??導(dǎo) 讀 

??今年哪些發(fā)展主要目標(biāo)？對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)又將帶來(lái)什么影響？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??今天上午，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議隆重開(kāi)幕，李克強(qiáng)總理做《政府工作報(bào)告》。針對(duì)新冠疫情突發(fā)，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的嚴(yán)峻形勢(shì)，不同尋常的“兩會(huì)”和《政府工作報(bào)告》部署了今年哪些發(fā)展主要目標(biāo)？對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)又將帶來(lái)什么影響？

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??弱化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，守住六穩(wěn)、六保底線，對(duì)房地產(chǎn)不驚不喜

??受限于全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢(shì)不確定很大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)難獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，兩會(huì)政府工作報(bào)告弱化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，并沒(méi)有提出全年經(jīng)濟(jì)增速具體目標(biāo)。 

??取而代之的是，今年要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六保”，尤其要守住“六保”底線；堅(jiān)決打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下農(nóng)村貧困人口全部脫貧、貧困縣全部摘帽，全力讓脫貧群眾邁向富裕；全面建成小康社會(huì)，城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬(wàn)人以上，居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步。 

??房地產(chǎn)行業(yè)一直作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)部門，在疫情恢復(fù)、復(fù)工復(fù)產(chǎn)的關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)普遍對(duì)“兩會(huì)”報(bào)告中房地產(chǎn)行業(yè)政策定調(diào)頗高關(guān)注，但此次報(bào)告中，既沒(méi)有再特別強(qiáng)調(diào)“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)對(duì)手段”，也大大弱化了房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容的表述，整體處于一種不緊不松、不驚不喜的狀態(tài)。

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??堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動(dòng)搖

??堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 

??點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有被賦予經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任后，繼續(xù)回歸其基本面，行業(yè)定調(diào)：繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不動(dòng)搖，強(qiáng)化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購(gòu)房需求，弱化住房的金融屬性。根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，地方政府可以針對(duì)性地調(diào)整未來(lái)政策走向，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

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??貨幣政策更加靈活，房企融資環(huán)境將適度改善、對(duì)購(gòu)房者也更“友好”

??穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，務(wù)必推動(dòng)企業(yè)便利獲得貸款，推動(dòng)利率持續(xù)下行。 

??點(diǎn)評(píng)：貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，年內(nèi)再降準(zhǔn)、降息的預(yù)期強(qiáng)烈，LPR利率大概率將繼續(xù)下移，房貸利率也將跟隨向下調(diào)整。可以期許的是，房企整體融資環(huán)境將適度改善，國(guó)企、央企以及品牌房企更將明顯受益，融資成本有望適度下行。 

??對(duì)購(gòu)房者而言，在“限貸”政策下整體框架不變情況下，銀行操作層面下調(diào)首付比例、降低貸款利率，提高購(gòu)房者支付能力或?qū)⒊蔀楝F(xiàn)實(shí)，將進(jìn)一步提升出于資產(chǎn)增值保值目的的高端、改善需求釋放，普通自住剛需購(gòu)房也將受益。

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??積極有為的財(cái)政政策極大緩解地方單一“土地財(cái)政”壓力，土地供地或?qū)⑦m度、有序

??積極的財(cái)政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，財(cái)政赤字規(guī)模比去年增加1萬(wàn)億元，同時(shí)發(fā)行1萬(wàn)億元抗疫特別國(guó)債。這是特殊時(shí)期的特殊舉措。上述2萬(wàn)億元全部轉(zhuǎn)給地方，建立特殊轉(zhuǎn)移支付機(jī)制，資金直達(dá)市縣基層、直接惠企利民，主要用于保就業(yè)、保基本民生、保市場(chǎng)主體，包括支持減稅降費(fèi)、減租降息、擴(kuò)大消費(fèi)和投資等，強(qiáng)化公共財(cái)政屬性，決不允許截留挪用。

