??專題背景

??隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結束，22個重點城市首輪集中供地土拍已結束，首次集中供地總成交金額超萬億元，綜合溢價率13%。為了對“兩集中”新政下的土地市場做系統研究，本文對首批集中供地城市的土拍狀況和TOP30房企的拿地情況等進行了梳理，以期分析集中供地對企業和行業的直接影響，為房企接下來的拿地提供參考性建議。

??一、22城土地市場表現

??22城首次集中供地總體結果顯示，城市土拍熱度分化，城市間表現差異明顯（見附表1）。深圳、重慶、廈門、杭州、北京、蘇州、合肥、寧波、上海9城土拍熱度高，其中有6城平均溢價率均超過20%。深圳和廈門首批集中供地量較小，但市場熱度高，限價地塊競爭尤為激烈；重慶沒有對土地實施限價，平均溢價率最高；北京、杭州成交金額均過千億，杭州57宗地中有41宗達到了封頂溢價并啟動“競自持”，北京限價嚴格，平均溢價率僅7%，但房企整體競拍積極性并未減弱，蘇州此次土拍也競爭激烈，但溢價率控制在了合理水平；合肥14總地塊中12宗宅地均競拍至地價上限；寧波29宗地塊中19宗地塊競拍至價格上限；上海在多維度高精度的調控規則下，平均溢價率僅5%，但在出讓條件相對寬松的地塊競拍中，入圍房企都表現積極。

??福州、南京、廣州、天津、無錫、沈陽、長沙、鄭州、濟南、武漢11城城市內部分化明顯，中心區域熱度高于外圍。天津市內六區、環城四區部分區域為房企爭奪熱點；廣州競拍的地塊中，黃埔、南沙多宗地塊溢價率20%以上，熱度明顯高于其他區域；無錫本次供地首次要求“競租賃住房建筑面積”，經開區南外南地塊、崇安中儲地塊自持比例高達39%、22%；沈陽優質地塊也被封頂+競配建成交；長沙9宗地塊達到最高競拍限價，開福區出現兩宗地塊樓面價破萬，這是長沙涉宅地塊樓面價首次破萬，19宗地塊底價成交，3宗地塊流拍；鄭州此次推出地塊多為定向的城改地，均底價成交，公開招標的3宗地塊被競拍至熔斷價格；濟南此次出讓地塊數量最多，30宗地塊溢價成交，78宗以底價成交，6宗地流拍，市區核心地塊溢價率最高達64.41%，冷熱不均態勢明顯；武漢54宗地塊中，20宗產生競價，產生7個地王，34宗以起始價成交。各城市中心城區以及遠城區熱點或潛力板塊依然是房企重點追逐的對象。

??長春、青島2城整體市場表現平淡，整體溢價率不高，部分地塊還出現了流拍，反應出房企的戰略布局依然更傾向于長三角、粵港澳等熱門城市圈。

??二、土地集中出讓制度下TOP30房企的拿地特征

??1、TOP30房企整體拿地金額占比較高

??TOP30房企在沈陽、深圳、天津、寧波、無錫、南京拿地金額占比超過50%，成都、武漢、長春和廈門首次集中土拍中本地房企表現積極，TOP30房企參與度相對較低（見表2）。

??2、TOP30企業拿地節奏分化明顯

??在此次集中供地中，TOP30房企中14家拿地金額超過百億元（見表3），資金充足的大型房企繼續多點布局，區域房企繼續深耕，部分中小房企拿地謹慎。融創中國拿地金額最高，達到589億元，同時拿地數量也最多，合計42宗。在重慶、青島、天津、無錫融創拿地數量排名第一，分別為8宗、8宗、7宗、4宗，在杭州拿到5宗地塊，排名第二。萬科多點布局，在22個首次集中供地城市中的14城均有落子。招商蛇口拿地金額313億元，在重慶、南京、廣州、無錫、沈陽、天津積極拿地，其中在南京和廣州的集中供地中拿地金額排名第一。在“三道紅線”監管下，財務狀況良好、資金充足的企業獲取優質土地資源的能力更強。融信集團拿地金額262億元，近幾年融信集團深耕布局杭州，在此次杭州集中供地中獲取7宗地塊，其中融信+濱江聯合體收獲4宗地塊，融信單獨拍下3宗地塊。而中梁、美的置業、陽光城、世茂、奧園、雅居樂、富力、中南建設本次集中拿地金額不足50億元，其中世茂、富力、中南建設分別拍下2宗地塊，奧園、雅居樂拍下1宗地塊，拿地態度謹慎。

??三、22城首次土地集中出讓的影響

??對房企而言，土地集中供應制度下，熱點城市土拍熱度較高，企業為了增加土地儲備，陷入“薄利搶地”的處境。“限地價、競配建”的土地出讓方式，直接提升了房企的拿地成本，如果房企選擇不拿地，則很難在激烈的競爭中維持規模增長，行業焦慮情緒凸顯。重慶、無錫沒有在土拍端對新房進行限價，但部分樓面價已接近周邊新房價格，房企利潤空間備受挑戰，考驗房企的融資能力、運營能力及產品力。從企業區域布局方面來看，房企更加看重在深耕城市拿地，對新進入城市較謹慎，企業的布局重心更多的集中于做好既定區域的優勢鞏固，不在追求城市的數量目標，多數核心城市的競爭格局或進一步固化。例如在杭州拿地金額最高的融信和濱江，兩者均為深耕杭州的房企，深圳成功拿地的房企均為本土深耕房企，廈門地塊大多被本土房企獲取，武漢的本土房企保持了較強的競爭力，54宗地塊中有19宗被本地企業競得。

??對行業而言，一方面，在土地集中供應制度下，獲取土地資源能力更強的房企優勢將更明顯，或將進一步加劇企業間的分化。央企和國企背景及部分龍頭民營房企，由于自有資金實力較強，預計將獲得更多土地，在未來行業競爭中或將逐步占據優勢地位。另一方面，集中供地將促進房企在不同城市采取不同的經營策略，在核心城市壓縮利潤，擴大規模，補充現金流，在非核心城市更多追求利潤。

??對市場而言，從土拍整體熱度來看，與以往的土地市場特征相似，熱門城市溢價率依然較高，優質地塊的競拍比較激烈，大部分地塊拿地成本上漲，形成后期促進房價上漲的動力。從調控政策的實施效果出發，一方面需要合理增加土地供應，另一方面需真正控制地價的真實漲幅。對調控政策的制定者而言，集中供地的初衷是“穩地價”，而從當前土拍結果來看，多數城市地價漲幅明顯，后期政策或將繼續調整完善。就土拍規則來看，22城中除重慶、武漢土拍規則比較寬松外，其余城市均對此次土地出讓做出了多重限制。例如繼蘇州之后，上海首輪集中拍地也采取“限價+一次性報價”的競拍規則，一方面，設置了10%的溢價上限，企業拍地“近均價者”得，地價將被鎖定在相對理性范圍，這樣的規則如果延伸至其余城市，那么中小房企也有更多的機會拿地。另一方面，“防圍標”限制也在持續升級，本輪上海土拍規定，直至項目竣工并首次確權前，參與此次土拍的企業均不可與競得人合作開發，讓中小企業看到了更多拿地機會。預計后期，在“房住不炒”的背景下，會有更多熱門城市效仿上海的土拍規則，抑制土地價格上行，中小房企可重點關注相關城市的拿地機會。