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??2022年上市物企的中報季收官，與過往兩年快速增長相比，今年整體業(yè)績表現(xiàn)不容樂觀。

??從營收及規(guī)模增長來看，2022年上半年，披露中報的57家上市物企營業(yè)收入均值為18.45億元，同比增長26.5%，在管面積均值同比增長30.9%，整體而言，雖然仍保持了一定都增長，但增速卻出現(xiàn)了大幅下降。

??在收入增長的同時，上市物企盈利水平卻出現(xiàn)了下降，披露中報的57家上市物企凈利潤均值出現(xiàn)同比9.1%的降幅，毛利率和凈利率均值分別下降8.3%和16.1%。

??究其緣由，主要還是受整個房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，作為關(guān)聯(lián)行業(yè)，物業(yè)也難以獨善其身。

??房地產(chǎn)行業(yè)下行，物管難免會受到牽連。截止2022年8月31日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)已達(dá)61家，其中有6家為2022年至今新上市物企。

??61家上市物企中有57家上市物企披露了半年報（未含剛借殼上市的中天服務(wù)(5.660, -0.15, -2.58%)（維權(quán)））。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年上市物企營業(yè)收入均值為18.45億元，同比增26.5%。但利潤卻并沒有出現(xiàn)增長，2022年上半年上市物企凈利潤均值為2.02億元，同比減少9.1%。

??從毛利率與凈利率來看，2022年上半年上市物企毛利率均值為27.7%，凈利率為12.54%，同比分別減少8.3%和16.1%。

??具體來看，57家企業(yè)中，15家營收超過均值，其中碧桂園服務(wù)以200.55億元營業(yè)收入位列第一，并且遠(yuǎn)高于其他上市物企，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)位列第二和第三，營業(yè)收入分別為76.20億元和68.28億元。

??另外，2022年9月1日萬物云已通過港交所聆訊，若將其納入?yún)⒖紝Ρ龋f物云則以143.5億元營收位列第二。

??從利潤率來看，上市物企凈利潤增長乏力，毛利率與凈利率分別同比下降8.3%和16.1%，毛利率均值27.7%，凈利率均值12.5%。

??57家上市物企凈利潤排名前三的企業(yè)是碧桂園服務(wù)27.52億元、雅生活服務(wù)11.49億元、華潤萬象生活10.30億元。16家上市物企凈利潤超過均值。

??57家上市物企凈利潤同比增速均值為2.3%。排名前三企業(yè)為德商產(chǎn)投服務(wù)、金茂服務(wù)和新希望(15.320, -0.34, -2.17%)服務(wù)，同比增速分別為105.4%、93.9%和77.1%。38家物企凈利潤保持正增長，19家出現(xiàn)下跌，跌幅從10%到200%以上不等。與此對照，2021中期上市物企凈利潤增速均值為61.6%，各家凈利潤基本保持正增長，僅有2家微降。

??從規(guī)模來看，2022年中報上市物企在管面積均值為1.16億平方米。排名前三為碧桂園服務(wù)8.43億平方米，雅生活服務(wù)5.29平方米，保利物業(yè)5.23億平方米。披露業(yè)績的50家企業(yè)中，15家在管面積超過均值。

??在管面積同比增速的均值為33.2%，部分企業(yè)抓住市場估值回調(diào)機(jī)會，開展高質(zhì)量收并購。增速排名前三企業(yè)為金茂服務(wù)128.6%，東原仁知服務(wù)95.9%，華潤萬象生活92.4%。金茂服務(wù)6月以4.5億元收購首置服務(wù)100%股權(quán)，東原仁知服務(wù)收購兩家獨立第三方物企浙江中都100%股權(quán)和湖南金典80%股權(quán)，華潤萬象生活10.6億元收購禹洲物業(yè)、2.49億元收購南通長樂和江蘇中南。企業(yè)抓住市場機(jī)遇開展高質(zhì)量并購，22家物企在管面積增速超過均值。

??值得注意到是，2022年上市物企業(yè)績受地產(chǎn)牽連影響，危機(jī)逼迫企業(yè)意識到獨立發(fā)展重要性。積極開展第三方拓展、開拓住宅以外其它管理業(yè)態(tài)，是提升企業(yè)市場競爭力的必由之路。

??2022年中報，披露數(shù)據(jù)企業(yè)37家，第三方在管面積占比均值為55.6%，占比前三的企業(yè)是銀城生活服務(wù)、合景悠活和雅生活服務(wù)。非住在管面積占比均值為33.5%，占比前三是中駿商管、卓越商企服務(wù)和招商積余(17.600, 0.05, 0.28%)。

