??熱點(diǎn)聚焦

??6月25日上海首次集中供地落下帷幕，56宗地塊開(kāi)拍，包括涉宅地塊地塊31宗，17宗動(dòng)遷安置房地塊、8宗租賃住房地塊，共攬金856.82億元。31宗涉宅地塊成交總金額774億元，平均溢價(jià)率5.25%（見(jiàn)附表），總成交建面共計(jì)394萬(wàn)平方米，占到2020年涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的85%。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??交易規(guī)則禁止“馬甲”圍地，設(shè)置溢價(jià)上限

??此次土拍交易規(guī)則相較之前有所變動(dòng)，一是競(jìng)拍方式做了調(diào)整，地塊設(shè)置了起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，溢價(jià)上限為10%。競(jìng)價(jià)在中止價(jià)以下的，實(shí)行價(jià)高者得，競(jìng)價(jià)超過(guò)中止價(jià)的，進(jìn)行一次書面報(bào)價(jià)，最接近平均價(jià)者得。在這種規(guī)則下，競(jìng)拍一旦進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，每一家開(kāi)發(fā)商拿地的概率都是相同的。二是同一個(gè)申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次申請(qǐng)（包括聯(lián)合申請(qǐng)），有直接參股、控股或投資關(guān)系的，都視為同一申請(qǐng)人，即同一地塊一家房企只能提交一次申請(qǐng)，不能同時(shí)幾個(gè)公司報(bào)名，這條規(guī)則禁止房企“馬甲”圍攻地塊，保障了土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。三是取消了15%的自持要求，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，拿地成本更可控。

??有效控制整體溢價(jià)率，千億房企、中小型房企均有所獲

??從此次土拍成交結(jié)果來(lái)看，31宗涉宅地塊平均溢價(jià)率5.25%，整體溢價(jià)率較低。一是因?yàn)榕牡匾?guī)則有效抑制了溢價(jià)率，二是城中村改造項(xiàng)目及臨港新區(qū)科研設(shè)計(jì)及居住地底價(jià)成交拉低了整體溢價(jià)率。

??從拿地企業(yè)來(lái)看，沒(méi)有出現(xiàn)國(guó)企、央企、頭部房企一家獨(dú)大的局面，中小企業(yè)也有拿地機(jī)會(huì)。碧桂園、金地、中建各拿地3宗，并列拿地宗數(shù)第一；首創(chuàng)、光明、大華、保利各競(jìng)得2宗地塊，其中保利的靜安大寧地塊成交金額最高，達(dá)105億元；多家中小房企有所收獲，如深圳鵬瑞集團(tuán)、京東首進(jìn)上海拿地，金融街、首創(chuàng)分別在奉賢新城和松江新城新城捕獲宅地；也有多年不在上海拿地的房企回歸，例如雅居樂(lè)。

??從成交區(qū)域來(lái)看，郊區(qū)土地市場(chǎng)熱度整體高于主城區(qū)熱度。4宗主城區(qū)涉宅地塊均未達(dá)到上海打分競(jìng)標(biāo)門檻，全部采用掛牌方式出讓。普陀萬(wàn)里社區(qū)地塊和徐匯濱江地塊設(shè)置了一定的門檻，阻攔了一部分企業(yè)參與競(jìng)拍，溢價(jià)率分別為0、0.21%，楊浦定海社區(qū)的地塊體量小，僅有金隅，楊浦城投和華邑地產(chǎn)三家房企競(jìng)買，靜安大寧地塊起拍價(jià)高，僅有保利和華發(fā)參與競(jìng)買。郊區(qū)地塊供應(yīng)量大，市場(chǎng)熱度和政策變動(dòng)影響了一些房企的拿地策略，成為房企競(jìng)爭(zhēng)的主要區(qū)域。參與房企最多的地塊是寶山羅店地塊，共有18家房企競(jìng)奪，最終被保利競(jìng)得，今年寶山多個(gè)新盤都觸發(fā)了積分制度，新房的熱銷帶動(dòng)了寶山羅店地塊的熱度。“五大新城”概念的重新提出也增強(qiáng)了房企的拿地意愿，青浦趙巷地塊有12家房企報(bào)名，嘉定的三宗地塊報(bào)名房企數(shù)均超過(guò)了9家。

??總體而言，相比于杭州和南京的首次集中土拍，地塊成交溢價(jià)率高，且拿地企業(yè)以頭部房企為主，此次上海集中供地，整體溢價(jià)率較低，且頭部房企中小型房企均有所收獲。且上海土拍沒(méi)有設(shè)置競(jìng)自持等條件規(guī)則，避免房企利潤(rùn)進(jìn)一步壓縮，在利潤(rùn)空間有保證的前提下，企業(yè)對(duì)品質(zhì)的追求才能跟上來(lái)。本次上海集中土拍，在多維度高精度的調(diào)控規(guī)則下，既避免地價(jià)過(guò)高的情況，也為開(kāi)發(fā)商保留了盈利空間。預(yù)計(jì)后期，在“房住不炒”的背景下，會(huì)有更多熱門城市效仿上海的土拍規(guī)則，抑制土地價(jià)格上行，中小房企可重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)城市的拿地機(jī)會(huì)。

??附表

??數(shù)據(jù)來(lái)源：上海土地市場(chǎng)網(wǎng)，中房研協(xié)整理