??2021年第41周

??10月04日-10月10日，假期因素下，本周重點監測城市供求雙側回落，成交地價也因城市成交結構變化而環比大降。聚焦重點城市集中拍地方面，本周僅武漢進行了第二輪集中土拍，由于采取了新的出讓規則，同時受當前大環境影響，武漢前兩日土拍明顯遇冷，平均溢價率還不及1%。受此影響，本周成交溢價率也環比大幅下滑，并逼近零點。

??1 土地政策

??惠州發布集體土地征收與補償辦法
鼓勵選擇一次性貨幣補償

??10月8日，《惠州市集體土地征收與補償辦法》正式出臺。《辦法》提出，將依法對征地范圍內房屋是否屬于村民住宅及村民住宅是否符合一戶一宅等進行調查、認定，同時對村民住宅權屬人自愿放棄重新安排宅基地建房和安置房而選擇貨幣補償的，給予一次性獎勵。

??2 土地供應

??二輪集中供地接近尾聲
本周供應量降至年內最低位

??供應方面。受假期因素影響，本周重點監測城市的土地供應量跌至年內最低點，新增土地幅數僅有23幅，總供應建面還不足200萬平方米。具體來看，一線城市無新增掛牌地塊。二線城市則僅5個城市新增掛牌用地，但供應量都不高；其中成都的供應量最大，3幅遠郊區縣宅地共計24萬平方米。重點監測的三四線城市中，洛陽、河源及徐州土地供應量相對較高，其中徐州共推出了7幅土地，包含5宗住宅用地和2宗商辦用地，分別位于邳州市和賈汪區，總建筑面積約為35萬平方米。

??3 土地成交

??假期影響致成交規模大幅回落
平均地價亦環比大降

??成交方面，受傳統假期影響，本周重點監測城市的土地成交規模較上周大幅縮減。具體來看，重點監測城市總成交建筑面積為595萬平方米，環比下降43%，不過因去年同期基數較低影響，同比有16%的漲幅；成交金額亦大幅回落，僅為288億元；價格方面，受城市成交結構變化影響，本周平均地價顯著下跌，成交樓板價僅為4833元/平方米，環比降幅高達51%。

??各能級城市方面，因武漢本周集中拍地影響，二線城市成為本周絕對成交主力，成交占比接近九成。具體來看，一線城市本周無土地成交。二線城市中，進行第二輪土拍的武漢成交量最高，在前兩日土拍中，武漢計劃出讓35宗地，最終成交33幅，總體量達473萬平方米，共攬金290億元；同其他城市一樣，武漢此次集中土拍規則也進行了明顯升級，并且“定向出讓”地塊比例也有所增多，因此武漢第二輪土拍熱度也顯著降溫，前兩日平均溢價率不足1%。重點監測的三四線城市中，主力成交區域主要集中在長三角，臺州、衢州等城市均有土地成交，但整體成交量均偏低。

??4 市場熱度

??成交溢價率逼近零點
武漢二輪集中土拍降溫

??成交溢價方面。本周，重點監測城市的平均溢價率僅為0.49%，再次下滑至1%以下，成為2020年以來的最低位。溢價率的顯著下滑主要受主力成交城市武漢土拍遇冷影響。具體而言，作為本周唯一進行集中土拍的城市，武漢成交地塊中僅有2幅溢價成交，其中1幅為低總價的加油站用地，另一幅雖為住宅用地但溢價率僅有7%，難對整體溢價率起到提振作用。

??土地流拍方面。本周，重點監測城市的流拍率雖較上周明顯下降，但主要是由于入市地塊大幅減少所致，實際流拍率仍處于較高水平。此外，與前幾周相同，本周流拍地塊也主要來自于集中拍地的城市，其中武漢共有8幅地塊遭遇撤牌或流拍，是流拍幅數最多的城市。

??5 周度TOP5

??武漢包攬兩榜全部席位
地方國企成為拿地主力

??假期過后，僅有武漢開啟了二輪集中供地，因此本周成交總價TOP5和單價TOP5均被武漢所包攬。值得注意的是，在“六重”競拍規則的限制下，武漢此次集中土拍也是以底價成交為主，前兩日已成交宅地中僅有東湖新區P116號地塊產生了溢價，其余地塊均為底價成交。

??除了競拍規則的升級，武漢此次集中土拍“遇冷”的另一因素在于土地出讓條件的抬高，多宗地塊設有配建、產業引入等要求。因此，武漢此次成交地塊也多由本地國企競得，如單價TOP5地塊競得房企均為本地國企。

??6 重點地塊點評

??龍湖聯合體拿下新榮客運站地塊

??地塊分析：

??在經歷了提前撤牌2宗、3宗地下調競買保證金、再撤牌4宗地、延期10宗地等幾番波折后，武漢第二輪集中土拍在國慶假期后拉開帷幕。在前兩日土拍中，和其他城市一樣，在土拍新規之下，底價成交成為武漢的主旋律，最終順利成交33宗，共攬金290億元。

??33幅地中，總價最高的地塊當屬江岸區新榮客運站地塊。該宗地業態較為復雜，且有產業引入、配建回遷安置、社區配套等多項要求，因此也是本次武漢出讓地塊中起拍總價最高的地塊，最終由龍湖聯合清能集團以底價收入囊中，成交總價達50.07億元。身價最貴之下，地塊自身素質也比較佳。據地理位置來看，地塊位于城區核心位置，緊鄰后湖大道和新榮客運站地鐵站，交通出行十分便捷。同時，項目有多個住宅小區，且大型商業中心距離較遠，因此可給項目上自帶大型商業綜合體帶來充足的客流量。周邊樓市方面，目前地塊周邊在售新房價格最高已超過2萬元/平方米，與成交樓面價相比也存在一定的利潤空間。