??11月，房地產市場跌勢依舊，29城成交環比再降4%，同比跌幅擴至32%。僅一線城市成交回升，6成以上二、三線城市成交疲軟，同比跌幅繼續擴大。土地市場持續慘淡，深圳、蘇州、寧波和無錫三輪集中土拍開啟，土拍熱度均低于二輪，溢價率再創歷史新低，流拍率仍處23%的高位。在房企資金壓力未見實質改善情況下，緩拿地甚至不拿地已是共識。

??新增供應

??環比增13%、同比仍降34%

??深圳、廈門集中放量

??11月，29個重點城市新增供應面積1969萬平方米，環比上升13%，同比下降34%。

??一線城市有所放量，4城新增供應面積377萬平方米，環比增加21%，同比下降13%。北京、廣州、深圳供應環比上升，同比回落，深圳單月供應面積達107萬平方米，環比近乎翻番，僅上海出現回落。

??二三線城市供應同樣小幅回升，25個城市，11月新增供應面積合計約1592萬平方米，環比上升11%，同比下降38%。武漢、成都、長沙、青島等單月供應面積突破100萬平方米，各城市環比漲多跌少，多數城市經歷了上月縮量，本月均有不同程度回升，同比跌多漲少。部分城市諸如杭州、無錫迎來階段性供應“空窗期”，供應面積同環比齊跌，降至年內低位。

??新房成交

??環比再降4%、同比跌幅擴大至32%

??僅一線回升環比增10%

??11月，典型城市商品住宅成交熱度延續回落態勢，29個監測城市預計成交規模達1808萬平方米，環比微降4%，同比降幅達32%，較2019年同期降幅為19%。

??分能級來看，一線城市成交小幅回升，11月預計整體成交新房320萬平方米，環比上升10%，同比下降17%，較2019年同期增長40%。北京、廣州、深圳隨著供應放量，成交持續回升，環比漲幅均在20%以上，同比回落，但顯著好于2019年同期，上海本月略有縮量，整體成交降至72萬平方米，同環比降幅分別達5%和19%，不過居民購房熱情依舊高漲，整體成交熱度延續。

??二三線城市成交持續走低，25個監測城市11月預計整體成交1488萬平方米，環比下降7%，同比下降35%，降幅有擴大趨勢。各城市跌多漲少，分化持續加劇：杭州、徐州、寧波、東莞、常州、大連等跌幅顯著，短期回調壓力加劇，武漢、青島、南京、海口本月成交雖環比持增，但熱度仍不及去年同期，僅少量城市諸如成都、蘇州熱度較高，本月同環比齊增，且環比漲幅均在30%以上。預計12月“收官”或將迎來一輪放量，但整體漲幅有限。

??庫存

??6成以上城市庫存繼續上升

??近3成消化周期突破18個月

??11月，29個重點城市整體供求相抵，受成交繼續萎靡影響多數城市庫存情況繼續惡化。一線城市中深圳供應增加致使短期供過于求。二三線城市中廈門、大連、長沙、南京、成都、徐州等供求比繼續上揚，其中廈門和東莞供求比大于2。

??多數城市存量及消化周期情況有所惡化。如深圳、廈門、長沙等庫存面積環比均有不同幅度上升，大連、常州、無錫、東莞、寧波、福州等消化周期再次拉長。

??成交結構

??北京、深圳小面積占比躍升

??上海中檔、中高檔占比提升

??從價格段分布來看，低檔產品占比上海和深圳分別上升3和7個百分點，北京下降15個百分點；中低檔產品占比上海和深圳分別下降10和8個百分點，北京上升16個百分點；中檔產品占比上海和北京分別上升4和下降2個百分點，深圳占比持平；中高檔產品和高檔產品上海上升3個百分點，北京和深圳均上升1個百分點。

??二手住房

??10城成交環比增32%止步“7連降”

??同比降幅收窄至43%

??2021年11月，10個重點城市二手房市場共計成交面積339萬平方米，整體規模環比回升32%，同比跌幅收窄至43%，相比2019年跌幅亦縮小至34%，基于近期多城陸續放松按揭貸款支持首套剛需住房消費。

??具體城市看，深圳、成都均翻倍增長，北京、杭州、青島、蘇州也有3成以上漲幅，僅大連環比下降45%跌幅最大，其余城市也有不同程度增長。同比來看，10城整體表現仍跌多漲少，超半數熱點城市成交規模同比下降5成以上，不過深圳、杭州、青島同比降幅有收窄跡象，同比回落7成以內，較之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同幅度漲跌。

