??【熱點聚焦】

??7月18日，廣州進行2022第二輪集中供地競拍，原定14宗地塊最終成交11宗，3宗流拍，總成交額209.56億元。成交的11宗地塊中，1宗地價觸頂進入搖號程序，3宗出現溢價，其余7宗底價成交。目前，保利發(fā)展以48.81億元斬獲3宗地塊，寶信房地產（含聯合體）獲得3宗，越秀（含聯合體）獲得2宗。

??另有天河區(qū)燕塘地塊三達到地價上限81.19億元，進入搖號程序，溢價率15%，樓面價50842元/平方米。該地塊為二類居住用地，宗地面積8.18萬平方米，最大建面16.81萬平方米，起始價70.6億元。

??熱點評析

??央企國企仍為拿地主力

??本輪拍地，成功出讓的11宗地塊中，“網紅”燕塘地塊三直接拍至封頂價，三天后搖號決定歸屬，其余10宗均由央企國企或地方國企競得。目前參與燕塘地塊競逐的房企包括華潤、越秀、保利、中海、華發(fā)、珠實、嘉達，其中，僅嘉達一家為民企，其余均為國企。

       從2021年廣州第二批供地以來，“國家隊”一直占據廣州土地市場的絕對主力，至今該市場格局未出現明顯變化。雖然本次土拍為開發(fā)商松綁，競拍取消了競自持，但民企出手意愿并不強烈，民營房企的集體低迷仍在持續(xù)。

??短期來看，在目前的市場環(huán)境下，大部分民企開發(fā)商流動性不足，通過公開招拍掛獲取地塊的需求和條件并不充分，短期內國家隊包攬地塊的局面有利于維持新房開發(fā)和交付的穩(wěn)定性。對消費者而言，具備國資背景的房企也有利于消除購房者對于近期市場負面消息的疑慮，提高購房信心，保障新建商品房市場健康發(fā)展。

??但從中長期來看，對于地方財政而言，國家隊拿地的資金類似“左手倒右手”，對地方財政的貢獻并不高，土地收入的真正提高，還需要民營房企的參與。同時，對市場而言，民企開發(fā)商的長期缺席，也會影響市場活力，房地產開發(fā)行業(yè)需要更多民企，尤其深耕地方、區(qū)域市場經驗豐富、在本地口碑較好的民企參與，才能提升市場活躍度，因此，激活民企拿地需求任重道遠。

??地塊熱度分化明顯，市場仍處于博弈期

??從6月房地產市場數據來看，廣州樓市出現回暖跡象。從成交量來看，CRIC數據顯示，2022年上半年廣州新房累計成交387.9萬平方米，成交套數4.2萬套，盡管低于2021年同期水平，但高于近五年內的其他年份，且月度成交呈現逐月回升態(tài)勢。從6月單月數據看，廣州新房成交面積83.8萬平方米，環(huán)比增加9.7%，同比增加1.1%。從價格方面來看，國家統(tǒng)計局最新數據顯示，截至6月末，廣州新建商品住宅價格連續(xù)3個月上漲，二手房價格連續(xù)5個月上漲，6月，廣州二手房價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅居前。

??但銷售端的熱度回升尚未傳導至拿地端，且地塊熱度呈現出明顯的熱度分化，熱點成熟區(qū)域依舊是房企拿地的主要選擇。事實上，自2021年下半年以來，無論是樓市還是土地市場，買家對于熱點和冷門板塊的態(tài)度都呈現出明顯的差異性。從購房者的角度來看，從2022年上半年廣州住宅成交的區(qū)域分布情況來看，購房者對于老五區(qū)住房的購買需求明顯提升，相較而言，東部、北部則出現占比下滑。從開發(fā)商的角度來看，優(yōu)質核心板塊采取合理溢價競逐，外圍區(qū)非核心板塊則主要為區(qū)屬國企兜底、甚至直接流拍。本輪廣州土拍中，位于天河、海珠、荔灣的優(yōu)質板塊出現溢價，但同樣位于天河區(qū)的育新街南側地塊卻遭遇流拍，意味著目前市場依然處于博弈期，在融資端受限、銷售端回升態(tài)勢并未趨穩(wěn)的背景下，疊加近期供給端風險事件頻出，開發(fā)商的經營思路整體是以穩(wěn)為主，確?，F金流充盈。