??2020年，房地產(chǎn)政策層面前松后緊，中央繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實城市主體責任，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期長期調(diào)控目標。上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。但下半年央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托業(yè)務規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負債?；诜€(wěn)財政、穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場減壓、企業(yè)紓困，并在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供、需兩端助力市場復蘇。下半年伴隨著市場過熱，杭州、沈陽、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費等內(nèi)容，其中深圳政策力度最嚴苛。 

??展望未來，“十四五”規(guī)劃定調(diào)：房地產(chǎn)事關民生消費和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。因此，政策基本面依然“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強化并落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標。熱點城市一旦出現(xiàn)樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，緊縮調(diào)控措施必將尾隨而至。聚焦政策內(nèi)容，核心一、二線以及強三線城市更可能升級限購，弱二線以及熱點三、四線城市更可能升級限售，限價政策理應進一步放開，限價盤預售價格建議逐步市場化；與之相對的是，壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困，土地供應要有供有限，適度調(diào)降土地出讓價格，給予房企一定的讓利空間。弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免或將更為直接有效。

??房企融資和居民房貸層面，未來房地產(chǎn)行業(yè)將轉向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。具體而言，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，壓力城市或將適度放松限貸，但不會超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍。與此同時，強化購房資金監(jiān)管，嚴禁首付貸、消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房消費，重點取締“零首付”、“首付分期”等市場亂象。

??2020年總結

??01

??中央堅持房住不炒、因城施策，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標

??中央繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強化落實城市主體責任，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2月21日，央行召開2020年金融市場工作會議，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進市場平穩(wěn)運行。

??3月27日，中央政治局會議指出，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實施力度。積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，適當提高財政赤字率，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。 

??4月17日，中央政治局會議指出，積極的財政政策要更加積極有為，提高赤字率。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行。并要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5月22日，兩會政府工作報告定調(diào)：弱化經(jīng)濟增速目標，并未提出全年經(jīng)濟增速具體目標，而要穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六?！?，尤其要守住“六保”底線。積極的財政政策要更加積極有為。2020年赤字率擬按3.6%以上安排，財政赤字規(guī)模比去年增加1萬億元，同時發(fā)行1萬億元抗疫特別國債，并全部轉給地方。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 

??6月17日，國常會部署抓住合理讓利這個關鍵，保市場主體，穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，金融系統(tǒng)全年向各類企業(yè)合理讓利1.5萬億元。綜合運用降準、再貸款等工具，保持市場流動性合理充裕，全年人民幣貸款新增和社會融資新增規(guī)模均超過上年。并按照有保有控要求，防止資金跑偏和“空轉”，防范金融風險。

??7月24日，住建部召開房地產(chǎn)工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、寧波、成都、長沙和沈陽等10城參會，直指市場過熱問題。會議提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策、一城一策，從各地實際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時科學精準調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。并要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??7月30日，中央政治局會議部署下半年經(jīng)濟工作，財政政策要更加積極有為、注重實效，貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，并要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 

??8月26日，住建部再次召開房地產(chǎn)工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山和常州等6城參會，其中沈陽、成都已是兩次參會。會議強調(diào)，毫不動搖房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 12月16-18日，中央經(jīng)濟工作會議召開，總結2020年、部署2021年經(jīng)濟工作。會議指出，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性。要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經(jīng)濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時效度。解決好大城市住房突出問題。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??02

??上半年三度降準、兩度下調(diào)LPR，下半年“三道紅線”倒逼降負債

??...本節(jié)有刪減...下半年央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負債。

??8月20日，住建部、央行召開重點房企座談會，對房企有息負債規(guī)模設置了“三道紅線”：其一，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；其二，凈負債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。

??依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。倘若“三道紅線”全部命中，有息負債規(guī)模便以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規(guī)模年增速分別設限為5%、10%和15%。

??統(tǒng)計顯示，頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，6成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達標。

??11月25日，多家信托公司收到來自監(jiān)管部門的窗口指導，要求嚴格壓降融資類信托業(yè)務規(guī)模。按照年初規(guī)劃，2020年全行業(yè)壓降1萬億具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務，意味著房企融資將進一步收緊。

??03

??地方為穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財政、穩(wěn)經(jīng)濟計，上半年樓地市政策放松紓困

??……略……
??04

??地市火熱引爆下半年深圳、寧波等19城“四限”調(diào)控加碼潮

??疫后熱點城市房地產(chǎn)市場持續(xù)轉暖，限價盤頻現(xiàn)“萬人搖”。尤其上半年疫情沖擊地方經(jīng)濟，一二線城市優(yōu)質地塊集中供應，土地市場高單價、高溢價地塊頻出、甚至“面粉貴過面包”的情況在部分二三線城市再次出現(xiàn)，極大挑戰(zhàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標。受此影響，杭州、沈陽、西安和寧波等19城相繼升級調(diào)控，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地產(chǎn)交易稅費這5方面內(nèi)容。其中，深圳政策力度最嚴苛，寧波更是兩度政策加碼。

