??導 讀 

??7家企業土儲貨值過萬億，銷售百強房企總土儲平均去化4.1年。

??文／克而瑞研究中心

??重要說明

??企業總土儲是指企業所有已確權土地中未售部分。大部分企業在年報中會公布其總土儲，但口徑參差不一，很多會按照結算口徑公布，總土儲中包含了“已售未結算”部分，其并不能作為未來可售資源，在我們的統計中已將該部分做了扣除。

??同時，舊改項目中未確權部分，由于未來土地出讓時間，出讓方式，受讓方仍然存在變數，此次總土儲榜單中也將該部分扣除。

??榜單解讀

??2018年盡管調控政策不曾放松，但在三四線市場熱度延續下，多數企業業績仍較去年大幅增長，前9月銷售百強房企中近5成已經完成去年的業績。一方面對未來行業走勢的不樂觀，催回款、穩現金成為房企的重中之重；另一方面，行業“寒冬”即將到來，在土地的儲備上，如何平衡風險、抓住機遇，做出正確投資決策是房企當前最迫切問題，是過度加杠桿儲存足夠“糧草”，加速擴張公司規模，還是控制風險、減少投資，先把現有土地儲備潛力開發出來。企業實際的總土儲資源不僅代表了房企的未來發展的潛力性和空間性，也在一定程度上反映了企業的戰略決策眼光，畢竟眼下市場不確定性太大，手握糧草好過冬，在行業下行階段，適當的土儲是熬過寒冬、后續沖刺的有力保障。

??1

??7家企業土儲貨值過萬億

??貨值總和占百強房企35%

??2018年上半年，總土儲貨值TOP100中已有7家企業貨值超過萬億，比2017年末增加了一席，其中總土儲貨值TOP20強房企貨值總量達到21.91萬億元，是后80強房企的1.37倍。碧桂園、恒大、融創截止2018年上半年底總土儲貨值超過2萬億，短期內想要在土儲上挑戰三家規模房企難度較大，意味著未來三家企業規模的成長性、空間性仍然巨大。

??此外，可以看到總貨值在1千億-3千億的企業“絞殺”最為激烈，銷售前五十強房企中有13家在該階段，既包括中梁、祥生等銷售靠前的浙江房企，也有福晟、正榮等以拿地兇猛著稱的閩系房企，這些企業都是未來沖擊1000億、1500億規模的種子選手，土儲上能否領先一步將成為跨越規模階梯的重要籌碼。

??2

??銷售TOP20與總土儲TOP20房企高度重合

??總貨值TOP10中，除泰禾和世茂以外，其余企業銷售業績均在TOP10以內，強者恒強局面持續發酵。具體來看，前三名依次是碧桂園、恒大、融創，與去年相比，碧桂園成功超越恒大登頂，一方面得益于全面覆蓋戰略，另一方面與恒大自身放緩投資節奏有關。

??值得注意的是，第一，泰禾、世茂的總土儲排名顯著高于銷售排名，土儲上積累的優勢，會成為后續業績增長的有力武器。第二，銷售TOP10中，新城、華潤總土儲未排進前十，分列12和16位，在第一梯隊競爭中暫時落后。第三，遠洋總土儲貨值排在第11位，排名較2017年末上升7位，土儲增長速度較快，充裕的土儲為近兩年業績穩定增長夯實基礎。

??此外，如果把總土儲TOP20與銷售TOP20房企做對比，兩者重合度非常高。TOP20銷售企業中僅綠城、招商和正榮不在總土儲TOP20，可以看出當前資源也傾向規模房企。

??3

??銷售百強房企總土儲平均去化4.1年

??較去年明顯下滑

??2018年房企銷售業績繼續保持增長，銷售門檻不斷提高，千億房企也在擴容，競爭十分激烈，同時也蔓延到拿地各個領域。從2018年上半年房企總土儲的去化周期來看，百強房企平均去化周期為4.1年，較去年4.7年的平均水平有一定程度下滑，主要原因是上半年銷售多集中在三四線城市，并且采取的是高周轉策略，此外，自去年以來，資金緊縮也是導致房企投資節奏逐步放緩的因素。

