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??受房地產(chǎn)市場拖累和反復(fù)疫情的影響，物企上市熱情減弱，整體上市意愿下降。多家物企首次遞表到期未能更進(jìn)一步，二次甚至三次遞表企業(yè)增多，部分企業(yè)多次遞表或聆訊后而再無后續(xù)動(dòng)作，行業(yè)出現(xiàn)IPO終止和退市現(xiàn)象。

??從資本現(xiàn)狀來看，歷經(jīng)價(jià)值初識、資本火熱，當(dāng)前物企在資本市場遇冷，逐步回歸理性。

??通過復(fù)盤，我們認(rèn)為，目前關(guān)聯(lián)房企的健康程度及物企自身經(jīng)營及業(yè)績的底色是物企健康發(fā)展的核心要素，且資本市場偏愛高信用、低風(fēng)險(xiǎn)、成長性強(qiáng)，經(jīng)營能力優(yōu)異和具有競爭優(yōu)勢的央國企背景物企。

??隨著近期房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)好及國企改革深化，物業(yè)估值得到修復(fù)和觸底反彈，央國企將有望成為下一階段上市的主力。

??2022年物企上市熱情進(jìn)一步減弱，截至目前僅3家物企遞表，6家成功上市，6家尚在排隊(duì)，且除第一次遞表剛過期的中湘美好，其他五家都?xì)v經(jīng)多次遞表，上市之路坎坷。

??同時(shí)，根據(jù)港交所新規(guī)，自2022年1月1日，港交所開始實(shí)施新的上市規(guī)定，對于部分之前遞表而未在新規(guī)實(shí)施前成功上市的物企，如瑞安新天地、明宇商服等因未滿足新規(guī)而被拒于資本市場大門之外，上市折戟。

??從IPO審批端來看，由于房地產(chǎn)市場遇冷，房企資金鏈普遍比較緊張，除了受物企自身上市意愿的影響外，港交所對物企上市的審批也更加嚴(yán)格，放行速度明顯變緩。

??據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)294天，較2021年13家新上市物企平均用時(shí)延長89天，較2020年17家新上市物企平均用時(shí)延長157天。

??2021年至今，受上游房地產(chǎn)深度調(diào)整等因素影響，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了多個(gè)階段。由2021年初的快速發(fā)展階段，PE均值集中分布在30-40倍，到下半年估值開始掉頭下行，較上半年縮水近四成；

??2022年，物業(yè)管理行業(yè)估值并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，仍在持續(xù)回調(diào)，并于10月31日，物業(yè)股估值降至歷史最低，僅為8.4倍。到了11月份，受地產(chǎn)政策的提振，物業(yè)股估值發(fā)展有望修復(fù)，估值有觸底反彈之勢，物業(yè)股也將迎來一輪回調(diào)，逐漸回歸較為合理的估值范圍。

??整體來看資本市場對央國企比較友善。央國企天然具有高信用和高穩(wěn)健發(fā)展的特性，相對民企，央國企更具抗風(fēng)險(xiǎn)和抗周期的特性，估值總體上表現(xiàn)為：央企>國企>民企。即使在2022年市場環(huán)境持續(xù)下滑的時(shí)期，央國企估值均值也均超過10倍，而民企已大幅下調(diào)至10倍以下，下滑到歷史最低。而就個(gè)股而言，央、國企之間，以及個(gè)體物企之間，也呈現(xiàn)出較大的差異。

??就個(gè)股而言，在資本市場的表現(xiàn)，主要是受關(guān)聯(lián)房企的健康程度及物企自身經(jīng)營及業(yè)績的底色的影響。

??2021年中期起，物企估值持續(xù)下調(diào)，特別是2022年以來具有地產(chǎn)背景且地產(chǎn)面臨困境的物企估值進(jìn)一步下挫，相較而言，央國企物企在資本市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定。面對地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，高信用背景成為資本市場當(dāng)前階段看中的核心要素之一。

??從整體上看，國資背景物企擁有穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，規(guī)模優(yōu)勢更加顯著，特別是在地產(chǎn)低迷時(shí)期，特別是央企背景物企規(guī)模的成長性更加顯著。

??2022年中期，五家央企在管面積總值達(dá)14.2億平方米，均值為2.8億平方米，增速35.8%，均值和增速均高于國企（1.4億平方米，19.2%）和民企（1.1億平方米，30.0%）背景物企，且央企背景物企在管面積均值是國企物管的1.77倍，是民企物管的2.53倍。

??高估值的物企具有規(guī)模大、儲(chǔ)備足、拓展能力強(qiáng)和項(xiàng)目質(zhì)量高的特點(diǎn)。央企背景物企憑借背景資源優(yōu)勢及全國化布局，擁有豐富的優(yōu)質(zhì)資源，在高基數(shù)背景下，仍實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長。

??其中，央國企中，保利物業(yè)、招商積余、中海物業(yè)、華潤萬象生活和萬物云均持續(xù)全國化布局和城市深耕，通過市拓、合資合作和收并購等方式持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，至2022年中期在管面積均超過2.5億平方米，位居行業(yè)前列，在管面積具有高基數(shù)，穩(wěn)定增長的特點(diǎn)。

??建發(fā)物業(yè)在管面積3725.9萬平方米，管理規(guī)模相對較小，但其合約在管面積為2.16倍，未來規(guī)模增長確定性強(qiáng)。

??而其他央國企管理規(guī)模均小于建發(fā)物業(yè)，相對而言，這類物企管理規(guī)模基數(shù)小，儲(chǔ)備量少，覆蓋的范圍仍主要聚焦區(qū)域，尚未實(shí)現(xiàn)全國化布局，市拓能力尚需提升。

