??導(dǎo) 讀 

??1、百強(qiáng)10月業(yè)績環(huán)比回升1.4%
??2、逾8成房企單月業(yè)績同比降低，37家同環(huán)比雙降
??3、房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，年末成交不容樂觀

??☉ 文／克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??前言：2021年10月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，29個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。其中，一線城市市場成交環(huán)比增長4%，同比跌幅收窄至18%。25個二三線城市市場難言好轉(zhuǎn)，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。

??企業(yè)層面，10月TOP一百房企單月業(yè)績規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，但降幅收窄至32.2%。逾8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百強(qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。

??整體來看，下半年在市場降溫的大背景下，“銀十”的市場行情未如期到來，“十一黃金周”的市場相比往年也略顯慘淡。預(yù)計(jì)年末，房地產(chǎn)市場難言樂觀，市場成交或?qū)⒕彶较滦小⒎科箐N售將繼續(xù)承壓。“以價換量”仍是企業(yè)加快成交去化的必要選項(xiàng)，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。

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??業(yè)績：百強(qiáng)房企10月單月業(yè)績環(huán)比回升1.4%

??2021年10月，TOP一百房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，單月業(yè)績規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%。受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，但降幅略有收窄至32.2%。累計(jì)業(yè)績來看，1-10月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長18.5%和6.7%，累計(jì)業(yè)績增速放緩。

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??門檻：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢
百強(qiáng)門檻179.4億元

??2020年1-10月，百強(qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化, 行業(yè)競爭加劇。其中，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長、保持規(guī)模優(yōu)勢，TOP十房企1-10月銷售操盤金額門檻達(dá)到2288億元，同比增幅達(dá)25.3%，較2019年增長40.1%。 

??TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升23.5%和11.3%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。而TOP50房企銷售操盤金額門檻與去年同期基本持平，達(dá)到485.6億元，門檻增幅低于其他梯隊(duì)房企。此外，截至10月末TOP一百房企的銷售操盤金額門檻同比增長5%至179.4億元。

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??企業(yè)表現(xiàn)：逾8成房企單月業(yè)績同比降低

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2021年10月百強(qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。整體來看，10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百強(qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。

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??市場：市場持續(xù)降溫、打折降價常態(tài)化
近半二三線成交跌幅擴(kuò)大

??2021年10月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，29個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。

??一線城市市場不容樂觀，成交環(huán)比增長4%，同比跌幅收窄至18%。其中，北京、上海成交整體仍處低位，廣州市場形勢最為嚴(yán)峻，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低，僅限于深圳成交明顯回升。北京新房市場轉(zhuǎn)冷，6成以上新盤推出特價房源，優(yōu)惠力度不低于9折，曾經(jīng)的熱銷盤甚至銷冠項(xiàng)目開始啟用中介渠道拓客。二手房市場迅速冷卻，掛牌量持續(xù)增加，但成交量持續(xù)下滑，價格同樣向下調(diào)整，海淀區(qū)部分學(xué)區(qū)房售價跌幅多達(dá)15%。上海市場明顯降溫，隨著入圍規(guī)則的調(diào)整，熱銷盤的入圍積分明顯降低，部分項(xiàng)目因認(rèn)購量不足主動延長認(rèn)籌時間。第五批次集中供應(yīng)房源對外公示，共計(jì)57個樓盤、1.5萬套房源。其中，備案均價在10萬元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目便有15個，有望提振市場熱度。廣州市場形勢愈加嚴(yán)峻，房企打折降價常態(tài)化，過半樓盤降價促銷，部分項(xiàng)目推出工抵房，降價幅度多達(dá)30%。為了降低購房門檻，部分項(xiàng)目實(shí)行首付延期，可在3個月內(nèi)付清首付，外圍區(qū)域的部分樓盤更是出現(xiàn)了“首付貸”等亂象。深圳新房市場同樣遇冷，除了個別網(wǎng)紅盤仍能實(shí)現(xiàn)日光之外，不少項(xiàng)目啟用中介渠道分銷，甚至通過提升傭金比例爭搶客戶資源。打折降價漸成市場標(biāo)配，部分項(xiàng)目不僅推出特價房、折上折等優(yōu)惠措施，而且額外返傭。二手房市場愈加慘淡，成交連續(xù)7個月下滑，市場價格繼續(xù)向下調(diào)整，部分小區(qū)現(xiàn)已接近指導(dǎo)價。

??25個二、三線城市市場難言好轉(zhuǎn)，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。其中，4成二、三線城市成交環(huán)比回升，不乏南寧、天津、鄭州這類壓力城市。反觀寧波、南京、廈門等熱點(diǎn)城市成交持續(xù)下行，成都、常州等環(huán)比近乎腰斬。2成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)正，徐州、西安等皆升至年內(nèi)高位。不過，近半二、三線城市市場依舊低迷，成交同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，廈門更是續(xù)創(chuàng)年內(nèi)新低，島外在售樓盤頻頻降價促銷。

??近期，決策層輪番表態(tài)：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保障好剛需群體信貸需求。預(yù)示著短期居民按揭貸款將邊際改善，廣州、深圳、成都、無錫等更是先行先試，涉及下調(diào)房貸利率，縮短放貸周期等。但需要提醒的是，銀行集中放貸主要還是前期簽約的按揭貸款合同，房貸新增授信規(guī)模相較有限。退一步講，部分城市即便將明年初的房貸額度挪至今年底使用，扣除前期積壓的按揭貸款規(guī)模，新增按揭貸款規(guī)模仍難顯著提升。

??而從周度成交數(shù)據(jù)來看，市場仍難言轉(zhuǎn)向。10月第一周，31個重點(diǎn)監(jiān)測城市成交環(huán)比下降49%，近4成城市環(huán)比腰斬。第二周，31城成交環(huán)比增長90%，4成以上城市環(huán)比實(shí)現(xiàn)翻倍增長。第三周，31城成交環(huán)比下降9%，武漢、長沙、寧波等成交放量后再度轉(zhuǎn)降，環(huán)比跌幅皆超30%。

??展望11月，隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸，部分城市或?qū)⒓芯W(wǎng)簽備案，成交有望明顯提升。但由于新增按揭貸款規(guī)模增長受限，在售項(xiàng)目依舊面臨較大的去化壓力。值得一提的是，房地產(chǎn)稅加速進(jìn)入實(shí)操階段，長期將改變樓市供需及房價預(yù)期，短期也將加劇市場觀望情緒。預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場還是不容樂觀，成交或?qū)⒕彶较滦校詢r換量仍是加快成交去化的必要選項(xiàng)。

??企業(yè)層面，四季度房企銷售繼續(xù)承壓，通過“以價換量”來促銷售、抓回款的空間也越來越小，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。短期來看，年末企業(yè)仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。長期來看，未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。