??一、本月樓市政策聚焦

??中央明確“住有所居”目標任務，地方調控出現井噴

??8月，房地產政策環境繼續趨緊。中央層面，國新辦就努力實現全體人民住有所居有關情況舉行發布會。會上肯定了我國實施房地產長效機制以來的工作成效，明確了下一步，將繼續全面落實房地產市場長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。其中，在實施城市更新行動方面，強調要控制大規模拆除、大規模新建，要積極、穩妥、有序地實施城市更新；在解決新市民特別是年輕人的住房困難問題方面，強調要通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，有效增加保障性租賃住房和共有產權住房的供給。

??地方層面，在“730”中共中央政治局會議重申“房住不炒”、住建部屢次就房地產市場情況約談地方政府負責人等背景下，8月地方性房地產調控政策出現井噴，達到創年內單月新高的54條。其中，緊縮性政策39條，占比高達72%，兩項數據均為年內單月新高。從調控內容來看，采取限價、限購、限售等行政限制性手段的城市繼續擴容，房地產資金監管、房地產市場秩序整治逐漸成為多地常態化工作。此外，多個采用集中供地模式的重點城市在土地出讓規則中加入“房企資金來源審查”“設置溢價率上限”“競品質”等內容，房地產市場調控力度進一步加大。本期報告主要對8月份房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策

??加快完善住房制度，努力實現全體人民住有所居

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月貨幣政策繼續保持穩健。一方面，8月16日，央行開展6000億元1年期MLF操作，較7月再度縮量1000億元，這主要是基于7月15日央行下調金融機構存款準備金率釋放近萬億長期資金，市場需求相應減弱。另一方面，MLF中標利率及LPR利率保持不變，維持貨幣政策的連續性。

??在房地產調控方面，住建部部長王蒙徽在8月31日的“努力實現全體人民住有所居”發布會上再次明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。重點強調了建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，建立監測預警和評價考核新機制，繼續加強房地產市場監管，“十四五”期間繼續增加保障性住房供給等。政策層面則更加具體，如國家發改委在推廣新型城鎮化綜合試點地區經驗文件中再次明確，城區常住人口300萬以上城市降低落戶門檻或探索差別化落戶、城區常住人口300萬以下城市落實取消落戶限制要求并優化戶籍遷移服務，改善老舊小區居住條件等；住建部發文明確，在實施城市更新的過程中，要防止大拆大建等問題，要確保住房租賃市場供需平穩、城市住房租金年度漲幅不超過5%等。

??三、地方政策

??調控力度持續加大，調控城市繼續擴容

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結

??中房研協測評研究中心監測統計，2021年8月地方出臺房地產調控政策54條，為年內單月新高。其中，寬松性政策8條，緊縮性政策39條，中性政策7條。調控城市繼續擴容，緊縮性政策占比繼續提升，地方房地產政策環境持續趨緊。

??具體來看，調控收緊主要集中在強化行政限制和加強市場監管上。其中，在強化行政限制方面，典型代表有：東莞將“法拍房”納入限購，暫停向個體工商戶銷售商品住房；惠州嚴格執行新購住房3年限售政策，重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房；金華明確市區新購的商品住宅和二手住宅，實行3年限售；杭州提出落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房，非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房；北京提出夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房等。此外，廣州、東莞、金華、衢州、溫州、合肥等多地均明確提出建立二手住房交易指導價發布機制，東莞、惠州、金華、義烏、溫州、大連、銀川、徐州等多地強調進一步優化住宅用地供應，限地價、限房價等。在加強市場監管方面，典型代表有：杭州市嚴令房地產中介機構及從業人員不得發布背離“房住不炒”定位、不利于房地產市場平穩健康發展的信息；天津對新建商品房預售資金中用于支付建筑安裝、區內配套建設等費用的資金實行全程監管；深圳嚴禁信貸資金買賣小產權房、回遷房等住宅類歷史違建；北京、銀川、安徽等地持續開展房地產市場秩序整治專項行動等。

??調控寬松主要表現在人口人才政策和公積金政策上。典型代表有：成都市進一步推動公積金繳存職工在德陽、眉山、資陽三市購房異地貸款，開展靈活就業人員參加住房公積金制度試點；寧波市出臺“十四五”人才發展規劃，明確加大人才安家補助、購房補貼力度；佛山市順德區推出人才專賣房，最高銷售價格為土地出讓同時期同區域同類型市場商品住房銷售均價的80%左右等。

??四、8月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??從國內形勢來看，當前仍然面臨內需偏弱、通脹偏高等問題，中小企業生存發展仍然面臨較大壓力。穩住經濟基本盤、鞏固經濟長期向好趨勢仍是經濟政策的重要考量。從流動性來看，9月市場流動性將再迎考驗。其中，9月1日到9月3日中7天逆回購共到期1500億元，9月15日MLF到期6000億元，9月24日國庫現金定存到期700億元，共計8200億元。此外，還要面臨地方專項債提速、節日需求等多方壓力，預計央行將繼續實施寬松性貨幣政策，進一步釋放流動性，同時也要關注中國的“明斯基時刻”是否提前到來。

??在房地產方面，央行在下半年工作會議上明確，將繼續穩妥實施好房地產金融審慎管理，房地產金融監管繼續保持高壓。8月31日，國新辦新聞發布會上明確了“讓全體人民住有所居”的目標任務，并從房地產長效機制、老舊小區改造和城市更新、農村住房安全問題、年輕人住房問題、城市內澇問題等多方面進行了工作總結，明確了后續的工作方向。未來住房問題或將更多地作為重要的民生問題被看待、討論及決策。

??2.地方層面

??8月地方調控如預期爆發，調控頻次大增，加入限價、限購、限售的城市繼續擴容，緊縮性調控是地方房地產政策的絕對主導方向。從市場反應來看，據CRIC統計數據，8月監測的29個重點城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米，環比下降10%，同比降幅持續擴大至22%，較2019年同期也由增轉跌、降幅8%，政策調控效果正在顯現。在堅持“房住不炒”、促進房地產市場平穩健康發展的大背景下，預計9月地方出臺調控新政的頻次或將有所放緩，但政策力度不會減弱。

??此外，值得關注的是，在房地產政策環境持續高壓下，房企資金壓力不斷加大，為了搶占市場、回籠資金，房企紛紛開展大規模的降價促銷，部分房企、部分地區降價幅度歷史罕見。這也在一定程度上反映出當前部分房企、部分地區房地產市場的脆弱性。8月，沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰等多地相繼發布通知或召開專題座談會，重點強調穩房價、嚴格控制房企惡意降價等行為。客觀來說，通過“限漲”“限跌”雙向把控，固然有助于房價和房地產市場交易秩序穩定，但無疑也將使已經陷入資金困境的部分房企更加舉步維艱，部分房價“透支”嚴重的三四線城市居民或將長期面臨較大的購房壓力。地方政府應立足實情，因城施策，在“穩房價”的同時，更要關乎企業生存問題、居民住房問題，研究出臺相應解決問題措施。

執筆：王錚嶸

中房研協 測評研究中心 研究員