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??中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議一陣見血指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻。本次會議對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了濃墨重彩的論述。原文是：

??“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。”

??這段話可以拆分為三層：

??一是對市場形勢的判斷。“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。什么是供求關(guān)系的重大變化？樓市此前的供求是什么狀態(tài)？長期以來，尤其是2005年之后，隨著城市化的推進(jìn)，樓市是供不應(yīng)求的狀態(tài)，人口向城市聚集，土地供應(yīng)有限，新房供應(yīng)有限，而需求爆發(fā)，價(jià)格暴漲。這是我們習(xí)以為常的樓市現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場的繁榮也帶動了周邊產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，進(jìn)而成為整個宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石，樓市成為事實(shí)上的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)，這是此前二十年的發(fā)展邏輯。

??現(xiàn)在中央做出新判斷，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化了，這個變化是指什么？是供求關(guān)系惡化，更加供不應(yīng)求了嗎？顯然不是，而是供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，供過于求了。這是中央第一次做出這樣的判斷。此前在房地產(chǎn)發(fā)展史上也有短暫的供大于求的情況，但都是階段性的、局部的，比如早期的海南樓市泡沫破裂，2008年金融危機(jī)時的樓市調(diào)整，2015年的“去庫存”等。現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢，經(jīng)過三年疫情的打擊，市場整體供大于求的局面已經(jīng)定型，房地產(chǎn)市場進(jìn)入過剩期，一般的政策放松已經(jīng)不足以改變供求關(guān)系，這是未來一切政策調(diào)整和企業(yè)戰(zhàn)略的基本前提。

??二是施政策略。“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，在中央會議公報(bào)或文件中多次提到，基本指的是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。針對房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，中央認(rèn)為要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，“調(diào)整”放在“優(yōu)化”前面，調(diào)整的分量更大。如何調(diào)整，中央沒說，需要地方自己琢磨并“因城施策”去，但調(diào)整的基礎(chǔ)和原因說了，就是因?yàn)楣┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化，所以才要求調(diào)整房地產(chǎn)政策，往大了說是調(diào)整甚至重置當(dāng)前的房地產(chǎn)政策框架和模式。現(xiàn)存的房地產(chǎn)政策是基于幾年前房地產(chǎn)供不應(yīng)求的情況制定的，是因時因勢實(shí)施的，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生重大變化，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，那么房地產(chǎn)政策也要進(jìn)行調(diào)整，否則“皮之不存，毛將焉附”？

??調(diào)整哪些政策？我們認(rèn)為，在市場供不應(yīng)求、價(jià)格飆升的形勢下出臺的限購、限貸、限價(jià)、限售政策都應(yīng)做調(diào)整，部分政策做優(yōu)化。

??因城施策用好政策工具箱 ，所有的限制類政策都是從政策工具箱中拿出來的，如何用好這個箱子，我們認(rèn)為不光是善于拿出政策，還要善于把拿出來的政策再裝回去。拿得起，放得下；拿得出來，放得回去。這是中央提出的用好政策工具箱的真正含義，也是科學(xué)執(zhí)政的關(guān)鍵。

??三是施政目標(biāo)。“更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??從技術(shù)上，通過調(diào)整優(yōu)化政策，實(shí)現(xiàn)居民兩個層面的住房需求，一是剛性的，首套的住房需求，這里我們認(rèn)為既有購買的需求，也應(yīng)包括租賃的需求。二是改善類的住房需求，如一套房的賣小買大、二套增購需求、養(yǎng)老功能住房需求、異地住房需求、家庭分化購房需求等。通過政策的調(diào)整，釋放合理的住房需求，不受各類現(xiàn)下顯得不太適宜的政策的限制，進(jìn)而讓處于扭曲狀態(tài)的房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常，或進(jìn)入恢復(fù)正常產(chǎn)業(yè)的軌道，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??另外，補(bǔ)充措施是，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??住房保障是政府近年來大力推進(jìn)的工作，且工作成效顯著，繼續(xù)完善是應(yīng)有之義，是政府責(zé)任的延續(xù)，是保持房地產(chǎn)市場化本色的必要保障。

??積極推動城中村改造，有一定難度，但歸根結(jié)底還是希望通過克服困難，創(chuàng)造機(jī)制，提高大多數(shù)人的福祉，改善居民居住環(huán)境、原址原建、提升區(qū)域面貌，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。這是未來政府工作的一件大事。當(dāng)然對于房地產(chǎn)市場，有利于釋放一部分需求，但寄希望通過拆遷城中村來改變市場供求關(guān)系是不現(xiàn)實(shí)的。