域也有向城市中等價值片區(qū)不斷聚焦的趨勢。

??預判后市，我們認為，短期來看京滬深杭二手房市場還將穩(wěn)中有降態(tài)勢，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業(yè)時往往會綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長，后期也將面臨不小的去化壓力。