??導(dǎo)讀

??供地“兩集中”背景下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落。

??◎  研究員 / 馬千里、周奇

??受傳統(tǒng)假期的影響，各城市土地出讓節(jié)奏有所放緩，2021年2月全國土地市場成交建面環(huán)比下滑。雖然成交量縮減，但優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比卻進(jìn)一步提升，如上海、廣州、寧波、南通、徐州等多個(gè)城市均有優(yōu)質(zhì)土地以高溢價(jià)出讓。在此影響下，本月土地市場熱度再度上漲：地價(jià)、溢價(jià)率均進(jìn)一步走高，流拍率也回落至10%以下。市場熱度的升高除了得益于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地成交占比進(jìn)一步提升，還和重點(diǎn)城市供地“兩集中”的新政有關(guān)。受新政影響，以北上廣為代表的重點(diǎn)城市已經(jīng)暫緩了土地掛牌，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊在短期內(nèi)面臨斷供。反應(yīng)在市場表現(xiàn)上，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，特別是現(xiàn)金流較緊張的中小房企，拍地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致土拍熱度進(jìn)一步升溫。

??01

??市場走勢(shì)

??成交規(guī)模同比持平
??優(yōu)質(zhì)地塊高占比拉動(dòng)平均地價(jià)繼續(xù)走高

??供應(yīng)方面。本月土地掛牌量較1月小幅增加，同比來看，由于去年同期疫情影響嚴(yán)重，多城紛紛延后或中止土地掛牌，在較低基數(shù)影響下，同比增幅較為突出。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積16511萬平方米，環(huán)比增加7%，同比增幅高達(dá)54%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中一二線城市受供地“兩集中”新政的影響，多暫緩了土地掛牌，如北上深本月均是零供應(yīng)，僅少數(shù)未在傳聞名單中的城市有土地供應(yīng)，整體供應(yīng)量位于低位。

??成交方面，受傳統(tǒng)假期影響，2月份全國土地市場成交規(guī)模較上月進(jìn)一步回落，但成交總量和去年2月相比基本持平。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積11010萬平方米，環(huán)比也減少29%，同比則持平。各能級(jí)城市的成交建面環(huán)比也均不敵上月，但就同比來看，僅二城市的成交量較去年同期上漲了一成，是三個(gè)能級(jí)城市中成交面積同比唯一上漲的城市。

??價(jià)格方面，受上海、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市高價(jià)地集中成交影響，本月平均樓板價(jià)延續(xù)高位運(yùn)行，并進(jìn)一步逼近3000元/平方米大關(guān)，平均地價(jià)達(dá)2922元/平方米。各能級(jí)城市表現(xiàn)方面，一線城市平均地價(jià)為18382元/平方米，環(huán)比大漲52%，主要是受成交量最大的上海有多宗較大體量的宅地以高價(jià)成交拉動(dòng)；因上月成交主力高地價(jià)的杭州、南京等城市供地量減少、長沙、鄭州等低地價(jià)城市本月成交量大增的影響，二線城市本月成交樓面價(jià)環(huán)比下降12%至4774元/平方米，不過和去年同期相比仍是上漲的，漲幅高達(dá)32%；三四線城市的平均地價(jià)也在熱點(diǎn)三四線優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多的帶動(dòng)下較上月有所回漲，環(huán)比微漲2%至1777元/平方米，和去年同期相比也上漲了13%。

??02

??市場熱度

??熱點(diǎn)三線高溢價(jià)地塊成交增多
??拉動(dòng)地市熱度進(jìn)一步上漲

??市場熱度方面，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加特別是熱點(diǎn)三線城市高溢價(jià)地塊成交幅數(shù)明顯增加的影響下，本月成交溢價(jià)率延續(xù)上月的回升勢(shì)頭，增至16.6%，環(huán)比1月增加了3個(gè)百分點(diǎn)，已漲至2020年以來的最高點(diǎn)。
各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比1月均呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。其中一線城市升溫最顯著，溢價(jià)率環(huán)比1月增加了7.1個(gè)百分點(diǎn)至10.8%，北上廣均有溢價(jià)率超過30%的地塊成交；二三線城市溢價(jià)率環(huán)比上月也明顯上漲，其中三四線城市的溢價(jià)率更是在徐州、南通等熱點(diǎn)城市有超高溢價(jià)地塊成交的拉動(dòng)下進(jìn)一步逼近20%。

