??報告發布：中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會

??相關數據及分析由戴德梁行提供

??重點城市高端寫字樓市場概覽

??北京 – 寫字樓成交持續活躍，市場租金迎來小幅回調

??三季度，北京高端商務寫字樓市場共迎來約9.7萬平方米的新增供應。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續與上季度保持穩定在10.0%。同時，由于中央商務區、望京-酒仙橋和麗澤金融商務區的活躍表現，全市季度凈吸納量高達24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環比下降1.3個百分點至16.2%。持續活躍的市場和強勁需求使整體市場租金企穩回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續十個季度持續下跌后首次迎來小幅上揚，分別環比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??上海 – 三季度，租賃市場持續活躍，核心區域租金穩定

??三季度，上海高端商務寫字樓市場新增供應合計為29.4萬平方米，總存量增至1,421萬平方米。上海寫字樓市場延續了上半年的活躍表現，季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應非常多，上海全市平均空置率依然穩定在17.5%左右。”引領區”等政策上的支持和“十四五”規劃的實施增強了市場對上海核心商圈的信心，上海核心區域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計達22.1萬平方米。第三季度，更穩定的經濟環境下，有更多企業能夠承擔更高的租金，因此核心區域的平均月租金穩定在每月每平方米人民幣282.5元。

??廣州 – 新增供應有限，供應回升短期內將帶來去化壓力

??三季度，廣州高端商務寫字樓市場新增供應達4萬平方米，寫字樓總存量擴容至551.4萬平方米。在新增供應有限的情況下，全市空置率延續今年以來的下降趨勢，環比微降0.5個百分點至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量6.2萬平方米。隨著近期圍繞教育的相關政策陸續發布，一些業主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價租戶以提升項目入駐率。三季度，全市租金環比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續投入使用，年內廣州預計有73萬平方米新增供應入市。供應的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預計短期內全市空置率將有所上升。

??深圳 – 平均租金繼續小幅上揚，空置率重回20%以下

??三季度，深圳寫字樓市場需求仍延續相對活躍狀態，在無新增高端商務寫字樓供應的情況下，單季度全市吸納量達19.9萬平方米。盡管吸納量指標較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標高位。由于前期寫字樓租金已持續下行，目前處于止跌企穩狀態。空置率也下降3.0個百分點至19.3%，時隔兩年重回20%以下。綜合全市，本季度高端商務寫字樓平均租金環比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。未來5年，有望入市的供應量或將高達601萬平方米，市場壓力尚存。

??北京寫字樓市場

??北京寫字樓成交持續活躍，市場租金迎來小幅回調

??三季度，位于中央商務區的陽光金融中心和燕莎的霄云路33號入市，共計為北京高端商務寫字樓市場帶來約9.7萬平方米的新增供應。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續與上季度保持穩定在10.0%。同時，由于中央商務區、望京-酒仙橋和麗澤金融商務區的活躍表現，全市季度凈吸納量高達24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環比下降1.3個百分點至16.2%。持續活躍的市場和強勁需求使整體市場租金企穩回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續十個季度持續下跌后首次迎來小幅上揚，分別環比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??高科技企業成交繼續領跑

??三季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技企業表現繼續活躍，成交占所有行業總成交面積的50.8%，其次為金融業和專業服務業，分別占成交總面積的20.8%和10.6%。其中，中央商務區、望京-酒仙橋和麗澤金融商務區備受知名互聯網企業的青睞，三大商圈分別占高科技行業總租賃面積的44.5%、24.0%和16.1%。

??2021全年百萬新增供應將繼續推高市場空置

??截止至2021年三季度，北京全市新入市寫字樓體量已達56.7萬平方米，預計四季度，仍將有約41萬平方米的新項目投放市場，屆時，北京全年寫字樓市場新增供應將接近100萬平方米。預計年底，大量的新增供應或將繼續拉高北京整體市場空置水平，而平均租金水平將隨著市場的活躍度和業主的信心繼續保持穩定。2021年9月，中國第三個證券交易所塵埃落定，未來，隨著北京證券交易所的正式運營，北京創新型中小企業將迎來更好的平臺和更廣闊的發展空間，屆時寫字樓市場租賃需求將得到進一步提升。