??其一，銀川落地限購令，杭州、寧波、深圳、南京、東莞和無錫等6城相繼升級限購。具體而言，銀川加入限購城市行列，非寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區(qū)限購一套商品住房。

??南京、無錫、寧波和杭州限購政策“打補丁”，嚴堵政策監(jiān)管漏洞。南京、無錫嚴禁假離婚騙取購房資格，任何一方在夫妻離異2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。寧波強化購房資格管控，父母投靠子女落戶未滿2年、非戶籍離異單身未滿2年，在無房的基礎上，增設3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年及以上個稅或社保的硬性要求。杭州補充“無房家庭”認定標準，戶籍在本市非限購范圍內(nèi)的家庭，在原有規(guī)定基礎上，新增在限購范圍連續(xù)繳滿1年社?；騻€稅的要求。

??寧波、東莞和深圳升級限購，意在給房地產(chǎn)市場降溫。寧波限購區(qū)域擴容，由原來的老三區(qū)擴大至市五區(qū)，鎮(zhèn)海、北侖納入限購范圍。東莞首次將二手房納入限購范圍，并取消個稅證明作為非戶籍家庭購房資格的審核材料。深圳限購政策力度最嚴苛，戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。

??其二，咸陽、長春和銀川3城落地限貸，深圳、無錫、沈陽、常州、東莞、唐山、西安和寧波等8城相繼升級限貸。具體而言，咸陽、長春和銀川落地限貸，二套房首付比例皆不低于40%，長春、咸陽首套房首付比例均上調(diào)至30%，但咸陽首次購買普通住房可享受首付25%的政策優(yōu)惠，銀川仍依照首套房最低首付20%的政策執(zhí)行，以免誤傷真正的剛需。

??無錫、沈陽、常州、唐山、西安和寧波等6城調(diào)升二套房首付比例。沈陽、唐山市中心區(qū)二套房首付提高到50%，無錫、常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）二套貸款未結清首付調(diào)升至60%。西安分檔提高二套房首付比例，首套90平方米以下、二套144平方米以下，首付最低40%；首套、二套都在144平方米以上，首付最高70%；貸款未結清首付不低于60%。深圳調(diào)升非普通住房首付比例，無房有貸家庭購買非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。寧波認房又認貸，市六區(qū)已有1套住房且貸款已結清，再次購買住房，首付不低于40%；市六區(qū)已有1套住房且貸款未結清，再次購買住房，首付不低于60%。東莞下調(diào)公積金最高貸款額度，首套、二套公積金最高貸款額度分別調(diào)整至90萬元和50萬元。

??其三，咸陽、沈陽、長春、唐山、銀川、徐州、紹興和衢州等8城出臺乃至升級限價政策。具體而言，唐山、銀川和衢州建立房價、地價聯(lián)動機制。唐山、銀川在主城區(qū)實行“限房價、競地價”的土地出讓政策，房屋售價不得超出確定的銷售價格；衢州住宅用地則采取“限房價+限地價+競配建”的方式出讓，報價達到最高限價，轉而競報配建公租房或自持住房面積。

??長春、徐州和紹興加強商品房銷售價格備案管理。徐州備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整；長春首次申報預售許可不得高于同類地段商品住房價格，非首次申報不得高于首次申報價格；紹興市區(qū)更是實行“雙備案”制度，備案價格須經(jīng)區(qū)聯(lián)席會議審議通過后提交市聯(lián)席會議審議確定，新開盤項目備案價格須考慮同區(qū)域競品或“地價+成本”因素，加推項目不得高于首次備案價格。

??咸陽嚴控房價年漲跌幅，2020年-2022年，主城區(qū)新房均價年漲跌幅不超10%，各縣市新房均價年漲跌幅控制在25%以內(nèi)。沈陽重點聚焦項目層面，實時監(jiān)測銷售價格變動情況，對價格變化較大的項目，將及時采取約談房企、限期改正乃至暫停網(wǎng)簽等懲戒措施。

??其四，銀川、臺州落地限售，杭州、東莞、常州和衢州等4城升級限售。具體而言，銀川、臺州落地限售，銀川市轄三區(qū)新房，自簽訂商品房買賣合同之日起滿兩年后方可轉讓；臺州市區(qū)新購買的新房及二手房，自取得不動產(chǎn)權證書滿3年后方可轉讓。

??東莞、常州延長一、二手房限售年限，由原先的2年分別提升至3年和4年。衢州擴大限售樓盤范圍，對市場關注度高的熱點地塊，嚴令自網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉讓。杭州規(guī)范高層次人才優(yōu)先購房但限售，自網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。

??其五，深圳、無錫、沈陽和成都等4城增加房地產(chǎn)交易稅，變相抑制住房買賣。具體而言，深圳、無錫市區(qū)、沈陽和成都皆縮短個人住房轉讓增值稅免征年限，由原先的2年調(diào)整到5年，二手房交易稅將明顯提升。深圳普通住房認定標準進一步收緊，新增實際成交總價低于750萬元這一限定條款，高價盤尤其是豪宅交易稅費將大幅增加。