??土地流拍方面，由于近來優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度持續(xù)高位，加之年初房企拿地資金充裕，土地流拍現(xiàn)象近兩月來也明顯緩解。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來為例，本月重點(diǎn)監(jiān)測城市的流拍率降至9.8%，環(huán)比上月下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來看，這些遭遇流拍的土地或是區(qū)位偏遠(yuǎn)，或是配建要求較高，房企拿地意愿低，最終無人競價(jià)而遭遇撤牌或流標(biāo)。

??03

??重點(diǎn)地塊

??熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地集中出讓
??上海虹口、普陀誕生新的“單價(jià)地王”

??受春節(jié)假期影響，各城市土地出讓節(jié)奏較上月進(jìn)一步放緩，土地成交量也較上月進(jìn)一步縮減。雖然土地成交建面大幅減少，但優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)仍然不斷，特別是重大項(xiàng)目用地或區(qū)位優(yōu)越的純宅地，上海、廣州、北京等城市均有此類地塊出讓。這些優(yōu)質(zhì)土地也吸引了市場較高的關(guān)注度，以本月成交總價(jià)TOP10地塊和單價(jià)TOP10地塊來看，僅有少數(shù)出讓條件較為苛刻的土地底價(jià)出讓，大部分地塊的成交溢價(jià)率均超過了10%，特別是區(qū)位優(yōu)越的純宅地，成交溢價(jià)率基本都在20%以上，競爭仍然比較激烈。

??雖然本月熱點(diǎn)二三線也有不少優(yōu)質(zhì)地塊出讓，但在諸多城市中，上海的市場表現(xiàn)仍最為亮眼。本月，上海的土地成交金額再次突破400億元，達(dá)到421億元，共涉及11宗地，除臨港新城外，虹口北外灘、普陀石泉社區(qū)、寶山羅店也均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。其中市場關(guān)注度最高的地塊莫過于虹口嘉興路街道純宅地和普陀石泉社區(qū)純宅地，這兩宗地均位于中環(huán)內(nèi)，區(qū)位十分優(yōu)越，具有一定的稀缺性，因此土拍競爭也十分激烈，競拍輪次均超過了百輪。最終，兩宗地分別以92648元/平方米和84356元/平方米的樓板價(jià)成交，并分別創(chuàng)下虹口區(qū)和普陀區(qū)的單價(jià)最高紀(jì)錄。

??總結(jié)：2021年2月，適逢春節(jié)假期，全國土地市場成交規(guī)模土地成交建面環(huán)比大幅回落，不過在滬廣等熱點(diǎn)城市高價(jià)地集中成交的推動(dòng)下，地價(jià)仍在上升，溢價(jià)率指標(biāo)也在隨之上漲。土地市場升溫之下，調(diào)控政策也隨之而來，其中供地“兩集中”政策成為月內(nèi)土地市場調(diào)控的關(guān)鍵詞，且當(dāng)前青島、濟(jì)南、天津等多個(gè)城市已明確響應(yīng)。

??接下來，在供地“兩集中”政策背景下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落，溢價(jià)率指標(biāo)將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強(qiáng)、而拿地機(jī)會(huì)減少的情況下，對(duì)于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會(huì)獲得更高的市場關(guān)注度，導(dǎo)致重點(diǎn)城市不同地塊間的冷熱分化進(jìn)一步加劇。另一方面，在“兩集中”試點(diǎn)推進(jìn)的情況下，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉(zhuǎn)移，如南通、鹽城等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來更多新的變數(shù)。