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??導語

??上海本輪土拍如期延續冷熱分化的格局，整體溢價率升至12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率新高。

??8月7日，上海新一輪集中土拍如期開拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總成交建面25.6萬平方米，成交總金額109.5億元，整體溢價率為12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率歷史紀錄。從土拍熱度來看，本輪土拍延續上輪的冷熱分化，徐匯濱江地塊溢價30%成交，虹口江灣地塊低溢價成交，余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固三地均底價成交。房企方面，除傳統的央國企外，民營房企參拍積極性明顯提升，綠城和宸嘉均有參拍，結果來看，綠城成為最大贏家，徐匯濱江和虹口江灣地塊均被綠城搖號或溢價拿下，其余三地均被央國企或城投底價競得。

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??徐匯濱江小米地塊重新回爐上架

??起拍價已刷新全國單價地王紀錄

??本批次土拍是‘滬九條’出臺后的第二批宅地出讓，自上輪起，上海土拍取消自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯動價的相關規定。今日競拍的5宗地中，徐匯濱江地塊比較特殊，該地曾在2021年由小米競得，當時性質是商業辦公用地，成交價15.5億元，折合樓面價31001元/平方米。后該地被政府收儲后重新上架，用地性質調整為住宅用地，起始價為36.96億元，且未設中小套型比例要求，并以“招掛復合”方式出讓，最高總價限制為48.048億元，如果地塊最終達到最高限價，將采用搖號方式確定競得者。

??值得注意的是，該地起始樓面價達100805元/平方米，已經超越融信的全國單價地王紀錄。2016年，融信以總價110.1億元、溢價率139%拿下上海靜安區中興社區地塊，樓面價約100218元/平方米，成為當時全國單價地王。不僅如此，今日競拍的徐匯濱江地塊不設置房地聯動價，給了市場更多想象空間，徐匯濱江的價格體系有望再次被刷新，因此該地樓板價必將刷新全國名義單價紀錄。

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??房企參拍熱情市郊區冷熱不均

??徐匯濱江地塊多達7家房企/聯合體參拍

??據了解，本次掛牌的5宗地中，浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固等偏遠地塊均僅有1家房企參拍，虹口江灣地塊有綠城、象嶼、保利發展3家房企參拍，徐匯小米地塊有多家房企/聯合體參拍，包括保利、招商&徐匯城投、中海&西岸集團、華潤、綠城、越秀&象嶼、宸嘉等參與競買。總的來看，一如預期，房企參拍熱情冷熱不均。從競拍房企名單來看，依然以央國企為主，民營房企僅有綠城和宸嘉發展參拍。

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??1宗地封頂搖號、1宗低溢價、3宗底價成交，市場分化行情延續

??與7月土拍表現基本一致，上海本輪土拍市場熱度冷熱分化。具體來看，掛牌的5宗地，1宗地封頂搖號、1宗低溢價、3宗底價成交，整體溢價率高達12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率新高。

??其中，徐匯濱江小米地塊位于徐匯濱江板塊，緊鄰西岸金融城，周邊優質配套豐富，并且該地塊沒有中小套型比例要求、最低套數和保障房，可以打造豪宅產品，周邊同類的香港置地啟元項目，全部為258-548㎡的大戶型房源，均價178000元/㎡，于今年4月開盤熱銷，認購率235%，兩個小時就清盤。如此高的去化預期引得保利、招商&徐匯城投、中海&西岸集團、華潤、綠城、越秀&象嶼、宸嘉多家房企積極參拍，經過72輪競價觸達地價上限進入搖號環節，招商&徐匯城投、中海&西岸集團、綠城、宸嘉4家競買人參與搖號，由綠城以總價48.05億搖號斬獲，成交樓面價131045元/㎡，溢價率30%，溢價率為本批次最高。不僅如此，該地塊成交樓面價也刷新了全國名義樓板價紀錄，較融信地塊高出30827元/平方米。

