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??導語

??上海第四批次土地出讓延續之前走勢，溢價率及觸頂比例持續下降，國央企仍占絕對主力地位。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??12月上海共進行了兩次集中拍地，為2023年的土拍畫下圓滿句號。兩次土拍共成交12宗含宅用地，總成交金額362億元，兩次土拍的溢價率分別為6.03%和3.28%，搖號成交的地塊占比分別為38%和25%，總體來看本次土拍的成交規模和熱度均不及之前的幾次。拿地房企方面則保持了國央企為主、城投為輔、個別民企有所斬獲的格局，華潤拿下2宗熱門地塊，成為本次土拍最大贏家，同時也成為2023年上海拿地金額最高的房企。

??01 第四批次半數地塊來自市區
普陀、閔行地塊超10家房企參拍

??作為2023年最后一批次的集中供地，上海本次供應的土地質量優于第三批次，本次供應的12宗含宅地塊中，有6宗來自市區區域，分布于普陀、楊浦各2宗，以及虹口、徐匯各有1宗。即使位于郊區的地塊，其周邊配套也較為完善：例如閔行顓橋地塊周邊500米左右即是5號線江川路站，周邊教育資源豐富、住宅氛圍已成熟，配套水平較好；嘉定南翔鎮地塊距離地鐵站1公里左右，周邊還有印象城等配套商業，基礎配套已經具備；寶山顧村地塊則緊鄰7號線潘廣路站，直接將作為一個TOD項目打造，一旦建成則共同交通、商業設施將一并完善。

??由于地塊的優質程度有較明顯的區分，不同地塊的參拍房企數量也有明顯差異，熱度可分為三檔：

??閔行顓橋地塊和普陀北新涇產業園區地塊由于其較大的區位優勢及配套，參拍的房企超過10家，是本次土拍中最為熱門的兩宗地塊；其次有4宗地塊的參拍房企數量在3-4家，包括虹口江灣鎮地塊、楊浦平涼社區地塊、桃浦智慧科技城地塊和嘉定南翔地塊；另外還有6宗地塊，參拍的開發商僅有1家，最終也均以底價成交。

??且從參拍房企來看，主要仍以央國企為主：保利參拍5宗，中海、金隅參拍3宗，招商、華潤、越秀、中建東孚等均參拍2宗。此外城投類房企上海城投、上海城建、奉賢城建、金橋臨港投資等也現身土拍，民企則依然低調，僅龍湖參拍一宗，另外華麗家族與保利置業以聯合體的形式出現。

??不過相較于此前熱門地塊遭到眾多企業“爭搶”，本次無論是從報名企業或是最后結果來看，熱度有明顯下滑。

??02 仍呈現明顯冷熱分化跡象
觸頂搖號比例降至25%

??與之前相同，上海本輪的12宗地塊也分兩次出讓，兩次分別出讓8宗、4宗地塊，成交金額分別為148.1億元和213.9元，平均溢價率分別為6.03%和3.28%。縱向對比來看，溢價率比第三批次的第二輪土拍要高，但仍不及之前的熱度。具體來看，第四批的12宗地塊中，有4宗進入搖號環節，另外2宗溢價成交，6宗底價成交，市場仍然呈現明顯的冷熱分化。

??對比2023年以來歷次成交的觸頂比例和底價比例來看，明顯可以看出，觸頂搖號的比例正在逐次下降，而底價成交地塊比例則明顯提升。今年第一批次集中供地中觸頂成交的比例高達79%，而第四批次的兩次集中出讓中，觸頂地塊比例分別為38%和25%。除去地塊自身條件的影響以外，市場復蘇力度不及預期，以及有補倉需求的房企在年初就率先積極拿地，后續拿地需求減弱均有影響。反之，底價成交的比例從年初的21%已經攀升至本次的50%，市場冷熱分化的現象持續存在。

??03 房地聯動價普遍上調
徐匯新房價格聯動價創新高

??本次上海集中供地的房地聯動價仍未取消，且房地聯動價持續以上升為主：徐匯區斜土路地塊本次房地聯動價為143000元/平方米，不僅高出周邊香港置地招商項目房地聯動價的9.2%，也刷新了徐匯區房地聯動價天花板，此前中海競得的徐匯區龍華街道地塊房地聯動價為142000元/平方米。此外桃浦科技城地塊、嘉定南翔地塊、寶山顧村地塊等項目的房地聯動價也均有不同幅度的上調（受對標項目成交時間和位置的影響），整體來看，房地聯動價的上漲對于保證開發商利潤有積極作用，未來新房價格倒掛的現象可能減少。

??盈利空間方面，由于房地聯動價的上調，第四批次的8宗純住宅用地平均地價房價比為0.55，但平均房價地價差已高達31000元/平方米，較第三批次再漲3000元/平方米。主要是普陀區的兩宗純宅地房價地價差高達35000元/平方米，楊浦平涼社區地塊的地價房價比更是超過40000元/平方米，但此地塊內部包含歷史風貌保護建筑，開發難度不小。

??04 國央企持續占據主力地位
華潤2023年上海拿地244億元

??從成交結果來看，本輪土拍依然由國央企引領，12宗地塊中有8宗被國央企競得（含聯合拿地），另外4宗則由城投公司競得，而民企僅有華麗家族通過與保利置業聯合體的方式競得楊浦區平涼社區地塊，也是本次唯一有所斬獲的民企。幅數方面，本輪僅有華潤競得2宗地塊，1宗為搖號競得，另1宗與華發聯合競得；其他房企則基本均只有1塊土地入賬，另外幾宗搖號地塊分別花落越秀、金隅和上海城投。

??截止12月15日，上海基本已完成2023年的土地出讓，按照不同類型企業來看：今年央企、國企在上海土拍中占據了絕對主力地位，拿地金額合計占全年拍地總金額的55%，且央企、地方國企的拿地均價也遠高于其他類型房企，投資力度強且地塊選擇較優。

??此外城投、民企投資占比較低，且城投公司平均拿地樓板價僅有12016元/平方米，是各類型房企中拿地均價最低的房企。且城投拿地風格存在較大的差異，既有上海城投這樣搖號拿地的城投公司，也有在奉賢、臨港等遠郊底價拿地的城投。

??從具體企業來看，華潤是今年上海土拍的大贏家，共計拿下5宗地，總建面89.8萬平方米，總金額244.4億元；中海雖然僅和龍華建設共同拿下徐匯區龍華地塊，但1塊地的總價就高達240.2億元，位列拿地金額第二；此外招商、華發、建發、象嶼、保利發展等同樣積極布局上海，均有3宗以上地塊入賬。

??整體來看，今年拿地金額TOP15的房企由央國企“霸榜”，行業之間的分化持續加劇。

??整體來看，上海第四批次的土地出讓延續了之前的走勢，溢價率及觸頂比例持續下降，且國央企依然占據絕對主力地位。雖然縱向對比今年前幾批次的土拍，第四批次熱度有所下滑，但依然三分之一的地塊觸頂成交，且沒有地塊流拍，與其他城市土地市場相比，上海的地市表現已經相對穩定。

??房企方面，國央企拿地成為上海土拍的絕對主流，而結合上海土拍高門檻、高總價的特點來看，國央企拿地的占比還將繼續增加，市場的集中度也將持續走高。