??2022中報上市物企合約面積均值1.72億平方米，與去年同期基本持平。位列前三的是碧桂園服務(wù)16.09億平方米、保利物業(yè)7.32億平方米、綠城服務(wù)7.15億平方米。47家公布合約面積的企業(yè)中，12家合約面積超過均值。

??近年來，物企在增值服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)加碼，多家物企營收結(jié)構(gòu)已發(fā)生改變，增值服務(wù)營收占比不斷提升。

??然而2022年上半年數(shù)據(jù)顯示，社區(qū)增值服務(wù)收入同比增速大幅下滑，1/3物企社區(qū)增值收入呈負(fù)增長。這主要與一年來疫情封控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響因素密切相關(guān)。

??2022年上半年上市物企的營收結(jié)構(gòu)中，67.9%來自物業(yè)管理服務(wù)，17.4%來自非業(yè)主增值服務(wù)，14.7%來自于社區(qū)增值服務(wù)。43家企業(yè)披露詳細(xì)的營收結(jié)構(gòu)，由于“其他收入”統(tǒng)計口徑和范圍差異較大，扣除該項因素，比較基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值和社區(qū)增值三項主要內(nèi)容比例，作為行業(yè)平均參考。

??上半年社區(qū)增值服務(wù)收入均值為2.66億元，社區(qū)增值業(yè)務(wù)規(guī)模化開展集中體現(xiàn)在頭部企業(yè)。排名前三為碧桂園服務(wù)21.12億元、保利物業(yè)14.02億元、綠城服務(wù)13.10億元。46家物企披露數(shù)據(jù)，10家物企超過均值。

??上半年物企社區(qū)增值服務(wù)同比增速的均值為24.4%，相較于2021年中報增速133.73%呈斷崖式下降。

??仍有一些企業(yè)實現(xiàn)耀眼增長，例如金茂服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)增速同比達(dá)229.3%，位列增長首位。其次為招商積余，社區(qū)增值服務(wù)收入也實現(xiàn)136.2%同比增速。南都物業(yè)(13.390, 0.14, 1.06%)和新城悅服務(wù)并列第三，同比增速為113.2%。16家企業(yè)增速超過平均值。30家企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)保持正增長，15家企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入低于去年同期。與此對比，去年中期35家企業(yè)公布數(shù)據(jù)，33家保持正增長，僅2家增速為負(fù)。

??從風(fēng)險管控角度來看，2022中報，上市物企資產(chǎn)負(fù)債率均值與去年同期持平并略有下降。作為輕資產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，57家披露數(shù)據(jù)企業(yè)中，55家負(fù)債率低于70%。資產(chǎn)負(fù)債率水平通常與企業(yè)發(fā)展策略有關(guān)，與規(guī)模擴(kuò)張、收并購等因素相關(guān)。資產(chǎn)負(fù)債率最低的三家企業(yè)為中駿商管20.1%、祈福生活服務(wù)26.3%和金科服務(wù)26.8%。華發(fā)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率最高為107.2%。

??目前上市物企自身普遍具有較優(yōu)償債能力，流動比率在合理范圍。2022年中期，上市物企流動比率均值2.14，略高于去年同期。48家企業(yè)流動比率大于1.5，8家企業(yè)數(shù)值在1到1.5之間，僅一家企業(yè)流動比率低于1。

??2022年中期，57家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物資產(chǎn)均值18.1億元，與去年同期相比下降29.4%。華潤萬象生活以128.5億元排名首位成為現(xiàn)金王，其次為碧桂園服務(wù)88.2億元和世茂服務(wù)70.5億元。25家企業(yè)手握現(xiàn)金及等價物資產(chǎn)價值在10億元以上。

??物管行業(yè)和地產(chǎn)高關(guān)連。城門失火、殃及池魚，整體環(huán)境嚴(yán)峻，關(guān)聯(lián)行業(yè)難以獨善其身。不利環(huán)境下，各家企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)分化明顯，央企國企及第三方物企表現(xiàn)更為穩(wěn)健。

??展望未來，一方面，地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn)仍是物管行業(yè)修復(fù)的重要前提。另一方面，物企增強(qiáng)市場化競爭能力，拓展第三方服務(wù)、拓展更豐富的業(yè)態(tài)及業(yè)務(wù)領(lǐng)域，走出行業(yè)獨立性，才是長久持續(xù)發(fā)展的必由之路。