??導(dǎo) 讀 

??1、百?gòu)?qiáng)房企11月單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降
??2、逾半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企單月同比降幅超30%
??3、市場(chǎng)底未至，超6成二三線成交跌幅擴(kuò)大

??☉ 文／克而瑞研究中心

??前言：2021年11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19%。其中，一線城市成交企穩(wěn)回升，環(huán)比增長(zhǎng)10%，但同比仍下降17%。25個(gè)二、三線城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交環(huán)比下降7%，同比跌幅擴(kuò)至35%。

??企業(yè)層面，11月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落3.4%，單月業(yè)績(jī)同比也延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中超半數(shù)房企同比降幅大于30%。11月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的企業(yè)數(shù)量增至56家。

??年末，隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績(jī)，成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或有限。整體來(lái)看，目前預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀。加大供貨和優(yōu)惠力度、“以價(jià)換量”仍是企業(yè)促進(jìn)成交去化的必要手段。長(zhǎng)期來(lái)看，在市場(chǎng)整體下行、房企銷售承壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的大背景下，以銷定投、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，提高運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)自身產(chǎn)品力，將是企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的立足之本。

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??業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企11月單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降

??2021年11月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7507.8億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落3.4%。受下半年市場(chǎng)持續(xù)降溫的影響，11月單月業(yè)績(jī)同比也延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，截至11月末百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)13.8%和1.4%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊龠M(jìn)一步放緩。

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??門檻：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢(shì) 百?gòu)?qiáng)門檻191.4億元

??2021年1-11月，百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化, 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP十房企1-11月銷售操盤金額門檻達(dá)到2503億元，同比增幅達(dá)24.3%，較2019年增長(zhǎng)37.1%。

　　TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升16.2%和6.7%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降7.9%至518.2億元，與其他梯隊(duì)房企出現(xiàn)一定程度的分化。此外，截至11月末百?gòu)?qiáng)房企的銷售操盤金額門檻為191.4億元，較去年同期基本持平。

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??企業(yè)表現(xiàn)：11月同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量增至56家

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2021年11月百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中超過(guò)半數(shù)的房企同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。整體來(lái)看，11月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量較上月有明顯增加，達(dá)到56家。

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??市場(chǎng)：市場(chǎng)底未至
超6成二、三線成交跌幅擴(kuò)大

??2021年11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19%。

??一線城市成交企穩(wěn)回升，環(huán)比增長(zhǎng)10%，但同比仍下降17%。其中，北京、廣州和深圳成交環(huán)比漲幅皆超20%，而受簽約政策影響，上海成交環(huán)比跌幅近兩成。北京房企持續(xù)加大營(yíng)銷力度，低總價(jià)房源成為搶回款的“殺手锏”，特價(jià)房數(shù)量明顯增多，從此前的月均2-3套提升至月均10余套。上海第五批次新房集中入市，成交表現(xiàn)則冷暖不一，6成以上的樓盤觸發(fā)積分，前灘板塊入圍積分最高達(dá)97分。反觀徐涇板塊個(gè)別項(xiàng)目因交通不便且售價(jià)偏高，并未如期觸發(fā)積分，直觀反映打新市場(chǎng)逐漸回歸理性。廣州政策層面出現(xiàn)躁動(dòng)，網(wǎng)傳二手房貸款不用參考指導(dǎo)價(jià)被辟謠。以價(jià)換量漸成市場(chǎng)共識(shí)，多項(xiàng)目降價(jià)促銷，部分項(xiàng)目甚至推出“零首付”、“接力貸”等優(yōu)惠，并取得不錯(cuò)的成效，本月成交終于止跌回升。深圳市場(chǎng)兩級(jí)分化，網(wǎng)紅盤頻頻“日光”，一、二手價(jià)格嚴(yán)重倒掛的海德園入圍積分達(dá)到62.2分，刷新年內(nèi)新高。不少項(xiàng)目認(rèn)籌慘淡，降價(jià)動(dòng)作頻頻，部分項(xiàng)目推出“買房送車”（購(gòu)車首付補(bǔ)貼）、極高分銷傭金等優(yōu)惠攬客。

??25個(gè)二、三線城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交環(huán)比下降7%，同比跌幅擴(kuò)至35%。其中，近3成二、三線城市成交企穩(wěn)回升，同比跌幅有所收窄，蘇州、成都率先同比轉(zhuǎn)正。不過(guò)，6成以上二、三線城市成交依舊疲軟，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。徐州、東莞等成交同比跌幅超60%，房?jī)r(jià)預(yù)期同樣轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。

??而從周度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，月底成交出現(xiàn)翹尾行情，但持續(xù)時(shí)間依舊存疑。11月前三周，31個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交持續(xù)低位運(yùn)行，南通、泉州等跌至年內(nèi)低位。第四周，31城成交環(huán)比增長(zhǎng)15%，寧波、惠州等出現(xiàn)翹尾行情，成交環(huán)比實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

??展望12月，近期中央多部委密集表態(tài)，明確指向涉房融資解凍，個(gè)人按揭貸款邊際改善。但銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁主要利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，那些“問(wèn)題”房企融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??值得一提的是，個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢(shì)，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，又如合肥由此前的6個(gè)月以上縮短至3個(gè)月。與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

??而從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)。現(xiàn)階段房企加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)，預(yù)計(jì)年末企業(yè)將加大供貨力度，并推出更大力度的優(yōu)惠措施，打折降價(jià)潮或?qū)⒙印Ｊ艽擞绊?，年末成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或?qū)⒂邢蕖?nbsp;