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??中央層面

??堅持“房住不炒”定位，維護房地產市場健康發展和住房消費者合法權益

??三季度，我國金融運行繼續保持總體平穩態勢。根據央行第三季度貨幣政策委員會會議信息，9月末，我國M2余額234.28萬億元，同比增長8.3%；社會融資規模余額308.05萬億元，同比增長10%，M2和社會融資規模的增速與名義經濟增速基本匹配。信貸方面，前三季度，新增人民幣貸款16.72萬億元，同比多增4624億元；9月末，人民幣各項貸款余額189.46萬億元，同比增長11.9%。信貸總量保持穩定增長。但值得注意的是，9月單月數據不及預期。其中，新增社會融資2.9萬億元，為近五年來同期最低水平，同比少增5675億元；9月底存量社融規模同比較8月底下滑0.3個百分點至10.0%，為疫情以來新低；新增人民幣貸款1.66萬億元，同比少增2327億元，為今年以來最大同比降幅，其中企業中長期貸款同比少增3732億元，連續第三個月同比縮量等。側面反映了受疫情反復、能耗管控、能源價格上漲、房地產融資監管嚴格等多種因素影響，當前企業總體融資需求尤其是中長期貸款有效需求偏弱，經濟發展仍面臨較大下行壓力。

??在房地產方面，三季度，中央堅定“房子是用來住的、不是用來炒的”調控定位立場不變，調控政策走向由趨緊逐漸轉向維穩。具體來看，一方面，“730”中共中央政治局會議重申堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩房價、穩預期，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州，并將以上5個城市納入房地產市場監測重點城市名單，央行等監管部門提出嚴格執行房企“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，并將房企拿地金額占年度銷售額比例、商票數據等納入監管范疇，房地產調控持續趨緊。另一方面，9月底，央行第三季度貨幣政策委員會會議和央行、銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會連續發聲強調，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，房地產調控趨向“維穩”。

??1. 堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房地產金融政策由緊趨穩

??堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市負責人，要求堅決貫徹落實“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實履行城市主體責任，并將以上5個城市納入房地產市場監測重點城市名單。7月30日，中共中央政治局會議重申，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩地價、穩房價、穩預期。8月31日，國新辦在“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會上明確，下一步，將繼續全面落實房地產市場長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會強調，金融部門要圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅決不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制。

??首提房地產市場“兩維護”。9月24日，央行第三季度貨幣政策委員會會議提出，堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性。在房地產方面，首次提出房地產市場“兩維護”，即：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會重申，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

??貨幣政策總體穩健。7月15日，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億元。同時，開展1000億元中期借貸便利（MLF）操作。8月16日，央行開展6000億元1年期MLF操作。9月15日，央行等量續作6000億元MLF操作，持續保障市場流動性需求。在利率方面，三季度MLF中標利率和LPR均延續穩定，其中，1年期MLF中標利率為2.95%，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。9月24日，央行第三季度貨幣政策委員會會議指出，當前全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨嚴峻復雜，國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。要統籌做好今明兩年宏觀政策銜接，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，保持貨幣供應量與社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定。

??房地產金融強監管力度不減。7月22日，國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議強調，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。7月底，銀保監會召開2021年中工作座談會提出，要嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。同時，房企拿地金額占年度銷售額比例、商票數據等指標被監管部門納入房企資金監測和融資管理規則監管范疇。9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議強調，金融部門全面落實房地產長效機制，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融政策連續穩定，要圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度。

??持續整治規范房地產市場秩序。7月13日，住建部、國家發改委、市場監管總局、銀保監會等八部門聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，要求重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉，違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

??強化建設項目管理。7月6日，國家發改委發布《關于加強基礎設施建設項目管理確保工程安全質量的通知》，要求嚴把超高層建筑審查關，對100米以上建筑應嚴格執行超限高層建筑工程抗震設防審批制度，嚴格限制新建250米以上建筑。8月30日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，提出嚴格控制大規模拆除、大規模增建以及大規模搬遷。