??虹口江灣地塊位于中外環，雖然地塊位置不及徐匯小米地塊，但交通還算便利，地塊距軌道交通3號線江灣鎮路站0.6公里，生活配套也比較豐富，該地引得綠城、象嶼的競爭激烈，經過24輪出價，最終綠城以12億元競得，溢價率6.48%，樓面價48447元/㎡。余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊略顯冷清，各有一名競買人，因此都以底價成交，競買人分別是浦開、奉賢新城公司和保利發展。

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??新政效果邊際遞減

??7月新房成交疲態漸顯

??值得注意的是，雖然受徐匯濱江稀缺宅地高溢價成交帶動，本輪土拍溢價率刷新了2023年以來月度新高，但仍要注意樓市波動給土地市場帶來的影響。CRIC監測數據顯示：雖然受“517”新政的影響，6月份上海新房成交規模止跌回調，6月累計成交6643套，成交面積80萬平方米，均價77417元/㎡，同比跌幅收窄，新政效果顯現。但到了7月份，新政效應遞減，加上供應、高溫等因素的影響，成交疲態顯現，新房成交規模僅53.5萬平方米，環比下降33%，同比較去年同期也有小幅下滑。

??去化情況來看，7月共23盤入市，累計4457套房源。由于本月整體質素下降，整體去化率降至27%。去化表現優異：（≥70%）項目僅有4個，占比17%。市郊區及區域內部兩級分化依舊明顯，平推率上升。

??二手房表現與新房類似，新政利好逐步釋放后，7月二手房市場成交有相應回落，較6月下跌約27%，但仍高于新政前月均水位，二手房市場基本穩定住以價換量的局面。

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??民企參拍積極性提升，綠城運氣爆棚

??拿下本場最熱門徐匯濱江小米地塊

??上海本輪土拍民企積極性明顯提升，綠城、宸嘉均積極參拍，尤其是綠城，同時參拍徐匯濱江和虹口江灣地塊。競拍結果來看，綠城運氣最佳，搖中本場土拍最熱門熱度、也是參拍房企最多的地塊——徐匯濱江小米地塊收入囊中。不僅如此，綠城還以6.48%的溢價率斬獲虹口江灣地塊。余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊略顯冷清，各有一名競買人，因此都以底價成交，競買人分別是浦開、奉賢新城公司和保利發展。

??值得注意的是，綠城搖號拿下的徐匯濱江小米地塊也是本場土拍中起拍總價和起拍單價最高的地塊，經過72輪競價觸達地價上限進入搖號環節，招商&徐匯城投、中海&西岸集團、綠城、宸嘉4家競買人參與搖號，由綠城以總價48.05億搖號斬獲，成交樓面價131045元/平方米，刷新了全國樓板價單價紀錄。基于此，綠城也成為本場土拍最大贏家，以60億元的總價拿下徐匯濱江和虹口江灣兩宗地，成交金額占到本場土拍總金額的55%。

??總的來看，上海本輪土拍如期延續冷熱分化的格局，整體溢價率升至12.1%，刷新了2023年以來月度溢價率新高。掛牌的5宗地全部順利成交，攬金額105億元。其中徐匯濱江溢價30%搖號成交、虹口江灣地塊6.48%低溢價成交，余下的三宗位置稍偏遠的地塊均底價成交，冷熱分化十分明顯。

??究其原因，很大程度上還是與市郊區新房去化速度差異有關，盡管在“517”新政之后，市場有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區，中心城區優質項目更是出現當日售罄，郊區項目去化緩慢，部分項目開盤去化率甚至在個位數。市郊區及區域內部兩級分化也很好地解釋了上海土拍熱度地分化，譬如徐匯濱江稀缺宅地得到熱捧，青浦、奉賢等地均托底成交。不僅如此，隨著新政效力持續釋放并且邊際遞減，類似虹口江灣等市區非核心區域去化率將小幅回落，這些區域的土拍熱度或有一定程度地下降。