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??5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開(kāi)。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。這次會(huì)議事關(guān)“打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房”，并提出了重磅的解決方式：

??“要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫(kù)存較多城市政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。”

??從全社會(huì)角度看，如果不采取果斷措施，房地產(chǎn)存在的問(wèn)題正在成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拖油瓶，甚至蔓延為社會(huì)危機(jī)引爆器。房地產(chǎn)的問(wèn)題主要有幾項(xiàng)：一是需求不足，這種不足主要表現(xiàn)為市場(chǎng)信心不足；二是投資不振，主要是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張以及投資前景不明朗導(dǎo)致的投資收縮；三是已售項(xiàng)目難以交付，引發(fā)社會(huì)問(wèn)題；四是土地閑置，是拿地在建未售和拿地未建的廣義庫(kù)存問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商難以繼續(xù)投資施工，造成社會(huì)資源閑置，開(kāi)發(fā)商融資成本上升，市場(chǎng)供應(yīng)不足。

??本次會(huì)議提出地方政府“酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困”。翻譯過(guò)來(lái)就是此前政府通過(guò)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給房企的住宅土地使用權(quán)，房企如果未開(kāi)工且閑置，難以繼續(xù)開(kāi)發(fā)，可以選擇退給政府。至于是收回還是收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)格幾何等，則要政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)“酌情”處理，需要各地根據(jù)不同的地方財(cái)政情況和土地具體屬性及狀態(tài)來(lái)確定。總之，針對(duì)土地的回購(gòu)，受困的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以獲得一定的“回購(gòu)款”，有利于甩掉包袱，資產(chǎn)盤(pán)活，甚至走出困境。

??本次會(huì)議正式提出“商品房庫(kù)存較多城市政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房” 。政府收購(gòu)商品房用作保障性住房，此前一些地方有過(guò)這種試點(diǎn)，但并未大面積鋪開(kāi)，在現(xiàn)有的財(cái)政收支格局下，也不支持所有的地方政府都能這么做。原因是：一、除少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市外，大部分城市財(cái)政收支基本平衡或赤字運(yùn)行，且地方存量債務(wù)規(guī)模巨大，政府缺乏大規(guī)模收購(gòu)商品房的資金；二、現(xiàn)行住房分配制度是以市場(chǎng)化商品房為主，保障性住房為補(bǔ)充。政府在保障房方面的分配工作，也以發(fā)放住房補(bǔ)貼為主，實(shí)際建設(shè)保障住宅為輔；三、在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制下，政府是國(guó)有土地使用權(quán)的出讓人，又是市場(chǎng)秩序的管理者，相當(dāng)于有兩個(gè)角色，只有充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)因素，讓商品房進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)鏈條才真正成立。四、我國(guó)還未建立成熟的住房?jī)?chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，以及收儲(chǔ)商品房的融資機(jī)制。

??而本次會(huì)議則明確提出，商品房庫(kù)存較多的城市可以按需以合理價(jià)格收購(gòu)商品房，用于保障性住房，其意義是通過(guò)政府這個(gè)橋梁，打通了市場(chǎng)與保障兩個(gè)領(lǐng)域。與回購(gòu)?fù)恋仡愃疲炔徽撨@個(gè)“合理價(jià)格”是什么標(biāo)準(zhǔn)，目前流動(dòng)性枯竭的開(kāi)發(fā)商亟需救命的資金，政府回購(gòu)已建未售的商品房，恰恰能夠解決受困開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，為企業(yè)提供一筆種子資金，從而為盤(pán)活整個(gè)企業(yè)資產(chǎn)，讓資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，創(chuàng)造好的條件。

??一個(gè)重啟中國(guó)樓市的全新機(jī)制正在醞釀和生成：

??政府在這個(gè)過(guò)程中是超級(jí)市場(chǎng)創(chuàng)造者，或者叫“做市商”，其作用是讓淤塞的房地產(chǎn)交易鏈條活躍起來(lái)，一方面是創(chuàng)造需求，消化市場(chǎng)存量，另一方面是解決保障房的供應(yīng)，解決低收入人群保障問(wèn)題。

??開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)讓給政府后，獲得寶貴的流動(dòng)性，進(jìn)而對(duì)其他資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活，或根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策，擴(kuò)大還是收縮投資。

??商業(yè)銀行提供流動(dòng)性。政府收購(gòu)商品房要舉債，或貸款，金融機(jī)構(gòu)則扮演資金提供者角色。在中央政策加持，國(guó)務(wù)院進(jìn)行相關(guān)授權(quán)后，城市政府無(wú)需外部增信，通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期債券獲得收購(gòu)資金。

??政府設(shè)立保障房集中管理機(jī)構(gòu)。可以是老機(jī)制賦予新內(nèi)容，也可能是建立全新的機(jī)構(gòu)機(jī)制，專門(mén)負(fù)責(zé)收儲(chǔ)和運(yùn)營(yíng)保障房，實(shí)現(xiàn)專款專用，專房專用。

??證券交易所也扮演重要角色。保障房收儲(chǔ)，需要大筆資金，不可能無(wú)限制從金融機(jī)構(gòu)貸款和發(fā)債，必須進(jìn)行有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，REITS是最為有效的方式，對(duì)特定保障房項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)打包，在證券交易所掛牌REITS，實(shí)現(xiàn)資金回流。

??總體來(lái)看，這次會(huì)議提供的信息是重磅的，具體落地還需要有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步細(xì)化，甚至在政府架構(gòu)層面進(jìn)行創(chuàng)設(shè)，在制度層面進(jìn)行創(chuàng)新，在運(yùn)行機(jī)制層面進(jìn)行設(shè)立。政府深度參與商品房的流通環(huán)節(jié)，是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的一次創(chuàng)造性的突破，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的“先立后破”。