??4月28日，合肥13宗 土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，下轄的肥西縣一宗地樓板價高達1萬元/平方米，而目前房價最高的政務區商品住宅售價才14000元/平方米。但與 土地市場火熱、樓板價頻頻高出周邊售價形成鮮明對比的是，合肥房價的漲幅、市場成交規模卻遠不及蘇州、南京等同類城市。到底該如何看待這個“奇葩”的市 場？ 

??9區均價高于全市，整體市場呈現四大特征

??之所以合肥價格沒有顯著的上漲，主要是數據統計造成的“誤會”，實際上是由于周邊縣城價格較低拉低了整體的均價。另外，合肥此前“限價令”也抑制了房價過快的上漲。

??2015年合肥9區成交900萬平方米左右，占到全市成交規模的80%。成交均價為8500元/平方米，比全市(含縣)均價高出7.3%。整體來看，目前合肥市場呈現以下四大特征。

??第一，2012之后，合肥市場基本處于供不應求的態勢，長期賣方市場導致價格逐步走高，增速卻略有放緩。2015年價格上漲近11%，比2014年少了3個百分點。

??第二，市場需求主要集中在濱湖、經開兩區，去年兩者成交占比為整個合肥成交量的40%，而今年一季度兩者占比依然保持在30%以上，整體來看，濱湖區、經開區市場供不應求顯著。

??第三，在整體供不應求市場下，新站區、高新區則出現供大于求的局面，2015年供求比分別為1.4和1.06。

??第四，目前市場上高新區主要是洋房別墅項目，政務區在售大部分為中高端項目，從去年兩個區域價格漲幅較大，分別為18.91%和16.51%。

??整體來看，在土地端火熱、銷售端回暖之下，合肥已經躋身到二線熱門城市前沿，與蘇州、南京等城市成為房企爭奪的對象。但目前各區域現狀不盡相同，理性來看，有兩類區域更值得關注。

??濱湖區、經開區需求集中，多重規劃利好，未來量價仍有上升空間

??2015年濱湖區成 交量221.3萬平方米，占到全市成交的25%，成交量遠超其他區域，而在整體供不應求的態勢下，價格漲幅為11%，其中，去年濱湖區域地王屢次被刷新， 可見其市場熱度。從今年前三個月市場來看，成交量為41.4萬平方米，房價已經突破1萬元/平方米，市場延續了去年的熱度。

??另外，地鐵1號線下 半年即將通車，由于濱湖新區離市中心距離較遠，因此，地鐵開通對于其影響較大。以及省政府正式遷址濱湖，都將對濱湖新區市場成交產生正向激勵，從一季度區 域內部分項目捂盤待漲也可見一斑。而且，目前合肥優質教育資源大多分布在濱湖新區，未來區域內投資價值比較高。

??經開區去年成交量僅次于濱湖區，價格漲幅并不高，2016年3月成交均價為8695元/平方米，較2015年年底漲幅不到4%。而且經開區距政務區較近，政務區商業配套豐富且房價全市最高，因此，無論是需求外溢還是資源共享，利好最大的都是經開區。

??因此我們認為，無論是城建配套的利好推動房價繼續上揚，還是基本面上供不應求的局面進一步加強漲價預期，未來濱湖區、經開區房價仍將有較大的上升空間，成交量仍能延續上漲的趨勢。

??新站區、高新區供大于求短期難改變，市場培育仍需時日

??在全市房價上漲的帶 動下，新站區、高新區房價增速也較快，但區域價值沒有得到消費者的認同，市場仍處于供大于求。一季度，新站區商品住宅均價7175元/平方米，為各區最 低，與價格最高的政務區相差近一半的價格。總體來看，處于北面的新站區由于面積較小，配套不夠齊全，未來發展前景不大。

??高新區則是工業發達 區域，相較于其他新區，總體供應不多，一季度供應量為13.09萬平方，不到濱湖區一半，而且土地出讓較少。短期來看，供應短缺制約了成交上漲，但更為主 要的是購房需求不足，雖然月成交量維持在10萬方左右，但想要再上臺階難度較大。不過，隨著四大高新技術產業崛起，以及國家政策支持和補助，市場仍有待于 培育和發展。總的來說，未來區域發展需要看產業導入帶來的實際需求能否轉化為購買力。