??點(diǎn)評(píng)：積極的財(cái)政政策要更加積極有為，財(cái)政政策將成穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)的重要抓手。受惠于財(cái)政赤字率升至3.6%，新增1萬(wàn)億元財(cái)政赤字規(guī)模，以及發(fā)行1萬(wàn)億元抗疫特別國(guó)債，今年將全部轉(zhuǎn)移支付給地方政府，這將能極大程度緩解地方財(cái)政收支壓力，尤其是低能級(jí)、缺乏產(chǎn)業(yè)支持的土地財(cái)政依賴度高的地方。受此影響，預(yù)計(jì)地方政府仍將有序供地，尤其是那些財(cái)政收不抵支的弱三、四城市，供地規(guī)模也不會(huì)顯著放量，土地供應(yīng)也將適度、有序，房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期庫(kù)存水平或?qū)⒄w可控。

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??穩(wěn)就業(yè)、扶持企業(yè)頭等緊要，說(shuō)明尤其低收群體就業(yè)和收入增長(zhǎng)壓力大，剛需市場(chǎng)不容樂(lè)觀

??今年要優(yōu)先穩(wěn)就業(yè)保民生，堅(jiān)決打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，努力實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)目標(biāo)任務(wù)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率6%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率5.5%左右。 

??千方百計(jì)穩(wěn)定和擴(kuò)大就業(yè)。加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)群體就業(yè)支持。今年高校畢業(yè)生達(dá)874萬(wàn)人，要促進(jìn)市場(chǎng)化社會(huì)化就業(yè)，高校和屬地政府都要提供不斷線的就業(yè)服務(wù)。做好退役軍人就業(yè)保障。實(shí)行農(nóng)民工在就業(yè)地平等享受就業(yè)服務(wù)政策。幫扶殘疾人、零就業(yè)家庭等困難群體就業(yè)。我國(guó)包括零工在內(nèi)的靈活就業(yè)人員數(shù)以億計(jì)，今年對(duì)低收入人員實(shí)行社保費(fèi)自愿緩繳政策，涉及就業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)全部取消。資助以訓(xùn)穩(wěn)崗，今明兩年職業(yè)技能培訓(xùn)3500萬(wàn)人次以上，高職院校擴(kuò)招200萬(wàn)人，要使更多勞動(dòng)者長(zhǎng)技能、好就業(yè)。 

??點(diǎn)評(píng)：受困于新冠疫情不斷發(fā)酵，旅游、交通、餐飲等行業(yè)頗受沖擊，疊加海外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷，勢(shì)必將拖累進(jìn)出口行業(yè)共振下行。聯(lián)系到今年高校畢業(yè)生多達(dá)874萬(wàn)人，再創(chuàng)新高，居民就業(yè)壓力著實(shí)不容小覷。尤其是低收入群體，或?qū)⒚媾R更大的就業(yè)壓力，極端情況下甚至有收入停擺的隱憂。有鑒于此，今年剛需市場(chǎng)不容樂(lè)觀，購(gòu)買力不濟(jì)下剛需難免增長(zhǎng)乏力，購(gòu)房消費(fèi)或?qū)⒈黄认蚝笱悠凇?/p>

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??五大城市群仍是發(fā)展高地，核心及衛(wèi)星城市需求有支撐

??加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。繼續(xù)推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展。深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。推進(jìn)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶共抓大保護(hù)。編制黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃綱要。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。促進(jìn)革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)、貧困地區(qū)加快發(fā)展。 

??點(diǎn)評(píng)：深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。同城化建設(shè)仍是城市群建設(shè)的重要主旨，城市群內(nèi)的核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟(jì)往來(lái)將更為密切，產(chǎn)業(yè)將加速融合、協(xié)同發(fā)展，人口更將雙向流動(dòng)。

??具體而言，核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化調(diào)整，高素質(zhì)人才將大量導(dǎo)入，有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐；衛(wèi)星城市支柱產(chǎn)業(yè)不斷培育發(fā)展，有望導(dǎo)入大批產(chǎn)業(yè)人口，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的挖潛空間。

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??老舊小區(qū)改造難以創(chuàng)造增量購(gòu)房需求，對(duì)樓市利好有限

??新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。 

??點(diǎn)評(píng)：老舊小區(qū)改造仍將持續(xù)推進(jìn)，具體涉及加裝電梯、居民用餐、保潔等社區(qū)服務(wù)，地方政府也將提供專項(xiàng)財(cái)政資金支持。區(qū)別于棚改貨幣化安置，老舊小區(qū)改造并不創(chuàng)造增量購(gòu)房需求，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響程度有限。