??2. 加快新型城鎮化建設和老舊小區改造，加快保障性租賃住房建設

??加快推進新型城鎮化建設和老舊小區改造。8月30日，國家發改委發布《關于推廣第三批國家新型城鎮化綜合試點等地區經驗的通知》，從提高農業轉移人口市民化質量、提高城市建設與治理水平、加快推進城鄉融合發展多方面總結了第三批國家新型城市化綜合試點地區的工作經驗，為新型城鎮化和城鄉融合發展領域的面上改革提供了有力支撐。9月7日，國家發改委、住建部聯合發布《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》，要求政府投資重點保障老舊小區改造配套設施建設。中央預算內投資全部用于城鎮老舊小區改造配套設施建設項目。各地應統籌地方財力，重點安排消除城鎮老舊小區各類安全隱患、提高排水防澇能力、完善養老托育設施、建設停車場和便民設施等城鎮老舊小區配套設施改造內容。

??規范并加快發展租賃住房。7月2日，國務院印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，要求城市人民政府和省級人民政府落實發展保障性租賃住房建設責任。7月9日，住建部印發《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》，對集中式租賃住房分類、面積、居住人數等多方面提出了具體要求。7月26日，財政部、稅務總局、住建部聯合印發《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》，對向個人出租住房的住房租賃企業、企事業單位、社會團體及其他組織給予增值稅或房產稅稅率優惠。8月31日，國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會，會上重點強調了要解決好城市新市民和青年人的住房問題。要加大保障性租賃住房供給，堅持供需匹配，通過新建、改建、改造、租賃補貼等多種方式、多種渠道籌集房源，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資，多渠道供給，加快發展保障性租賃住房。

??鼓勵地方研究出臺優化生育配套政策。7月20日，中共中央、國務院印發《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》，提出取消社會撫養費等制約措施，將入戶、入學、入職等與個人生育情況全面脫鉤，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除，并明確地方政府可以研究制定根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋等優惠政策。

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??地方層面

??緊縮性調控主旋律不改，壓力城市政策維穩導向顯現

??2021年三季度，房地產政策環境進一步趨緊。從政策出臺頻率來看，地方累計出臺房地產調控政策140條，較上季度增加10%。其中，寬松性政策29條，中性政策30條，緊縮性政策81條。緊縮性政策條數連續第五個季度超過寬松性政策，且創近兩年來季度新高。從調控主體來看，除上海、杭州、深圳、成都、西安等熱點城市調控持續加碼外，越來越多的三四線城市如岳陽、聊城、義烏、金華等加入調控陣營。從調控內容來看，緊縮性調控依舊以嚴格執行“四限”、加強房企金融監管、整治房地產市場秩序等為主，重點城市在第二輪集中供地中也通過嚴查房企拿地資金來源、嚴控土地溢價率、嚴格競配建等規則強化土地市場調控。寬松性政策則主要依托人才新政和戶籍制度改革。此外，三季度以來，包括沈陽、昆明、岳陽、株洲等多個城市通過約談房企、發布“限跌令”類政策、發放購房財稅補貼等舉措，穩定地方房地產市場，受到廣泛關注。

??1. 寬松性政策聚焦人才新政和戶籍制度改革

??三季度，人才新政和戶籍制度改革繼續為地方房地產發展賦能。其中：

??在戶籍制度改革方面，典型代表有：南京市優化積分落戶，將社保要求年限由從原來的不少于24個月調整為不少于12個月，且與蘇州的居住和社保繳納年限累計互認；武漢市完善落戶政策，出臺包括明確引進企業職工落戶條件、調整就業創業落戶條件、推行積分落戶常態化等多項舉措；福建省發布新型城鎮化規劃，提出要有序推進農業轉移人口落戶城鎮，持續放寬放開落戶限制，提高戶籍遷移便利度，完善城鎮住房保障制度等。

??在人才引進方面，典型代表有：廈門市推出“留廈六條”，明確高層次人才可按現有規定以市場價45%的價格申購100~200平方米人才住房，同時對符合條件的留廈人才發放現金補貼；沈陽市發布“創新沈陽人才新政3.0版”，對符合沈陽市產業發展需要的人才，發放最高500萬獎勵并解決首套購房問題，明確高層次人才首次使用公積金貸款購買首套住房的，可享受貸款限額的1.5-4倍；青島市西海岸新區實行人才住房租購保障，其中，在購房方面，符合條件的人才購房價不高于銷售時同區域商品住房售價的80%，高層次人才和博士研究生學歷不高于70%；佛山市順德區推出人才專賣房，規定人才專賣房最高銷售價格為土地出讓同時期同區域同類型市場商品住房銷售均價的80%左右；長春市對符合條件的人才、農民購房分別按50元/平方米、80萬/平方米的標準發放購房補貼等。 