??規(guī)模增長為營收增長奠定基礎(chǔ)。2022年中期，五家央企營業(yè)收入總值達(dá)234.4億元，均值為46.9億元，增速28.8%，增速首次超過民企（26.2%）背景物企，且央企背景物企營業(yè)收入均值分別是國企和民企物管的2.12倍和2.72倍。

??民企出現(xiàn)虧損，而央企和國企凈利潤仍持續(xù)增長。2021年中期，央企凈利潤均值為5.2億元，是國企的2.91倍，民企的2.81倍，央企凈利潤均值增速達(dá)32.4%，高于國企（18.3%）和民企（-19.1%）。

??“三箭齊發(fā)”修復(fù)行業(yè)信心，支撐央國企進(jìn)一步發(fā)展

??房地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”，有望修復(fù)物業(yè)行業(yè)信心。11月，房地產(chǎn)行業(yè)連發(fā)“三箭”，形成了松綁信貸，穩(wěn)定預(yù)期；擴(kuò)容債券，穩(wěn)定信用；重啟房企并購重組和股權(quán)融資，穩(wěn)系統(tǒng)等三大融資支持體系。

??這“三支箭”意味著政策和市場或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)，使房地產(chǎn)行業(yè)受益，并有利于重塑房地產(chǎn)行業(yè)的格局。同時(shí)，獲得資金支持的房地產(chǎn)物企，將有望極大緩解房企出售物企或抵押股權(quán)、向物企出售資產(chǎn)、挪用物企資金、應(yīng)收賬款無法兌付等疑慮風(fēng)險(xiǎn)，增加市場對房企的預(yù)期。

??特別是央國企相對更為穩(wěn)健，更容易在政策支持下得到發(fā)展。該等利好也將傳導(dǎo)至物業(yè)管理行業(yè)，極大的支撐央國企背景物企的進(jìn)一步發(fā)展。

??國企政策改革，央國企料將成上市主力

??多項(xiàng)政策支持央國企做大做強(qiáng)。自2013年十八屆三中全會(huì)，我國便拉開國企改革的序幕。近些年，國企改革政策經(jīng)歷了政策規(guī)劃階段、局部試點(diǎn)階段、廣泛試點(diǎn)階段和全面落實(shí)階段等發(fā)展階段，于2022年國企改革三年行動(dòng)迎來收官。

??在國企改革三年行動(dòng)中，明確提出要通過推動(dòng)國有企業(yè)的上市以及圍繞上市進(jìn)行各種改革，國企上市是深化國企改革的重要舉措。

??2022年5月27日，國務(wù)院國資委制定印發(fā)的《提高央企控股上市公司質(zhì)量工作方案》涵蓋推進(jìn)上市、資本運(yùn)作、科技創(chuàng)新、人才培養(yǎng)等諸多上市公司改革發(fā)展關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提出要“打造一批核心競爭力強(qiáng)、市場影響力大的旗艦型龍頭上市公司”和“培育一批專業(yè)優(yōu)勢明顯、質(zhì)量品牌突出的專業(yè)化領(lǐng)航上市公司”等具體目標(biāo)。

??二十大報(bào)告也指明了國企改革的方向，將“推動(dòng)國有資本和國有企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大”，“提升企業(yè)核心競爭力”。在政策支持下，下一階段，央企控股上市公司將進(jìn)一步成為國企改革重點(diǎn)突破方向。

??國企改革的持續(xù)推進(jìn)，將利好物企的發(fā)展，央國企或?qū)⒊蔀樯鲜械闹髁Α?/p>

??從已上市的物企來看，民企經(jīng)歷了一段上市高光時(shí)期，77%的企業(yè)為民企背景物企，而在隨著房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)顯露和多家房企暴雷，資本市場也更加青睞高信用和穩(wěn)定性強(qiáng)的央國企。

??2022年以來，遞表和成功上市的物企中有六成為央國企；深圳控股也表示公司正考慮可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

??目前，僅14家央國企上市，仍有多數(shù)央國企物業(yè)尚未上市，在國企改革的持續(xù)深化和推進(jìn)下，央國企將有望成為下一階段沖擊資本市場去，啟動(dòng)上市的主力。

??自2014年以來，資本市場對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識，歷經(jīng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)、資本火熱和理性回歸三大的階段，當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場上市的火熱期已成歷史，上市主體規(guī)模和綜合實(shí)力參差不齊、盲目上市的階段結(jié)束。

??隨著整體市場、整體經(jīng)濟(jì)形勢的向好、疫情放開和房地產(chǎn)利好政策的陸續(xù)發(fā)布，物業(yè)管理行業(yè)的價(jià)值也將進(jìn)一步體現(xiàn)和沉淀，物業(yè)的上市將回歸理性，市場對物企的態(tài)度，也將進(jìn)入更合理的區(qū)間。

??隨著國企政策改革進(jìn)入新的階段，我們認(rèn)為央國企將成為下一階段的主力，而物業(yè)上市的主體、態(tài)度、目的和資本市場關(guān)注的重點(diǎn)也將發(fā)生改變。

??歷經(jīng)多年發(fā)展，能夠在資本市場中快速發(fā)展，且保持高估值的物企，是那些能夠真正用好資本紅利，真正做好服務(wù)和品質(zhì)的物企，究其本質(zhì)最終拼的還是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)和資源的健康程度及自身業(yè)績和底色。當(dāng)前被“寄予厚望”的央國企能否真的在下一階段成為上市的主力，讓我們拭目以待。