世邦魏理仕發布《2018中國房地產市場展望——大宗物業投資篇》報告

??2018年3月15日，上海–2017年中國商業地產大宗成交再創歷史新高，全年交易總額達2300億元，同比增長25%。2018年的大宗物業投資市場能否延續上一年的火熱行情？近日，世邦魏理仕發布《2018中國房地產市場展望 — 大宗物業投資篇》稱，2018年中國大宗物業投資將保持活躍，國內開發商整合加速、機構資本將繼續加倉，同時跨境資本需求旺盛；海外投資方面一帶一路和產業地產市場將較為活躍。

??2018年大宗物業市場投資持續活躍

??2017年三季度國內上市開發商的總體資產負債率已升至79%的十年高位，而2018年起將逐步進入債券償付的高峰期。2018年房企債券償還總金額同比增長64%至2500億元，2019年更是將繼續大幅增加至近4000億元。到期債務高峰疊加住宅銷售下滑以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴控將使2018年開發行業的收購兼并活動更為活躍。

??房地產市場“增量轉存量”令開發商成為2017年國內大宗物業投資市場的最大買家。鑒于目前開發商的投資性物業在其總資產的占比仍低，我們相信，2018年，國內開發商將繼續加大一二線城市投資性物業的投資。

??2017年國內房地產基金累計成交金額突破600億元，同比增長150%。2018年初，《私募投資基金備案須知》新規的發布，預計新規將促使地產基金的投資由債權類向股權類轉換，股權類基金將在投融兩端擁有更多的機會，對大宗物業的投資帶來利好。保險資金方面，中國人壽、華夏保險、天安人壽等眾多保險機構在2017年在物業投資市場上屢次出手，預計2018年保險資金對國內優質地產戰略增持的趨勢不變。

??2018年，外資地產基金將繼續把中國列為亞太區增值型投資的首要目標市場。世邦魏理仕研究發現2018-2020年間將共有530億美元亞太私募房地產基金投出，其中中國市場將獲得140億美元，主要為增值型和機會型基金。另外隨著2017年中國經濟的新動力逐步成型，外資地產基金對中國經濟失速的擔憂逐漸減弱，預計2018年外資基金對中國一二線城市優質物業的投資將有所加快。

??主要城市各類物業租金回報率預測

??2018年一線城市核心區域商辦物業的租金回報率將保持平穩，但次中心、新興商務區的寫字樓回報率有繼續向下的趨勢。二線城市中寫字樓供需平衡的南京、杭州，以及趨勢向好的成都等城市的租金回報率均將有所下調。全國購物中心的回報率預計保持穩定。一二線城市以及一線周邊衛星城市的倉儲物流項目的租金回報率將進一步下行。

圖表：2018年主要城市各類物業租金回報率預測

??CBRE大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌：“中國大宗物業投資市場具備在2018年繼續活躍的宏觀基礎，國內開發商和機構投資者仍是買方主力，同時跨境資本需求旺盛。建議投資者關注一線城市中具有租金增長潛力的物業，借助板塊整體提升、物業和租戶結構升級、用途轉換等途徑實現更高的投資回報。二線城市方面，預計商辦和工業物流物業的租金回報率將分別高出一線城市150-300和75-425個基點，較高的租金回報率將繼續吸引投資者的目光，但鑒于供應過剩整體風險較高，建議聚焦租賃基本面良好或改善的市場，可將視野拓展至正在崛起的新興物流樞紐城市。”

??海外投資政策松動可能性低，一帶一路和產業地產投資活躍

??2017年8月以來商務部反復強調的“房地產、體育及娛樂業對外投資沒有新增項目”，而國家發改委于2018年3月起實施的《企業境外投資管理辦法》將房地產劃入敏感類投資。再進一步考慮到2018年美聯儲加息縮表、歐洲央行可能結束量化寬松、國際貿易摩擦加劇等因素對人民幣匯率和中國外匯儲備造成的風險，中國監管層今年內放松對資本出境和境外房地產投資限制的概率較低。

??在此背景下，我們認為一帶一路地區以及和產業配套相關的倉儲、工業、港口碼頭以及自用物業等類型的投資仍將享有更多的政策靈活度，相關投資需求將較為活躍。此外，中資于2013-2015年期間的不少海外地產投資獲利頗豐，2018年我們或將看到中資出售項目的情況有所增加，并帶來一定的再投資需求。