??核心結論

??3季度全國351城土地成交金額與成交量同比明顯下滑，主要受到二個因素影響：一是受供應和拿地錯配影響；二是隨著政策監管調整，對房企現金流與財務健康程度要求更高，房企拿地漸謹慎，導致第三季度土地成交率下滑明顯。反過來說有利于穩健型房企拿地，從三季度土地市場表現來看亦是如此，中海、龍湖、保利等房企收獲豐盛。同時，在地市冷靜的第二批集中供地城市之中，深圳所受市場關注度依然較高，主要受益于對土地最高成交價格與住宅最高限價的調整，分別平均下調20.7%與6.6%，土地性價比高，繼而提高房企的拿地熱情。

??1 受房企拿地節奏與政策監管調整，土地市場表現平淡

??3季度全國351城的住宅用地成交金額為1.08萬億元，同比下滑37.01%，累計成交金額為4.21萬億元，同比下滑7.63%；成交規劃建筑面積為3.09萬億平米，同比下滑47.55%，累計成交規劃建筑面積為11.0萬億平米。同比下滑28.44%。土地市場的關注度平淡，4項指標均有下跌，主要原因有二：一方面是受房企拿地的節奏性策略影響，第三季度拿地對于房企來說，較難以實現在年內轉換成貨值，繼而有效補充其年度業績，因此市場關注度較低；另一方面，8月土拍新規以來，除了集中供地城市以外，其余城市的政策監管也日趨嚴格，尤其是對參拍企業的資質與資金來源審核無疑對部分房企是一個重大打擊，促使房企面臨較大的現金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹慎。

??除此之外，成交溢價率從2季度的19.5％環比下滑10.5個百分點至9.0%，主要受兩方面影響：一是集中供地城市多有設置15%的溢價率上限，有效降低成交溢價率；二是三四線城市供地多以縣級區為主，其市場關注度較低，疊加對未來市場預期趨理性，因此三四線城市溢價率收窄，從2季度的25.5％環比下滑12.3個百分點至13.2％，帶動第三季度的整體溢價率降低。

??2 各線級城市的地市表現皆有所回落，一二線城市成交率保持近80%

??第三季度各線級城市的成交金額與成交規劃建面均有較大幅度的同比收窄，成交規劃建面與成交金額皆同比下滑35%-40%區間。表明受房企拿地節奏與拍地政策的調整，三個線級城市所受的影響趨同。從居住用地成交率來看，不同線級城市在第三季度皆是呈現明顯下滑，一二線城市的居住用地成交率[1]為77.0%，較上季度下滑10.4個百分點；三四線城市的成交率為54.8%，較上季度下滑11.1個百分點。三四線城市的成交率下探近50%，除了受到供應結構影響(縣級區出讓規劃建面占比71.8%，較上季度提高3.1個百分點)，亦能說明資本并沒有因為多數集中供地城市的監管政策嚴格而選擇流入監管政策較寬松的三四線城市，房企依然選擇布局優質一二線城市，更能確保其穩定現金流與利潤，從3季度的土地成交表現來看亦能佐證此觀點。

??3 第二批集中供地市場冷靜，深圳的市場關注度較高

??第三季度有13個城市迎來第二批次集中供地，與首批次相比，8月中旬土拍新政后，二批次在規則上明顯升級。主要從4處著手：一是設定溢價率上限，多數城市的單一宗地溢價率上限為15%；二是嚴審企業資格與資金來源；三是觸頂搖號；四是競品質方案。由于規則的優化，促使整體溢價率以及成交率有所收窄。整體溢價率從首批次16.1％降至二批次的3.4％，有效達到穩地價的成效。整體成交率為69.1%，相比于首批次的94.4%有顯著回落。值得注意的是，深圳23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價上限后競自持面積，相比于其他已完成第二次集中供地城市的土拍市場平淡，深圳此次的市場關注度依然較高。主要原因是受8月29日深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價的調整，分別平均下調20.7%與6.6%，土地性價比高，繼而提高房企的拿地熱情。

??從2021年宅地供應完成率來看，僅有廣州與沈陽達到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應計劃仍有一段距離。進一步從往年土拍成交數據來看，一年中的4季度皆為土地供應與成交量高峰，主要原因有二：一方面是地方政府為了完成當年的土地供應計劃，會在年底大量釋出地塊已達成完成率，而政府會依據當年土地市場情況，對年底釋出的地塊做出適當調整；另一方面對于房企來說，年底拿地能于下年初繳齊土地出讓金，除了能補充來年貨值，亦能緩解房企的年內現金流壓力，有效提高拿地意愿。綜合上述因素，預計第三次集中供地的熱度會高于第二批次，同時不排除第三次集中供地各城市會拿出較優質地塊來穩定市場情緒。

??4 受益于南京、南通與無錫等城市的地市表現，長三角城市群領跑全國

??從區域來看，長三角城市群領跑全國，成交金額為4225億元，成交規劃建筑面積為6014萬平米，占比分別是42.1%和24.2%，其中主要受南京、蘇州與無錫等集中供地城市帶動外，南通、常州與金華等市場較活躍的城市也貢獻良多，整體樓面價位列前茅，市場聚焦長三角。同時，土拍新規后溢價率控制在合理區間，長三角城市群的溢價率從第二季度的22.2%回落至第三季度的9.6%，穩地價效果明顯，繼而使整體溢價率從2季度的19.5％下幅10.5個百分點至9.0%。

??除了22城集中供地與長三角的城市之外，保定的成交規劃建面規模較大，三季度共出讓63宗居住用地，成交規劃建面為644萬平米，其占比位列前5，達6.0%，不過由于多數宅地為城中村改造安置區項目，因此其成交金額相對于成交量占比較低，僅占比1.2%。

??5 穩健型房企獲地占比高，有效補充其土儲

??雖然房地產市場整體下行，但部分房企基于其戰略布局，拿地積極性依然較高，如碧桂園競得保定、德州、泰州與周口等城市土地，整體三四線城市競地占比高。同時，在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于穩健型房企獲取性價比更高的土地資源，將形成良性運轉，一方面使開發成本更可控，另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間，進一步促進企業穩健經營。從三季度成交金額10強房企來看亦能佐證此論點，多為穩健型房企拿地。如中海、中國鐵建、龍湖與綠城等房企在22城集中供地收獲豐盛，有效補充其土儲。

??截至9月底，已有15城完成第二批集中供地，武漢、上海、北京、杭州與長沙將于10月中上旬分別迎來其第二批供地。目前仍有寧波與鄭州未公告其二批次供地計劃。另外，無錫已公告將于11月1日首迎第三批集中供地。未來貝殼研究院將持續關注集中供地的變化。