??中央三次表態指明2023房地產政策導向。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??12月14日，《擴大內需戰略規劃綱要》提出要促進居住消費健康發展。15日，國務院副總理劉鶴重申房地產是國民經濟的支柱產業。15-16日，中央經濟工作會議將穩地產置于防范化解重大經濟金融任務之下，并提出向新發展模式平穩過渡。從近期決策層對房地產行業的一系列表態中，可以解讀出哪些內容？2023房地產行業政策導向又是如何？

??中央經濟工作會議強調防范化解房地產市場風險
推動行業向新發展模式平穩過渡

??12月15日-16日，中央經濟工作會議召開。會議將穩地產置于防范化解重大經濟金融任務之下，一方面，這是由于房地產業鏈條長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產等領域中均占有重要地位，防范化解房地產市場風險是有效防范化解重大經濟金融風險的關鍵所在，側面驗證了房地產行業在國民經濟中的支柱性地位。

??另一方面，這也表明明年房地產相關工作的重要目標是防風險，主要包括：第一，交付和民生風險。保交付是穩定市場信心的關鍵，更是保障社會民生穩定安全的底線，會議要求明年要扎實做好“三保”工作。第二，房企特別是頭部優質企業風險。今年前期房地產融資政策松綁的落腳點在于對前期收縮性政策的回收和糾偏，房企融資環境實際改善有限，11月后逐漸轉向保主體，三箭齊發支持優質房企融資，會議提出“滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”，預計2023企業整體融資環境或將實質性改善。第三，住房需求過度收縮風險。會議提出“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”，在前文擴大內需部分，也特別強調了“支持住房改善需求”，唯有需求端修復，幫助企業恢復正常經營造血能力，行業才能真正步入平穩發展軌道。

??會議要求推動房地產行業向新發展模式平穩過渡。比去年首提“探索新發展模式”的要求更進一步，2023年要“向新發展模式平穩過渡”，意味著新發展模式已基本確立，一方面是既有市場又有保障的住房體系的建立，未來保租房、長租房等相關政策有望發力，另一方面是與高負債、高杠桿、高周轉的舊發展模式的告別。

??房地產經濟支柱地位再獲確認
住房消費亦是擴大內需的重要抓手

??12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭。劉鶴指出，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

??值得關注的表述是①肯定了房地產行業經濟支柱地位。支柱地位的提法最早可以追溯到2003年年國務院18號文，由此也開啟了房地產行業的黃金時代。2021年末國家統計局局長寧吉喆重提了這一說法，和副總理開篇明義、積極定調一樣，為的都是向市場釋放更多積極信號，維穩預期、修復信心。從實際情況來看，2022年房地產行業的經濟支柱作用依然突出，2022上半年房地產增加值占GDP比重接近7%，前11月房地產開發投資占固定資產投資比重達到23%以上，地產后周期消費占限額以上單位商品零售額的比重接近8%。②預告了更多供需兩端的穩地產政策在路上。“已經出臺政策，在考慮新的舉措”表明目前的穩地產政策還難以真正對沖行業下行風險，未來供需兩端穩地產政策尤有發力空間，供給端重在改善行業資產負債情況，需求端政策的落腳點則在于引導市場預期和信心回暖。③明確了城鎮化還有創造住房需求的空間。2019年后全國新增城鎮人口跌破2000萬，2021年更是只有1205萬，城鎮化率增速20年來首次降至1個百分點以下，城鎮化進程已經告別飛速發展階段，但中速城鎮化、能級躍遷人群中依然蘊含著規模可觀的購房需求。

??12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》。房地產領域主要涉及①促進居住消費健康發展，明確住房消費是擴大內需的重要抓手，但要區分剛需、改善等合理住房消費與投機性需求，后者不僅不能形成最終消費，還會加速房地產泡沫積累。②推動城鄉區域協調發展，新型城鎮化仍然是房地產行業最大制度紅利，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，有助于撬動縣域購房需求，發展壯大城市群和都市圈，預示著未來房地產市場份額或將進一步向五大城市群以及核心都市圈集中。③提升居民收入、優化分配格局，居民增收是擴大消費的前提，特別對于住房這樣的大宗消費，穩定且有增長預期的收入是居民敢于消費的基本支撐，提升城鄉居民收入水平，擴大具備購買力的中等收入群體規模，有助于釋放住房消費潛力。

??既要穩信心又要防風險
中央三次表態指明2023房地產政策導向

??三份文件互相印證、互為補充，共同指明了2023年甚至更長一段時間內房地產行業的發展方向和施政方向。綜合來看：

??1、房住不炒主基調不變，中央層面不會出臺收縮性政策，但強力刺激也較難落地。

??預計2023年中央政策將繼續發揮托底作用，重點在于全面落實保交樓、引導房地產市場底部修復。一方面，為了提振市場信心，中央層面具有收縮效應的政策暫時不會出臺，比如房地產稅擴大試點明年可能繼續擱置，另一方面，基于防范化解各類風險的考量，全國層面的重磅刺激政策較難落地，類比于上一輪市場調整期2014年，“930”、“330”這類強力刺激性政策，短期暫無落地的可能性。

??2、地方因城施策空間進一步打開，激活新市民等購房消費潛力。

??在房住不炒的大框架下擴大內需，即支持剛需、改善，繼續遏制投機性需求。一方面，預示著地方因城施策尤有放松空間，預計一線及強二線城市調控政策或將局部放松，比如松綁特定區域、特定人群的限制性購房政策，適當調降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或將全面取消“四限”，同時加大購房補貼、稅費減免等財稅刺激。

??另一方面，城鎮化蘊含的住房消費潛力不容小覷。其一是農村轉移人口在城市置業的剛性需求，針對新市民的購房支持政策，尤其是信貸端支持值得期待，其二是隨著戶籍制度改革的推進，人口由低能級城市向高能級城市躍遷所產生的“改善性”住房消費需求，核心城市落戶特別是人才落戶的門檻可能進一步放低。

??3、防范化解各類風險，守住保交樓底線穩定社會民生，融資政策轉向保優質主體。

??保交樓就是穩民生，也是必須堅守的政策底線。預計房地產紓困基金、政策性銀行專項借款、金融機構配套融資等或將加快落地。房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業整體融資環境或將實質性改善，央國企及優質民企更將顯著受益。

??4、探索并逐步過渡至新發展模式，完善住房保障體系。

??《綱要》和中央經濟工作會議都重點著墨房地產行業新發展模式，即完善住房市場、住房保障兩大體系，構建高端有市場、低端有保障的住房制度。未來有助于完善住房保障體系的激勵性政策或將落地，一方面，鼓勵加大保障性住房供應，另一方面，大力發展住房租賃市場，增加租賃住房供給、加強租賃市場監管、加快實現租購同權。