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??11月15日，成都迎來(lái)了“雙限”取消后的首場(chǎng)集中土拍，掛牌的7宗地均成功出讓，總建面46.3萬(wàn)平方米，成交總金額約57億元。熱度方面，由于本次出讓的7宗地均位于成都中心城區(qū)，供應(yīng)質(zhì)量略有提升，市場(chǎng)熱度略有上升，整體溢價(jià)率高達(dá)11%，其中華潤(rùn)競(jìng)得的青羊蔡橋地塊更是刷新了成都樓板價(jià)第二名紀(jì)錄。

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??清水限價(jià)、地價(jià)上限相繼取消

??供地質(zhì)量較上批次也略有提升

??本次集中土拍是“926新政”出臺(tái)后的第二場(chǎng)土拍，繼10月26日首場(chǎng)拍賣“取消清水房限價(jià)”后，本次拍賣將首次落地執(zhí)行“取消地價(jià)上限”這一政策，這也標(biāo)志著在成都實(shí)施近三年的“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”政策徹底終結(jié)，重新回到價(jià)高者得的模式。

??本次土拍成都共拿出7宗宅地，總建面僅46.3萬(wàn)平方米。區(qū)域分布來(lái)看，本次出讓的7宗地均位于成都中心城區(qū)，金牛區(qū)和成華區(qū)各供地2宗，青羊區(qū)、龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)各供地1宗，供地質(zhì)量較上一輪次略有提升。

??值得注意的是，截止10月底，成都2023年涉宅地成交規(guī)模494公頃，僅完成2023年成都市各區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量780公頃的63%，供地進(jìn)度偏緩。因此，成都近期加快了供地進(jìn)程，除11月15日參拍的7宗宅地外，11月30日還將出讓7宗涉宅地，包含天府新區(qū)1宗、溫江區(qū)2宗、雙流區(qū)3宗和青白江區(qū)1宗，采取“競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行拍賣，未設(shè)置土地限價(jià)和最高清水住宅限價(jià)。

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??3宗溢價(jià)、4宗底價(jià)，青羊蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊刷新成都樓板價(jià)TOP2

??從最終土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化進(jìn)一步加劇。掛牌的7宗地中有4宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)成交。

??其中，青羊區(qū)蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊、成華區(qū)槐樹(shù)店地塊溢價(jià)率均超15%，尤其是青羊蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊，熱度尤其高，溢價(jià)率高達(dá)30%。該地經(jīng)過(guò)多達(dá)46輪的競(jìng)拍，最終華潤(rùn)以18.4億元的總價(jià)競(jìng)得該地，樓板價(jià)高達(dá)20800元/平方米，刷新成都樓板價(jià)TOP2（華潤(rùn)今年6月在錦江區(qū)中簽金融城東地塊樓板價(jià)20700元/平方米，該地塊有多達(dá)71家房企參與搖號(hào)），歷史上僅次于2022年第三輪集中土拍搖號(hào)成交的高新區(qū)桂溪街道銅牌村地塊（該地被成都交投搖中，樓板價(jià)高達(dá)22500元/平方米）。

??其次，成華區(qū)槐樹(shù)店地塊競(jìng)拍熱度也比較較高，競(jìng)拍輪數(shù)多達(dá)23輪，最終越秀以8.93億元的總價(jià)競(jìng)得該地，溢價(jià)率為16.8%，樓板價(jià)為15300元/平方米，也是刷新了板塊地價(jià)。

??此外，金牛區(qū)國(guó)賓地塊被保利低溢價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為1.7%。余下的4宗地（龍泉驛區(qū)1宗、成華區(qū)1宗、青白江區(qū)1宗、金牛區(qū)1宗）均底價(jià)成交，除金牛區(qū)羊犀板塊天府藝術(shù)公園地塊被民營(yíng)龍湖拿下外，另外3宗均是地方國(guó)企或城投拿下。

??值得注意的是，由于青羊蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊起拍總價(jià)高，溢價(jià)率高達(dá)30%，極大地提升了本輪集中土拍的整體溢價(jià)率，11月15日成都集中土拍整體溢價(jià)率高達(dá)11.1%，較三季度各輪次集中土拍溢價(jià)率有明顯提升。

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??盈利空間與上批次基本持平

??項(xiàng)目去化預(yù)期成為房企拿地先決條件

??由于成都已經(jīng)取消清水限價(jià)，只能根據(jù)周邊在售項(xiàng)目的評(píng)價(jià)售價(jià)來(lái)測(cè)算盈利空間，本次成都成交的純宅地平均地價(jià)房?jī)r(jià)比約為0.56，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差約為11160元/平方米，與上一批次基本持平。

