??導 讀 

??本月重點城市的流拍率也較上月出現明顯上漲，環比漲至10.1%。

??2020年6月，供應充裕下，全國土地市場成交規模穩步增加，其中二線城市在5月份掛牌量激增的影響下，月內成交規模環比漲幅高達三成；同時，在優質用地集中入市的助推下，成交價格亦進一步上漲至高位。

??在市場方面，由于熱點二三線有多宗中心城區優質地塊入市出讓，溢價率得以維持高位，但環比上漲趨勢已中止，主要是供應增多下普通地塊入市數量也明顯上漲，拉低整體溢價水平。也正因為供應寬裕普通地塊明顯增多，本月重點城市的流拍率也較上月出現明顯上漲，環比漲至10.1%。

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??市場走勢

??供應充裕下成交量持續上漲

??優質地塊集中成交帶動地價再走高

??2020年過半，但各城市仍然保持著較快的供地節奏，全國土地市場供應規模連續四月維持在高位。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積為28847萬平方米，較上月微降3%。就各能級城市表現來看，僅上月土地供應爆發的二線城市土地供應量環比下降，一線和三四線城市土地供應量均較上月微漲。由此來看，下月全國土地市場成交體量預計仍會高位運行。

??成交方面，受土地供應量持續多月充裕的影響，全國土地市場成交量也在二季度持續回升。就6月情況來看，據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積增至25930萬平方米，環比增加了12%，同比增加27%，是2019年以來的第二高位。分能級城市來看，二線城市表現最為突出，成交體量環比上月漲幅接近三成，過半城市成交量超過100萬平方米，鄭州、太原、杭州、武漢和寧波等5城的成交建面更高達300萬平方米以上，較上月大幅增長;一線和三四線城市成交量也均呈現環比上漲趨勢，不過漲幅相對較小，均在10%以內。

??價格方面，在熱點二三線優質土地供應大量入市的帶動下，本月平均地價進一步逼近3000元/平方米的大關，增至2993元/平方米，和上月相比微漲3%。各能級城市表現各異，其中一線城市由于供地質量明顯不及上月，平均地價環比下跌至11075元/平方米，降幅高達37%；二線城市本月成交樓面價為5073元/平方米，和上月大致持平，同比則上漲了12%；三四線城市則由于無錫、東莞、義烏等熱點三四線成交量明顯增加影響，平均地價較上月上漲了14%，增至2122元/平方米，同比也上漲了11%。

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??市場熱度

??熱點城市優質土地集中入市下

??溢價率維持在高位

??市場熱度方面，在寧波、福州、嘉興等熱點城市土地出讓增加且有優質土地高溢價成交的帶動下，溢價率依舊處于高位，為16.3%。不過，從環比漲幅來看，隨著普通地塊入市占比的提升，溢價率上漲勢頭已現疲軟。

??分能級城市來看，各能級城市市場熱度不一。其中，一線城市本月平均溢價率為7.9%，較上月減少7個百分點，主要是優質地塊出讓量明顯減少，尤其是北京和廣州，本月成交地塊均為底價成交，使得一線城市溢價率明顯下滑；二線城市中，南昌、南寧、福州、寧波等城市市場熱度依舊保持高位，平均溢價率均超25%，但由于成交量較大的青島、天津、鄭州和濟南等多城出讓的土地以底價成交為主，導致二線城市本月溢價率被拉低，溢價率小幅下滑至15.7%；三四線城市，由于東莞、無錫、紹興、臺州、常州等城市本月高溢價地塊頻頻涌現，本月熱度再度上升，溢價率升至18.1%，但仍未能超過去年同期。

??土地流拍方面，受供應充裕影響，本月流拍地塊幅數較上月明顯增多，流拍率也呈現上漲趨勢。據CRIC重點監測的城市來看，本月土地流拍率升至10.1%，較上月增加4個百分點。就流拍原因來看，無人競拍或未達底價而流拍的地塊占到一半。這些地塊中，有相當一部分地塊為商業用地，譬如海口流拍的11宗地均為商業地塊，其余多是位于偏遠郊縣的素質較差的宅地，譬如深圳深汕合作區、合肥肥東縣、茂名化州市、南通海安市等等，這些地塊大都遠離城區、配套欠缺，房企競拍意愿不強，因此遭遇流拍。

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??重點地塊

??中心城區優質地塊大量入市

??廈門、寧波誕生新單價地王

??本月重點城市再有多宗優質土地入市，特別是二線城市，出讓地塊中有多宗位于城市熱點區域的優質好地。這些地塊中有多宗體量較大的商住綜合體項目用地，由于位于城市核心區域且是當地的重點項目，地塊的出讓條件也往往比較苛刻，如武漢歸元片二期地塊、青山濱江地塊均有產業引入及較高比例的自持要求，因此最終這些地塊多以低溢價出讓，拿地企業也多以資金實力較強的國企為主，如中海、華僑城、保利等均在本月拿下此類地塊。相比之下，業態較為簡單、周轉速度較快、地段優越的純宅地就備受房企青睞，總價榜和單價榜中純宅地的溢價率基本都在20%以上，競拍熱度明顯較高。

??在上述地塊中，市場關注度比較高的當屬廈門湖里宅地和寧波鄞州明樓地塊，其中廈門湖里宅地位于土地資源稀缺的廈門島內，鄞州明樓地塊也位于寧波城區核心位置，區位優勢均比較顯著。因此吸引了多家房企前來競拍，其中寧波鄞州明樓地塊更是經過495輪激烈的競拍才被綠城拿下。最終，這兩宗地的成交樓板價均創下各自城市土地成交單價新高。

??總結：綜上來看，在供應量持續寬裕的影響下，6月份土地市場成交體量得以繼續上漲，也進而帶動上半年成交體量同比增速轉正，土地市場成交已然恢復；同時，地價和溢價率也在優質地塊大量入市的帶動下維持在高位。

??不過，值得注意的是，本月土拍溢價率雖然仍在高位，但環比并未上漲。結合政策層面來看，上半年中央多次定調房地產市場運行仍是以“穩”為主，考慮到當前市場熱度已在高位，各城市疫情期間出臺的土拍利好政策繼續延續的可能性預計也比較低，畢竟土拍較熱的杭州、寧波和東莞均在近日出臺了政策以降低市場熱度，這些城市優質地塊供應節奏預計也會在三季度暫緩。就此來看，接下來溢價率很有可能會出現一定程度的回調。