??一、本月樓市政策聚焦：“房住不炒”仍為十四五樓市調(diào)控主基調(diào)

??11月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)從緊。中央層面，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》正式發(fā)布，定調(diào)“房住不炒”仍為十四五樓市調(diào)控主基調(diào)，堅持因城施策、租購并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后國務(wù)院副總理劉鶴在人民日報發(fā)表署名文章，重申了這一觀點(diǎn)并提出，”房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展“，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展關(guān)系緊密，房地產(chǎn)發(fā)展是否平穩(wěn)健康，對國民經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、人民對美好生活的需求能否得到滿足等都有直接影響。銀保監(jiān)會郭樹清在近日發(fā)表的《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中也明確指出，堅決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。

??地方層面，11月地方調(diào)控延續(xù)下半年以來”緊多松少“的特點(diǎn)，調(diào)控頻率較上月小幅提升。從調(diào)控手段來看，調(diào)控收緊主要表現(xiàn)在行政限制和市場監(jiān)管方面，具體如“限房價”“限地價”“競配建”、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃市場規(guī)范與亂象整頓等，調(diào)控寬松則仍聚焦在人口人才方面，主要涉及落戶門檻、租房補(bǔ)貼、購房補(bǔ)助等。本期報告主要對11月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

      二、中央政策：堅持“房住不炒”，加快建立租購并舉住房制度

??1.政策跟蹤

??2.  政策小結(jié)

??本月宏觀政策延續(xù)相對寬松，LPR連續(xù)7個月未作調(diào)整，MLF凈投放4000億元，完全覆蓋12月7日3000億元MLF到期量，并實(shí)現(xiàn)凈投放1000億元長端資金，確保市場流動性合理充裕。

??在房地產(chǎn)方面，中共中央《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》正式發(fā)布，將“堅持房子是用來住的、不是用來炒的，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”等重要觀點(diǎn)納入其中，為十四五期間房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。同時，中央層面從多維度繼續(xù)推動房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)和住房制度改革，如自然資源部制定土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、完善異地扶貧安置手續(xù)，最高人民法院發(fā)文支持深圳土地制度改革試點(diǎn)工作，保障同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建設(shè)，銀保監(jiān)會規(guī)范保險資金財務(wù)性股權(quán)投資，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等。

       三、地方政策：落實(shí)因城施策，堅持問題導(dǎo)向

       1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.  政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年11月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策36條，較上月略有增加，其中，寬松性政策11條，緊縮性政策21條，中性政策4條。地方調(diào)控繼續(xù)延續(xù)下半年以來”緊多松少“的特征。

??從11月地方調(diào)控內(nèi)容來看，地方收緊調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制、土地政策和市場監(jiān)管等方面。其中，臺州市實(shí)行“限房價、限地價”土地出讓方式、實(shí)行住房限售政策，成都市實(shí)施購房資格預(yù)審和公正搖號、保障棚改貨幣化安置住戶和無房居民家庭房源，西安市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售許可限制和二套房信貸政策限制，商業(yè)貸款情況下，最高首付比例提至70%，廣州市南沙區(qū)在出讓地塊時，首次提出居住用途物業(yè)銷售均價不得高于18000元/平方米的限價措施等，調(diào)控力度都相對較大。此外，東莞、深圳、珠海、清遠(yuǎn)、昆明、重慶、江西等地也紛紛圍繞房地產(chǎn)市場秩序整治和房企資金監(jiān)管等方面出臺了措施。地方放寬調(diào)控主要表現(xiàn)在人口人才政策和公積金政策等方面，本月珠海、麗水、蘇州、福州市福州新區(qū)、海南保亭縣、云南等地均出臺或升級了人口人才政策，廣州、江西等地強(qiáng)化了住房公積金支持。此外，西安開展住房租賃試點(diǎn)工作、哈爾濱鼓勵房企打折讓利銷售等，客觀上也利好房地產(chǎn)市場發(fā)展。

??四、11月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.  中央層面

??11月26日，中國人民銀行在《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中提出，下一階段，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向，更好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展需要，更加注重金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量和效益。不讓市場缺錢，又堅決不搞“大水漫灌”，不讓市場的錢溢出來。國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會也明確表示，資金要去實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不要去玩“錢生錢”的游戲。

??在加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的過程中，擴(kuò)大消費(fèi)和投資是重要推動力，市場資金面預(yù)計將延續(xù)寬松，但如股市、樓市等重點(diǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管或進(jìn)一步加強(qiáng)。同時，如果我國經(jīng)濟(jì)能保持目前持續(xù)積極向好發(fā)展走勢，未來部分為對沖疫情出臺的扶持性政策或?qū)⒅鸩饺∠泿耪呋驅(qū)⒃谘永m(xù)總體平穩(wěn)下邊際收緊。在房地產(chǎn)方面，中央保持調(diào)控定力，“房住不炒”仍是十四五房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。為推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，包括“三道紅線”在內(nèi)的房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則適用范圍將穩(wěn)步擴(kuò)大，房地產(chǎn)金融環(huán)境從緊。

??2.  地方層面

       11月地方調(diào)控延續(xù)“緊多松少”的特點(diǎn)，在”房住不炒“作為房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)背景下，這種情況或成常態(tài)。市場過熱城市及房價上漲過快城市必然受到調(diào)控。此外，從近期深圳市代持炒房、眾籌打新來看，房地產(chǎn)市場仍然不時會出現(xiàn)一些新情況、新問題。對此，地方政府要時刻繃緊調(diào)控這根弦，保持突發(fā)問題的敏感性，堅持問題導(dǎo)向、快速處置。就部分房地產(chǎn)市場羸弱城市而言，11月哈爾濱已出臺政策鼓勵房企讓利銷售打響救市第一槍，未來或有更多三四線城市借鑒跟進(jìn)。但對于庫存積壓嚴(yán)重城市來說，需求端刺激是一方面，供給端控制也應(yīng)給予關(guān)注。