??【熱點聚焦】

??進入8月以來，東莞、廣州、北京、杭州、成都等多個城市相繼發布調控加碼政策，全國房地產行業政策環境收緊趨勢明顯。

??8月2日，東莞市印發《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，明確實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式、將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年、加快建立二手住房成交指導價發布機制、首次將商品住房認購環節納入監管等多項具體措施。廣州市黃埔區、市開發區取消人才住房政策。浙江省金華市實行住宅限售，市區新購買的新建商品住宅和二手住宅，滿3年后方可上市交易。

??8月5日，杭州市發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，規定落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房；非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房等。成都市出臺《關于加強贈與管理和優化購房資格復核順位相關事宜的通知》，明確若受贈人具備購房資格，則贈與行為屬于一次交易，視為發生過住房轉讓，贈與的住房計入受贈人家庭住房總套數審核購房資格;若受贈人不具備購房資格，則贈與的住房自產權登記之日起5年內，仍計入贈與人家庭住房總套數審核購房資格。北京市發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

??8月9日，惠州市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，規定嚴格執行新購住房三年限售政策，重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，堅決遏制投機炒房。

??【熱點評析】

??中央層面調控立場堅定，新一輪房地產調控潮開啟

??7月29日，住建部再就房地產市場情況約談銀川等5個城市，并將這5個城市列入房地產市場監測重點城市名單。7月30日，中共中央政治局會議重申，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。中央層面旗幟鮮明地亮明立場，是促使8月伊始地方調控政策就密集出臺的直接原因。

??從調控內容來看，地方政策核心主要集中在限購、限售、限價等方面，這也是對房地產市場影響重大、且有立竿見影效果的調控舉措，側面反映出了當前地方政府對房地產市場調控的堅決及迫切。其中，北京、上海、成都、東莞、杭州等地年內已多次對房地產調控政策進行調整、加碼，可見房地產調控并非一勞永逸，面對不斷發展變化的市場，政府需要時刻保持警醒關注。

??從調控主體來看，目前發布政策城市仍主要為部分一二線熱點城市，但今年以來已有越來越多的三四線城市加入調控陣營，房地產市場調控正不斷朝著精細化方向發展。在中央持續的監管高壓下，預計下半年調控主體不斷下沉、調控內容不斷精細化的進程將進一步提速。新一輪房地產調控潮或已開啟。

??“活下去”成為房企需直面的現實課題，行業收并購浪潮熱度或將持續提升

??據克而瑞發布數據，7月百強房企單月累計實現銷售金額10041億元，同比-7.6%；1-7月百強房企累計實現銷售金額80376億元，同比+29.6%，較1-6月下降7.9pct。這一方面是因為房地產金融監管持續加強和重點城市實施集中供地新政，對房企拿地、推盤量和推盤節奏等都形成一定制約，另一方面是市場需求端政策也在持續收緊，具體表現在多個城市出臺限購、限售、嚴格貸款資格審查等加碼政策，全國多地銀行放貸節奏明顯放緩等。

??7月22日，住建部相關負責人表示，下一步，住建部將嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。8月9日，央行發布《2021年第二季度貨幣政策執行報告》指出，下一階段，要牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。這也意味著，造成1-7月房企銷售業績同比明顯下滑的兩方面原因將繼續作用于市場，房企銷售或將延續同比負增長的弱勢表現，前景不容樂觀。

??結合此前發布半年報的46家房地產上市公司中，有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進行了預虧損發布，其中多為中小型房企的表現來看，下半年房企面臨考驗將進一步加大，尤其中小房企處境將更加艱難。“活下去”成為房企要直面的現實課題，行業收并購浪潮熱度或將持續提升。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）