◎  研究員 / 謝楊春、吳嘉茗

??土地資源稀缺的深圳，一次性出讓6宗宅地實屬罕見。就結果而言，11月22日土拍熱度與6月份形成鮮明對比。參拍房企大量減少、2宗地塊底價成交、甚至還有1宗地塊流拍。深圳土拍的“遇冷”，是個例還是典型？全國土地市場已經徹底“涼涼”了么？

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??去房地產化發展的中心城市

??土拍受限是必然的歸宿

??從深圳出讓的6宗地塊來看，全部為含宅地塊（包含1宗人才住房用地），宅地在深圳絕對屬于稀缺資源，一般來說有宅地入場都會引起房企爭相競拍。但本次土拍中6宗宅地以“雙限雙競”方式舉行，除了“限總價”、“限售價”、“競人才住房”以外，還加上了取得不動產證后三年內限售、商品房不得捆綁精裝修等鐐銬。對房企的運營水平、資金能力提出了更高的要求，也明顯抑制了房企參拍的積極性。 

??對比本次成交地塊限價以及目前周邊二手房/競品的售價，最高限價與目前周邊在售價格幾乎持平。穩住未來幾年內板塊房價的初衷使得政府在土地出讓階段就開始限價。房企角度看，從拿地到銷售間還需投入建安、開發、財務、人工等多項成本，銷售限價已經鎖定了項目的利潤空間，所以參拍的房企不多，即使參拍，態度也不甚積極。 

??因此，本次土拍的遇冷，并不真正意味著深圳地市已經徹底“冷卻”，也不能完全成為全國土地市場走弱的風向標，而是更多的體現了房企在當前的市場周期波動下，對利潤空間的考量。 

??某種程度而言，去房地產化發展的中心城市，土拍受限是必然的歸宿。深圳這樣的調控方式在一線城市并不罕見，北京2016年已采用過“限房價、競地價”的土拍模式，且限競房普遍執行9070政策，對于剛需購房者而言是重大利好。此類限競房入市，對于抑制城市房價過快上漲有著重要的作用。可以說，從土地市場源頭抑制房價的調控將成為核心城市房住不炒之下的“必經之路”。

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??部分城市下半年土拍成交量走高

??房企理性態度之下需求仍在

??事實上，在經歷了上半年土地市場一波三折后，下半年仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一線城市，也涵蓋寧波、蘇州、長沙等熱點二線。其中長沙下半年中有4個月的成交量都高于月度平均水平。成交量的走高，一方面受到供地節奏的影響，另一方面也說明盡管市場平淡，房企仍然有拿地的需求，只是在成本把控上更加謹慎。

??除了成交量并未明顯下跌以外，地市真正的核心指標——可比地價也并沒有出現明顯降幅，蘇州、武漢、西安等熱點二線城市的可比地價持續走高，三四線城市中則以南通的地價上漲最為顯著，對于大多數城市來說，土地市場實際上處于“預期下行，底線未降”的狀態。 

??雖然部分城市土地成交熱度猶存，但整體市場已經出現調整苗頭。這一點2019年下半年流拍率上升、溢價率下行便可見一斑。地市回歸理性的同時，房企投資也維持了謹慎態度，愿意高溢價拿地的企業越來越少。

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??土地市場“轉涼”

??龍頭房企踩剎車、國企則表現相對積極

??受市場低迷、融資收緊的宏觀影響，“抓銷售、促回款”成為房企工作的重心，投資意愿則進一步減弱，這一點從龍頭房企的表現來看就非常明顯。10強房企中有9家在10月份新增拿地金額遠低于全年平均水平，恒大、碧桂園和萬科10月拿地金額較全年平均水平大幅下降。 

??然而，在土地市場轉涼之際，國企、央企憑借自身貫穿周期的資金實力和低融資成本表現“積極”。招商、中海等企業10月拿地金額超過80億元。而深圳土拍中，5宗成交地塊最后也均由國企拿下。

??總體而言，土地市場目前量、價漲幅趨緩，溢價率走低，競爭程度下降，體現了市場回歸理性的一面。但可比地價尚未下滑，是政府與企業間的博弈。 

??實際上，當前土地市場正處于分化態勢。一方面是企業在加快去化、維持規模的情況下仍有實際納儲需求，但態度更趨謹，盲目拿地、高溢價拿地的行為明顯減少；另一方面則是不同城市面臨著不同的土拍調整，北京、深圳這樣的一線城市地市面臨政策收緊調控，而廈門10月掛出的兩宗地不僅不設競拍底價，且允許分兩次繳清土地出讓金，意圖刺激房企參與競拍。 

??隨著市場持續分化，未來一線城市不可避免的將會成為利潤洼地，土地市場將在政策嚴控下持續平穩發展；而其他線城市則有可能在供應放量、調控刺激的作用下小幅回溫，拿地機遇更值得關注。