??2. 緊縮性政策聚焦加強行政限制、完善土地出讓規則和整治房地產市場秩序

??緊縮性政策主要圍繞強化行政限制、完善土地出讓規則、嚴格房企資金監管、整治房地產市場秩序等方面展開。其中：

??在加強行政限制方面，典型代表有：東莞將“法拍房”納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內在我市購買商品住房；上海市將住房贈與納入限購管理，要求受贈人符合國家和上海市限購政策，同時實行二手房房貸“三價就低”原則；惠州市進一步完善商品房銷售政策，嚴格執行新購住房三年限售，重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房；杭州市落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房，非戶籍家庭須在前4年內繳納社保滿48個月方可限購1套住房；衢州市暫停向在市區范圍內擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；北京明確夫妻離異前擁有住房套數不符合限購規定的，離異3年內均不得在北京市購買商品住房等。此外，三季度以來，西安、上海、無錫、紹興、東莞、廣州、金華、溫州、合肥等地也紛紛建立二手房價格核驗或參考價格發布機制。加上此前已出臺類似政策措施的深圳、杭州、寧波、成都、南通等地，全國已有超二十城出臺二手房價格監管措施。

??在完善土地出讓規則方面，以實行住宅用地供應“兩集中”的重點城市為典型，措施主要包括：嚴控溢價率，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等多地土地最高溢價率控制在15%及以下；設置禁馬甲機制，同一企業及其控股公司不得同時參與同一宗地的競買；嚴格房企資金審核，沈陽、青島、濟南、蘇州等地建立購地資金來源審查制度，要求房企不得直接或間接使用金融機構各類融資資金；完善土地達到最高限價后競買方式，杭州、天津、福州、濟南、無錫等多地采用搖號或抽簽的方式確定最終競得人。

??在嚴格房企資金監管方面，典型代表有：山西省住建廳發文要求全省各市住建（房管）部門要落實商品房預售資金全過程監管，保護購房人合法權益，要嚴格按照有關規定，分階段、按比例及時撥付，保障工程建設進度；天津市對新建商品房預售資金中用于支付建筑安裝、區內配套建設等費用的資金實行全程監管；河北省推進落實房企購地資金專戶管理和商品房預售把關；東莞市要求房企按規定將商品房預售資金存入預售款專用賬戶，對不按規定繳存、使用商品房預售資金的，給予暫停資金撥付和商品房網簽等處罰。此外，深圳市、南京市還就住房租賃企業資金監管出臺了相應實施細則。

??在整治房地產市場秩序方面，典型代表有：溫州市強化房地產經紀機構管理，嚴禁炒作學區房和其他哄抬房價行為；杭州市要求房地產中介機構和從業人員不得發布背離“房住不炒”定位、不利于房地產市場健康發展的信息，不得炒作學區房或制造購房恐慌情緒；北京市從樣板房設置、項目銷售推廣及銷售人員管理等多方面，對新建商品房銷售行為提出要求；江西省、安徽省、云南省、銀川市等多地嚴肅查處無證銷售、捂盤惜售、未明碼標價、房源公示數量與銷售數量不相符、價格欺詐、價外加價、套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房等擾亂房地產市場秩序的違法違規行為。

??3. “限跌令”“財稅支持”等政策助力地方樓市企穩

??隨著政策端持續收緊，全國房地產市場迎來明顯降溫，部分城市房價甚至出現非理性“跳水”現象。為了穩定房地產市場，三季度以來，包括沈陽、昆明、岳陽、江陰、株洲等在內的多個城市紛紛發布“限跌令”，或召開房企座談會，嚴禁房企惡意降價，維護房價和房地產市場總體平穩。

??此外，長春、肇慶、中山、惠州等地也紛紛通過財稅支持性政策，緩解地方樓市下行壓力。具體而言，肇慶、中山、惠州將個人轉讓二手住宅的個人所得稅稅率調整為1%，將個人轉讓二手非住宅的個人所得稅稅率調整為1.5%；長春對符合條件的人才、農民購房分別給予50元/平方米、80元/平方米標準的購房補貼，并發放總價值5000萬元的消費券等。