??其中本次最熱門的青羊蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊，成交樓板價(jià)為20800元/平方米，地塊周邊在售項(xiàng)目眾多，包括城投綠城鳳起蘭庭（建面210-375㎡）、首創(chuàng)禧瑞光華（232-247㎡）、華潤(rùn)置地鼎信長(zhǎng)城錦官和鳴（120-143㎡）、中國(guó)鐵建錦樾（126-143㎡）等，其中最近的項(xiàng)目就是城投綠城鳳起蘭庭，平均售價(jià)為32475元/平方米，參照這一項(xiàng)目測(cè)算的話，地房比為64%，房地差為11675元/平方米，盈利情況在本輪集中土拍中并不突出，但其競(jìng)拍熱度卻居高不下，主要原因在于地塊所在的蔡橋板塊區(qū)位優(yōu)越、配套成熟，尤其是教育資源十分豐富，吸引了較多地改善性客群，加之地塊本身素質(zhì)優(yōu)質(zhì)，在當(dāng)前的大環(huán)境之下，未來(lái)去化速度有保證。

??余下的大部分地塊地房比多在60%以下，盈利空間相對(duì)充盈。值得注意的時(shí)候，天府藝術(shù)公園所在板塊是龍湖自2014年就深耕的區(qū)域，拿下該地也有其整體考量的原因，也能看出龍湖看中該區(qū)域的潛力。

??成都的冷熱持續(xù)分化證明了在目前市場(chǎng)環(huán)境下，房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項(xiàng)目未來(lái)的去化難度，核心稀缺資源的熱度依然居高不下，位置欠佳的地塊即使盈利較佳，但大概率難逃被托底的命運(yùn)。

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??央國(guó)企依舊是主力

??華潤(rùn)46輪刷新成都樓板價(jià)TOP2紀(jì)錄

??從成交結(jié)果來(lái)看，央國(guó)企依舊是拿地主力。其中，央國(guó)企和城投拿地金額占比高達(dá)83%，而龍湖成為本場(chǎng)土拍唯一拿地的民企；此外，新希望也有參拍，其余中小民企未見(jiàn)蹤影。

??具體來(lái)看，經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)拍，華潤(rùn)以18.4億總價(jià)、30%的溢價(jià)綠拿下青羊蔡橋地塊，是成都11月15日拿地總價(jià)最高的房企，拿地金額占比高達(dá)32%，同時(shí)該地樓板價(jià)20800元/平方米刷新了青羊區(qū)的地價(jià)新高，也刷新了成都樓板價(jià)TOP2紀(jì)錄。越秀以8.9億元的總價(jià)拿下成華槐樹(shù)店地塊，溢價(jià)率為16.8%。此外，保利也低溢價(jià)拿下金牛國(guó)賓地塊，拿地金額為10.2億元。

??值得注意的是，龍湖以9.7億元的底價(jià)拿下金牛區(qū)羊犀地塊，拿地金額占比為17%，該地也是本場(chǎng)土拍唯一被民企拿下的地塊。在當(dāng)前的競(jìng)拍模式下，央國(guó)企為主的競(jìng)拍模式將成為主流。

??日前，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。各省市也已快速跟進(jìn)，濟(jì)南、合肥、廈門、成都等10余個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。政策剛落地不久，合肥土拍最高成交單價(jià)紀(jì)錄就被刷新，濟(jì)南彩石地塊競(jìng)拍輪數(shù)多達(dá)236輪、溢價(jià)率高達(dá)50.17%，熱點(diǎn)地塊房企競(jìng)價(jià)盛況再現(xiàn)。

??“雙限”取消后的成都首次集中土拍，與上述合肥、濟(jì)南取消最高限價(jià)后的第一次土拍表現(xiàn)基本一致，也呈現(xiàn)出點(diǎn)狀高熱、分化加劇的現(xiàn)象。11月15日掛牌的7宗地中有4宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)成交。其中，青羊蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊、成華區(qū)槐樹(shù)店地塊溢價(jià)率均超15%，尤其是青羊蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊，熱度尤其高，刷新了青羊區(qū)樓板價(jià)新高；不僅如此，16日東部新區(qū)三岔街道的兩宗商住地也分別拍出了26%和14%的高溢價(jià)，板塊最高樓板價(jià)也被刷新。究其原因，“雙限”取消后為開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)再度向市場(chǎng)化過(guò)度；此外，成都本次集中土拍參拍地塊質(zhì)量較佳，譬如溢價(jià)率高達(dá)30%的青羊蔡橋地塊，區(qū)位條件和地塊價(jià)值優(yōu)質(zhì)，并且項(xiàng)目偏高端改善，利潤(rùn)空間也不再受限，同時(shí)未來(lái)去化速度有保證。如此來(lái)看，當(dāng)下土拍熱度的維系既要有較好的盈利空間，更離不開(kāi)良好的項(xiàng)目去化預(yù)期。