??分梯隊來看，銷售TOP21-30企業去化最快，一定程度反映了梯隊競爭的激烈，為了沖擊更高行業地位加快銷售周轉速度。去化快也是梯隊房企上半年積極拿地的原因之一，其中中梁、富力等上半年拿地積極。TOP31-50企業現有總土儲貨值能夠支撐該梯隊房企4.4年的去化，土儲較為充足，梯隊內遠洋、美的、福晟整體土儲較為領先，沖擊千億甚至更高目標優勢明顯。

??從目前的土儲分層來看，后50強未來很可能出現較大調整，集中度上升的同時，要么沖擊50強，要么面臨被收并購危機，尤其是那些由于銷售困難導致去化周期拉長的企業。不過可以預見的是，隨著政策不斷調控收緊，未來銷售難度加大，以及資金緊縮、市場下行帶來的投資放緩，明年的房企土儲去化周期會有所拉長。

??4

??美的、和昌等企業土儲增長快

??是未來的“潛力股”

??與去年總土儲相比，部分企業總土儲增長較快，美的、和昌集團上半年總土儲較去年末增幅超過90%，其中美的、和昌均在銷售百強，土儲的快速增長使得企業競爭力加大；中南置地上半年拿地非常積極，在銷售穩定在前二十的同時，積極擴充土地儲備，2018年上半年總土儲較2017年末增幅達到82%，充裕的土儲可以支撐企業在未來規模增長再跨一個臺階。此外，電建、卓越等企業，總土儲排名要高于銷售，只要能激活土地存量的潛力，未來無論在目標完成度上，或是在行業地位上都值得期待。

??值得注意的是，首開、佳兆業、福晟等企業總土儲貨值排名要高于銷售，且銷售基本排在50名以內，意味著企業手上有大規模的土儲潛力等待開發，在有充裕土儲度過“寒冬”之下，未來只要在運營、銷售、機制等方面進一步加強，規模增長可期。

??5

??超過三成企業總土儲貨值較去年下降

??部分房企補倉壓力較大

??與部分企業土儲增長較快相對應的是，仍有企業總土儲較去年下降，數據統計，超過三成企業總土儲貨值較2017年末下降，一方面是源自企業自身結構性因素影響，另一方面，資金收緊對部分規模較小、資金鏈緊張的企業影響較大。

??規模房企中，新城控股2018年上半年總土儲貨值相比去年小幅下降，但總土儲建面反而有所上升，主要是新城上半年在土地投資結構性調整所致。2018年上半年，新城新增土儲建面達2074萬平，其中三四線有1581萬平，占比達到76%，相比去年全年占比上升個12百分點。

??還有一些規模比較小的房企，例如海倫堡、聯發，雖然在銷售百強內，但由于近兩年新增土地儲備有限，排名跌出貨值百強，未來如果不積極拿地會對企業的銷售業績帶來威脅。

??6

??百強土儲格局二三線平分秋色

??中西部成為布局的要塞

??截止到2018年6月末，百強房企總土儲分布呈現“二三線并重，中西部稱雄”的格局。其中三四線土儲占比達到45%，與近一年一二線市場受限、三四線市場火熱不無關系。從上半年新增拿地也可見一斑，銷售百強房企近60%新增地塊位于三四線。

??在區域選擇上，由于板塊輪動的驅使，中西部成為企業關注的重心，總土儲建面占比達到33%，遠高出其他三個區域。從新增拿地的城市選擇上也可以看出，1-9月新增土儲中TOP10城市中，中西部城市占據幾席，其中重慶、鄭州占比最高。

??不過，房企上半年在中西部高能級城市的布局節奏較為密集，且地價已經大幅上漲，因此拿地不宜過于激進。