??【熱點回放】

??3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，其中“名額分配”的最新政策設計引發了社會的廣泛關注。辦法規定從2022年起，高中招生分為自主招生、名額分配綜合評價和統一招生錄取三種類型。而“名額分配”是本次改革變化較大的錄取方式，具體包括“名額分配到區“招生錄取和”名額分配到校“招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%。

??根據中考改革新規，重點中學自主招生比例大幅下降，更大占比的生源名額將分配到各區和各普通初中，原則上更多公辦普通中學的學生有望升入優質高中。名額分配招生，將更促進教育均衡發展，有利于上海區域均衡發展，緩解廣大家長的升學擇校焦慮。原來對應重點初中的“學區房”市場，新政后將會產生什么樣的變化？上海中考招生改革對全國其他城市有明顯的示范作用，也釋放了教改的重大信號，這將對房地產細分市場帶來怎樣的影響？本期內參帶來詳細解讀。

??【各方觀點】

??易居企業集團 CEO 丁祖昱認為，確保學區房在內的市場整體穩定，是今年全國各地房地 產監管部門的重點工作。今年以來，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各 類政策，從各個角度各個渠道出發，積極穩定學區房的價格和市場預期。此次上海教委新政對 穩定熱點區域的學區房有一定的積極意義，且具有很強的示范效應，對全國各地的學區房降溫 有一定的啟發引領作用。對于購房者及家長來說，需理性擇校、理性置業。

??西南證券發布研報認為，《高中階段學校招生錄取改革實施辦法》對當下高中錄取方式進行改革，該政策有利于降溫學區房市場熱度，保障“房住不炒”政策長期行之有效。改革后自主招生比例大幅下降，給了一部分優質生源一個理由留在居住地附近的普通中學，對于促進公平競爭有一定幫助。雖然政策減緩內卷競爭程度，但難改選擇趨勢，核心原因在于絕大多數家長選擇購買所謂學區房，更多原因出于“優質社區的學習氛圍和優質社區的人口集聚”，因此推動子女的邊際學習效果改善，并不會因為普通學校升學概率的邊際變化而選擇普通學校，個體選擇方向不會出現巨大變化。

??58 安居客房產研究院分院院長張波認為，新政肯定不利好學區房，但目前的政策調整幅 度并不是特別大，短期內對學區房的價格沖擊不會很大，更多地是對人們心理的影響。隨著未 來教育資源均衡化一步步推進，傳統的學區房概念可能就會被打破。從更長遠看，學區房尤其 是頂尖學區房的價值會越來越弱化。

??易德資本執行董事錢衛一認為，《實施辦法》直接切中了初中階段教育資源不均衡的局面，通過這種分配名額的方式，對現行教育體制進行漸進式的改變，從而逐步達到改變義務教育階段教育資源不均衡現象的目的。《實施辦法》在平衡招考機會的同時，也會起到抑制學區房過熱現象，有效調整房地產市場的結構性失衡，從另一個維度貫徹上級部門“房住不炒”的要求，亦有利于房地產市場的平穩健康發展。教育、房產，作為中國居民最重要的兩項支出，在政策制定與實施上精準有效、互相配合，對雙方都會產生積極正面的深遠影響。

??戴德梁行首席政策分析專家魏東認為，將這次的“中招”政策與近期上海正在打造的五個 郊區新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）結合起來看，更見其深意，寬了郊區家庭學生進 入名校就讀的機會。與其城市不同，上海罕見地將指標提升到 6 成左右，同時指標到區、到 校同步推進，兼顧區域公平和校際公平。

??上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰認為，“名額到校”是本次政策中最大亮點，兼顧了教育性和選拔性，進一步促進教育公平的措施還會源源不斷而來。伴隨這些政策發展，我們也有望看到擇校熱進一步降溫，人們選擇居住地將越來越理性，居住人口的空間分布更加均衡，對學區房的炒作會越來越少，甚至學區房在未來可能會變成一個偽概念。