??當前全國主要城市二手房住宅市場放量回升止步“7連降”，疊加臨近年底市場進入業績沖刺季，預計后續將保持回升態勢。

??土地市場

??三輪集中土拍開啟

??規則放寬下流拍率仍處23%高位

??截至11月28日，全國300城經營性土地成交總建面達14337萬平方米，較10月全月上漲8%，同比下降43%；成交總金額升至4118億元，環比微增2%，同比仍下降33%。受三四線城市成交占比提升影響，平均樓板價降至2872元/平方米，環比下降6%，同比上漲16%。

??盡管三批次集中土拍規則略有松綁，但仍未扭轉溢價率的下滑趨勢。本月平均溢價率環比減少0.6個百分點至2.7%，再度創下歷史新低。各能級城市表現一致，溢價率環比均呈下降趨勢，尤其是二線城市，溢價率低至1.1%，再創歷史新低。

??重點監測城市土地流拍現象較上月有所好轉，但平均流拍率依然處于23%的高位。其中，四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線城市，并以涉宅用地居多。究其原因，主要還是由于當前房企資金壓力仍未得到紓解所致。雖然近期房地產信貸端政策有所調整，但民營企業的融資端口仍未放松，加之項目回款速度也未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此拍地積極性并不高，投資重點也將更聚焦于重點城市的優質地塊，樓市行情慘淡的城市預計仍將會出現大規模的流拍。

??一線城市成交建面達362萬平方米，環比下降43%。深圳開啟第三輪集中土拍，土拍熱度分化顯著，有4宗地進入觸頂搖號環節，另外7宗地則開拍后直接底價成交，主要是由于地塊質量“參差不齊”所致。值得注意的是，南山、光明等均掛出多宗優質地塊，吸引了多家房企參拍且快速進入搖號階段，最終位于南山核心前海板塊的大型宅地由深業、安居聯合體以最高限價86.65億元競得。從拿地企業來看，深圳土拍市場的主要力量由地方國企（如深鐵、安居集團等）、龍頭房企（以國企央企為主）和少量地方民企（鴻榮源、星河）組成。而在采用搖號確定競得人的土拍方式下，地方民企也有機會分一杯羹。此外，上海和廣州本月掛出少量商辦用地，均底價成交；北京暫無土地出讓。

??二線城市成交建面僅2219萬平方米，環比下降6%，同比亦有超四成的降幅；成交主力南京和蘇州供地質量較佳，成交金額小幅回升至1255億元，但同比仍下降15%；平均樓板價升至5654元/平方米，環比增加13%。本月南京、蘇州、寧波和鄭州4個重點二線城市進行了集中土拍，無論是二輪還是三輪集中土拍，熱度均較上輪有所下降，撤牌與底價成交成為主流，尤其是寧波，原計劃出讓的46宗地中僅有28宗地順利成交，且26宗地底價出讓，溢價率直接降至0.26%的冰點。不僅如此，蘇州和南京三輪在參拍門檻降低的情況之下，土拍依然寒意十足，地方國企托底的比重較二輪均進一步增加。

??三四線城市也加快了土地供應節奏，成交量連續兩月回升，但仍不及去年同期；受無錫、南通、徐州、常州等集中土拍影響，平均樓板價增至1945元/平方米，環比上漲18%。作為開啟第三輪集中出讓的首個重點城市，無錫第三輪集中土拍門檻較前兩輪有所提高，更多地塊采用政企合作模式出讓，因此土拍熱度較前兩輪進一步走低，多數地塊底價成交。不過，無錫此次并無地塊提前撤牌或流拍，20宗地全部順利成交，成交總建面204萬平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，徐州的成交規模最高，本月成交總建面達519萬平方米，涉及63幅地，其中市區第二次集中供地計劃出讓29幅，14宗為商品住宅地塊，最終臨時終止4幅，1幅搖號成交，其余地塊均為底價或低溢價成交，平均溢價率不足1%，整體熱度較首輪20宗地19宗觸頂搖號的高熱度相差甚遠。無有獨偶，南通、常州等集中土拍的城市新一輪土拍熱度也較此前明顯下降，尤其是常州，本月開拍的第三次集中出讓，計劃出讓8宗地，最終僅有3宗地順利成交，流拍率較前兩輪大幅飆升。

??綜觀

??預期的市場底部尚未出現

??料年末供應將放量但成交有限回升

??展望12月，近期中央多部委密集表態，明確指向涉房融資解凍，個人按揭貸款邊際改善。但銀行業金融機構基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁主要利好國企、央企及優質民企，那些“問題”房企融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。

??值得一提的是，個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個月以上縮短至2個月，又如合肥由此前的6個月以上縮短至3個月。與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

??預期的市場底尚未真正到來。現階段房企加強銷售回款仍是第一要務，預計年末企業將加大供貨力度，并推出更大力度的優惠措施，打折降價潮或將蔓延。受此影響，年末成交有望企穩，但回升幅度有限。