??2021年10月，重點城市二輪集中拍地潮延續，本月共有5個重點城市完成了二輪集中土拍。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年10月，重點城市二輪集中拍地潮延續，本月共有5個重點城市完成了二輪集中土拍。但對比首輪土拍熱度來看，這些城市二輪土拍熱度均大幅降溫，土拍寒潮持續蔓延。受此影響，本月市場熱度進一步下滑，地價、溢價率等指標環比走低，流拍率高位盤踞。

??市場熱度的下滑也使地方政府在供應端有所調整。從10月份發布第三輪集中供地公告的5個城市來看，土地出讓門檻已適度放松，如南京降低拍地企業資質要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租賃住房指標等。

??1 市場走勢

??多城發布三輪供地拉動供應量環比走高
10月土地成交量漲價跌

??供應方面。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積達27049萬平方米，環比上漲近一成，也僅較去年同期減少2%。供應量的上漲一方面是由于此前土地供應量持續縮量的三四線城市推地量上漲，另一方面則是因重點城市三輪集中供地潮來臨。具體而言，本月共有7個重點城市集中推地，除寧波、鄭州推出地塊為第二輪集中出讓地塊外，上海、深圳、南京、蘇州和合肥則均開啟了第三輪集中供地。

??成交方面。雖然本月集中土拍的重點城市個數較上月減半，但在三四線城市成交量大幅回升的帶動下，10月成交面積仍較上月進一步走高。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積環比微漲5%至13310萬平方米。各能級城市表現各異，其中一二線城市的成交建面均不敵上月，成交面積分別為635萬平方米和2354萬平方米，環比分別下降6%和50%；三四線城市的成交規模則環比大幅回升，達到10321萬平方米，環比上漲42%。

??價格方面。受三四線城市成交占比顯著提升影響，本月平均地價較上月走低，成交樓板價為3040元/平方米。各能級城市中，除一線城市成交地價因北上多宗高價地溢價出讓而環比上漲17%至18477元/平方米外，其余能級城市的成交地價均不敵上月。但從前10月成交地價同比變動來看，各能級城市前10個月的平均地價依然是較去年同期上漲的，其中二三線城市的漲幅均在20%以上。

??2 市場熱度

??多城集中土拍遇冷致溢價率進一步走低
流拍率延續高位運行

??市場熱度方面。盡管有京滬杭等風向標城市集中土拍，但受市場整體低溫影響，這些城市的二輪土拍也并未能逃脫降溫，提前撤牌、延期、底價成交在這些城市輪番上演。受此影響，本月成交溢價率較上月進一步走低，環比減少0.9個百分點，降至3.3%，再創下2020年以來的最低值。

??各能級城市溢價率也全線走低，尤其是二線城市，平均溢價率僅有1.6%，創下歷史新低。具體來看，一線城市本月溢價率僅有3.3%，主要是本月成交主力京滬二輪集中土拍熱度較低所致；在土拍規則升級、土地出讓條件提升的影響下，主力成交城市杭州、武漢、長沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中遭遇“寒潮”，使得二線城市整體市場熱度大降溫；三四線城市表現也不佳，本月平均溢價率降至4.5%的低位。

??土地流拍方面。在行業處于調整周期的現階段，房企觀望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現金流相對充裕的央企或地方國企。因此，無論是北京、上海、杭州等重點城市，還是22城之外的金華、溫州、東莞、佛山等熱點三線城市，均出現了地塊提前撤牌或延期的現象，如佛山10月原計劃出讓7宗宅地，但有6宗延期或撤牌，1宗因無人競價而流拍，當月涉宅地零成交。在撤牌與流拍頻發的影響下，10月土地流拍率依然盤踞高位。以重點監測城市來看，本月土地流拍率與上月持平，延續27%的高位。

??3 重點地塊

??核心區域優質宅地價值凸顯
京滬仍有多宗地溢價成交

??雖然對比首輪集中土拍熱度而言，北京和上海第二輪集中土拍也未能逃離降溫趨勢，尤其是北京，第二輪原計劃出讓的43宗地中僅成功出讓17宗，撤牌、延期地塊比例高達60%，已然成為第二輪集中土拍城市中流拍率最高的城市。但是，在市場大降溫下，核心區域的優質宅地仍然備受房企關注，如北京海淀區東升鎮宅地、上海閔行新城地塊、西虹橋地塊等，均受到了多家房企的爭奪，最終觸頂成交。

??本月成交地塊中，關注度最高的當屬北京海淀區東升鎮京昌路兩宗宅地。這兩幅地塊區位十分優越，地處四環和五環之間，鄰近清北等知名高校，周邊配套十分完善，吸引了10家以上的房企及聯合體報名，最終均進入競品質階段，由中建以93.7億的總價及各10%的共有產權份額收入囊中。

??總結：2021年10月，在重點城市集中供地潮延續疊加三四線城市推地量上漲的影響下，本月土地市場成交規模環比進一步上升，但仍處于較低水平。此外，從前10月累計成交量來看，已和去年同期有兩成以上的降幅，預計年度成交規模將難及2020年。

??另一方面，降溫現象仍在進一步延續，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價和流拍，土地市場已進入冰點，并進一步影響著銷售側的市場預期，使得房地產行業“穩預期”迎來更多挑戰。不過，為了應對土地市場的降溫，重點城市已經開始進一步完善優化土拍規則，部分城市已適度放松了第三輪拿地門檻，預計第三輪供地中企業拿地積極性將會有所提升，土拍高撤牌流拍率的現象也會有所改善。