??上海中原地產資深分析師盧文曦認為，新的政策出現對打擊“炒作學區房”會有一個立竿見影的作用，現在的邏輯是寧做雞頭，不做鳳尾，在家門口的初中也有機會進入很好的高中，這樣隨著大家對學區房的關注度降低，學區房市場也會逐步降溫。”

??【中房分析】

??“名額分配”新政有助于學區房市場降溫，推進區域均衡發展

??此次高中階段升學改革政策將市實驗性示范性高中招生總計劃進行了優化，通過名額分配的方式，使得上海所有區和普通初中的學生都可以享受更公平的報考和入學機會，從而提高教育階段的資源分布均衡。

??新政策對房地產行業的影響：最直接的影響是，學區房的價值被釜底抽薪。重點高中的生源分布逐步平均化，中心區的學區房房價將得到一定程度的控制，作為一個硬幣的另一面，新政策相應帶動部分“薄弱學區”板塊升溫，從而整體市場趨于均衡。

??對于購房者而言，過去追漲的情緒拉高了學區房的購入成本，房價下跌后面臨的虧損暴露出學區房的市場風險。此次政策的推出，將在未來持續引導家長理性擇校入校，從而推動置業決策理性化，也推動房屋回歸居住本質。

??中考新政可以看作是上海五大新城建設的配套政策之一

??目前上海正在大力推進嘉定、青浦、松江、奉賢及南匯五大新城的建設。“中考“新政的到來，對五大新城市構成了明顯利好，新城的初中原則上都將能拿到市優質高中分配下來的名額，郊區戶籍學籍的含金量獲得提高。

??五大新城作為上海市未來發展的戰略空間和重要增長極，其開發建設對于優化上海市空間布局、承載全球城市功能具有重要意義。如何更科學可持續地導入人口將是“五個新城”需要重點解決的問題之一。“十四五”期間，上海加快推進新城建設，其政策要素保障必不可少：

??首先，本次中考政策的改革先將助力五大新城建設的順利推進，某種意義上是深思熟慮之后的系統配套政策。五大新城都位于郊區，中考改革連同區域內優質學校的創辦，讓郊區中學有了吸引力，相應的資金、人才、學生才會安心在新城扎根。政策導向清晰，將持續加強五大新城的教育吸引力，提升家門口學校的辦學品質，構筑與中心城教學水平相比肩的教育體系,幫助五大新城在產業發展的同時，不斷優化相應配套。

??其次，近期上海市政府出臺的一份關于“十四五”加快推進新城建設工作的文件中指出“五 個新城將強化人才引進政策，探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策”，即把人口布局 放在突出位置，主要改動之一為新城“居轉戶”年限由 7 年縮短為 5 年，并且對持有上海居 住證在新城工作并且居住的給予落戶專項加分。購房政策方面，臨港只需要同時連續繳納 3 年以上的社保就可以買房，并且購房資格是個人不是家庭，其余四大新城的購房模式或將以臨 港為模板，并且作為上海同周邊城市鏈接的五大門戶，在長三角一體化過程中的戰略地位尤為重要。

??上海大力度推進房學脫鉤，具有全國示范意義

??雖然不少城市都在教育領域進了改革，比如“名額到校“”多校劃片“等，但上海本次教改的力度非常大，某種意義上說是從根本上改變了學區房的存在邏輯。教育公平是最大的公平，也是政府最應推動的民生領域。如果教育資源是按房分配，則決定學生前途的主要因素，除了本身要有學習成績外，恐怕更多的是靠”拼爹“。這無論對學生還是對家庭都是不公平的。可見，中考新政不但涉及到房地產行業問題，更多是教育的百年大計和社會公平問題。當然教育資源經過改革，其分配更加公平和均衡之后，學區房必然受到影響，這也客觀上扣住了中央一貫堅持的”房住不炒“主題，房地產市場也少了一個炒作的風向標和不穩定因素，當人們不再為畸高的學區房焦慮時，房子是用來住的理念才能更深入人心，進而把更多資源投入到下一代的培養中去，可謂一舉多得的良政，具有全國推廣的價值。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）