??05

??多城加強租賃市場監(jiān)管，嚴控高進低出、租金貸等市場亂象

??……略…… 

??2021年展望

??06

??因城施策落實“三穩(wěn)”:熱點城市加碼,壓力城市紓困

??“十四五”規(guī)劃淡化GDP增速目標，強化“高質量發(fā)展”要求，并加快構建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。內(nèi)循環(huán)本質則在于供給側改革，并挖掘內(nèi)需消費潛力，聯(lián)通國內(nèi)外市場。 聯(lián)系到劉鶴在人民日報撰文指出，房地產(chǎn)影響投資和消費，事關民生和發(fā)展。我們認為房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，疫后房地產(chǎn)行業(yè)韌性十足，商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資皆快速復蘇，助力中國經(jīng)濟迅速走出疫情陰霾?？梢云谠S的是，“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)行穩(wěn)致遠，商品房銷售規(guī)模大概率將高位保持，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，更好地助力經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。 

??房地產(chǎn)政策層面要“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。

??一方面，熱點城市繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實質性松綁，有望貫穿更長的時間周期?，F(xiàn)階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市房價過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??就具體的政策內(nèi)容而言，核心一、二線以及強三線城市更可能升級限購，涉及限購區(qū)域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，尤其要嚴禁通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。

??弱二線以及熱點三、四線城市更可能落地乃至升級限售，涉及延長住房持有年限，二手房納入限售范圍等，變相打壓投資、投機性需求，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。

??熱點城市項目“萬人搖”的核心動因在于新房售價顯著低于市場預期，買到及賺到的心理預期強烈。因此，限價政策理應進一步放開，限價盤預售價格建議逐步市場化，避免地方政府給購房者打折降價，助漲市場投資炒作氛圍。

??另一方面，在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下，穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，做好“六穩(wěn)”、“六?！比允窍乱浑A段的政策主線，預計壓力二、三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。

??具體而言，土地供應要有供有限，那些供地整體過?；蛘叻康禺a(chǎn)庫存高企的壓力城市仍需調(diào)降供地指標，以期緩解房地產(chǎn)市場供求壓力。適度調(diào)降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。

??支持剛需購房，調(diào)降無房家庭、進城農(nóng)民等剛需客群置業(yè)門檻。那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱的弱三、四線城市或將在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

??07

??融資信貸收縮轉向助力消費“內(nèi)循環(huán)”:企業(yè)降負債、居民穩(wěn)杠桿

??長期以來，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關聯(lián)，相對充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)相關貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升，并有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。

??截至2020年三季度，全國房地產(chǎn)貸款余額高達48.8萬億元，較2015年凈增長132%，占各項貸款余額的比重多達28.8%，較2015年提升6.4個百分點。說明在實體經(jīng)濟投資回報率低、風險高企的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應依舊不減。 

??

??2016年以來，居民持續(xù)加杠桿購房，致使杠桿率高企，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，個人住房貸款余額多達33.7萬億元，較2015年凈增長157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。

??而從我們實際調(diào)研情況來看，壓力三、四線城市市場購買力瓶頸盡顯，購房壓力并非首付，而是月供還貸。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。 

??聯(lián)系到郭樹清發(fā)文強調(diào)，堅決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。不可否認的是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產(chǎn)行業(yè)將轉向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

??房企整體融資環(huán)境或將持續(xù)偏緊，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

??一方面，“三道紅線”將成為房企融資重要的參照標準，除了首批12家試點房企之外，未來試點房企或將進一步擴容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債規(guī)模的增速閾值。那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，仍需通過增加銷售回款、增加權益融資、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負債表，以便提升檔位降低融資約束。

??另一方面，房企境內(nèi)融資或將收緊，嚴控發(fā)債規(guī)模增長上限。尤其是那些橙檔、紅檔房企，為了確保有息負債規(guī)模低增長甚至不增長，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模增長空間將明顯受限。表外融資或是下一階段重點監(jiān)管領域，嚴防信托、保險等資金違規(guī)進入房地產(chǎn)行業(yè)。

??居民加杠桿購房并非市場常態(tài)，壓力三、四線城市市場購買力明顯透支，居民杠桿率再提升空間日漸逼仄。預計未來居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。

??一方面，熱點城市限貸政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例及房貸利率等。并強化購房資金監(jiān)管，嚴查首付款資金來源，嚴防首付貸、消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房消費。

??另一方面，壓力城市仍需支持居民自住以及改善性購房消費，限貸政策或將適度放松，但不會超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍，涉及放松公積金貸款、調(diào)降房貸利率、首套及二套住房首付比例參照最低標準執(zhí)行等。不過，壓力城市也需加強違規(guī)資金監(jiān)管，重點取締“零首付”、“首付分期”等市場亂象，以防市場共振下行，誘發(fā)金融風險。

??附表：2020年重要政策匯總