??近日，昆明市人民政府辦公室印發了《關于支持商業和辦公用房改為租賃住房發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）。為準確理解《通知》的相關內容，確保工作有效落實，現就《通知》出臺的背景和主要內容解讀如下。

??一、 出臺的背景

??為加快我市住房租賃市場發展，落實租購并舉住房制度建設，促進房地產業投資，推進商業、商務辦公用房去庫存工作。按照《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)、《云南省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（云政辦發〔2017〕10號）等規定，并結合其他城市商業和辦公用房改造為租賃住房工作經驗，經過兩次專題研究及征求意見，通過合法性審查等工作，反復修改完善，形成了《通知》。《通知》的出臺，將擴大我市租賃住房房源，進一步發展住房租賃市場，落實租購并舉住房制度建設。同時將促進我市房地產業健康平穩發展，推進商業、商務辦公用房去庫存工作。

??二、 主要內容

??（一）改造實施范圍和內容

??1. 昆明市行政區域內（二環以外）國有建設用地上已取得規劃許可的在建或已建成的商業和辦公用房可以改建為租賃住房。在全市實施商業辦公用房改造為租賃住房對發展住房租賃市場，有效解決新市民居住問題更具有實際效果。

??2. 單個項目不得分次申請改造,改造后整體確權、整體轉讓，不得分拆確權、分拆抵押、分割銷售給個人、以租代售。改造為租賃住房的主要目的是為了有效解決新市民居住問題，為此，改造后整體確權，不得分割銷售給個人。

??3. 城市重點功能區、產業聚集區和城市主干道沿線（道路紅線大于等于40米的規劃道路）臨街的商業和辦公用房不得改造為租賃住房。

??（二）改造實施主體

??改造工作在市政府統籌下進行，各縣（市）區政府、管委會為實施（組織）主體。各轄區要根據片區實際，科學做好改造規劃，科學評估改造項目教育等配套設施是否滿足改造需求，在滿足教育等配套的前提下實施改造，不斷促進區域的宜居、宜業、職住平衡。改造工作從申請、審核到驗收均由所在縣（市）區政府、管委會具體負責。各縣（市）區根據片區實際，綜合考量改造項目改造后該片區的教育配套是否能滿足改造后的需求，結合居住需求進行改造更具備針對性。同時，通知要求各縣（市）區政府、管委會可根據轄區情況制定實施細則。

??（三）改造標準

??1. 改造房屋不得存在查封登記、異議登記和違法建設等限制交易的情況或其它司法限制情況。

??2. 申請項目須符合安全要求，嚴格執行結構、消防、雨污分流等改造規范。

??（四）支持政策

??1. 改造為租賃住房的項目在土地使用年限和容積率不變前提下，規劃用地性質不變，土地用途變更為“城鎮住宅用地（租賃）”，不再補繳土地出讓金、不再簽訂土地出讓合同。土地調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

??2. 各縣（市）區可將改造后的租賃住房作為人才房、青年公寓、回遷過渡安置房等優先保障。改造后住房租賃企業可接收符合公共租賃住房保障條件的中低收入住房困難群眾（輪候庫人員），對該類住房按照公共租賃住房相關優惠政策，實行稅收減免，同時按照公共租賃住房租金補貼標準將承租人的租金補貼,補貼至租賃企業。

??3. 對依法登記的住房租賃企業、機構，給予稅收優惠政策支持。提供住房租賃及經紀代理服務的企業或機構，適用6%的增值稅稅率。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

??（五）加強監督管理、嚴格懲戒措施

??1. 改造項目完成驗收后，租賃企業應向住房和城鄉建設部門辦理房源登記。涉及流動人口的及時向公安部門申報租住人員信息。

??2. 改造為租賃住房的嚴禁以先租后售等名義籌集資金，對違反規定開展租賃活動的企業計入不良信用記錄，納入全國誠信體系監管。提供虛假資料申請改造的、將改造后的租賃住房分割銷售給個人，分割抵押的，或者弄虛作假將改造項目用于非住房租賃的,依據相關規定處理；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

??三、 實施流程

??（一）申請

??房屋權利人或其委托代理人（含受委托代理的承租方）備齊資料后向屬地政府提出改建為租賃住房的書面申請。申請資料包括：

??1. 申請書。（申請書須包含項目名稱、地址、產權來源及情況、現用途類別、體量大小、建筑面積、改造必要性、改造內容和規模，改造的總面積、計劃總投資，資金籌集方式）。

??2. 改造項目基本工程建設程序材料、房屋權屬信息及現狀照片。

??3. 項目改造方案。應包括施工圖設計文件、消防設計文件、項目運營方案、租賃管理方案。

??4. 申請人身份材料。

??⑴企業統一社會信用代碼。

??⑵法人法定代表人有效身份材料。

??⑶授權委托書（由代理人辦理的需提供）：應加蓋公章，包含委托內容、權限、期限、1—2名代理人姓名、身份證件號、聯系電話。

??⑷代理人身份材料（由代理人辦理的需提供）：應當提交本人有效身份材料（身份證、護照或其他身份材料）。

??5. 對于部分已銷售的項目，未銷售部分已取得商品房預售許可證（現售備案證明）且仍然有效的，申請人須先辦理商品房預售許可證（現售備案證明）的變更手續。同時，申請人還需提供改造項目涉及樓棟全體業主同意的意見。

??6. 其他需要提供的資料。

??（二）審核認定

??屬地政府審核后，出具是否同意改造的意見。

??（三）實施驗收

??申請人完成項目改造實施工作后，由屬地政府指定有關部門受理驗收申請，并出具聯合驗收意見。對于部分已銷售的項目，規劃只調整未銷售部分，已銷售部分維持原有建筑功能和土地用途不變。實施單位憑認定文件到供水、供電、燃氣部門，申報按居民標準執行用水、用電和燃氣收費價格。

??（四）退出機制

??權利人提出恢復原有用途申請或有關職能部門根據政策要求退出的，權利人向屬地政府提出申請，由屬地政府明確是否允許退出。退出后土地用途調整為原商業、辦公用地性質，取消民用水、電、氣價格的優惠。