??上海寫字樓市場

??三季度四個優質寫字樓項目完工入市

??三季度，四個優質寫字樓項目交付入市，均位于虹口、普陀等新興商圈。新增供應合計為29.4萬平方米。目前上海高端商務寫字樓市場的總存量增至1,421萬平方米。包括四季度在內，2021年新興商圈的新增供應居多。而核心商圈在今年相較平靜，不過，在2022年，核心商圈將有不少優質項目竣工入市。

??租賃市場持續活躍

??近一段時間，全國又迎來新一波疫情，不過上海本地新增病例極少。雖然其他地區有或大或小的疫情管控措施，但上海的大多數商業活動沒有受到影響。因此，寫字樓租賃市場仍然非常活躍。上海寫字樓市場延續了上半年的活躍表現，第三季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應非常多，上海全市平均空置率依然穩定在17.5%左右。

??“引領區”等政策上的支持和“十四五”規劃的實施增強了市場對上海核心商圈的信心，上海核心區域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。靜安核心、長寧和黃浦是第三季度最活躍的核心商圈。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計達22.1萬平方米。按行業來看，金融業在市場中仍扮演重要角色，在本季度的所有成交中占28.7%，而TMT以24.4%的占比排名第二，專業服務以13.0%的占比緊隨其后。值得注意的是，隨著更多板塊從疫情中復蘇，醫藥、新科技和零售公司也愈發活躍。

??第三季度核心區域租金穩定

??第三季度，更穩定的經濟環境下，有更多企業能夠承擔更高的租金，因此核心區域的平均月租金穩定在每月每平方米人民幣282.5元。

??廣州寫字樓市場

??新增供應有限，高品質物業更具韌性

??2021第三季度，位于琶洲商務區的環球夢大廈投入使用，為市場帶來超過4萬平方米的新增供應，廣州高端商務寫字樓存量擴容至551.4萬平方米。由于原計劃三季度入市的多個項目延期交付，在新增供應有限的情況下，全市空置率延續今年以來的下降趨勢，環比微降0.5個百分點至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量6.2萬平方米。分區域來看，體育中心、珠江新城空置率均有不同程度的下降，其中珠江新城商務區憑借其較高的樓宇品質仍然是辦公租賃需求的熱門選擇，租金表現較為堅挺，空置率環比下降1.5個百分點至4.9%。

??TMT擴張需求不減

??隨著近期圍繞教育的相關政策陸續發布，線上教育與游戲類企業對于擴張與置換物業表現出謹慎態度。一些業主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價租戶以提升項目入駐率。三季度，全市租金環比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。其中，體育中心商務區在租金環比微降0.2%的情況下，成交占比相較上季度擴大了11.3個百分點，業主方“以價換量”的策略顯示出一定成效。從租賃成交的行業類型來看，專業服務、金融業、TMT仍然是需求主力，其中專業服務業成交占比是全市首位，較上季度擴大5.5個百分點。以律所、保險為代表的細分行業租戶選擇搬遷至面積更大或品質更高的辦公空間，如盈科律師事務所租下周大福金融中心近4,000平方米辦公室。另一方面，盡管TMT在三季度的成交占比有所下降，但業務的持續增長始終是租賃成交的動力，擴張的需求仍然更多的來自于成長中的互聯網與科技類企業，例如快手租下廣電平云廣場5,000平方米辦公室用于擴租。

??供應回升短期內將帶來去化壓力

??今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續投入使用，年內廣州預計有73萬平方米新增供應入市，集中分布在琶洲與珠江新城區域。供應的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預計短期內全市空置率將有所上升。在可預見的競爭壓力下，樓宇表現有望出現分化，優質寫字樓的核心競爭力或將得到新的提升。

??深圳寫字樓市場

??平均租金環比上升0.26%，租賃需求西移趨勢較為明顯

??三季度，深圳寫字樓市場需求仍延續相對活躍狀態，在無新增高端商務寫字樓供應的情況下，單季度全市吸納量19.9萬平方米。盡管吸納量指標較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標高位。由于前期寫字樓租金已持續下行，目前處于止跌企穩狀態。空置率也下降3.0個百分點至19.3%，時隔兩年重回20%以下。

??考慮到后續市場的巨大供應壓力，業主往往采取相對積極的租賃策略，同時市場逐漸分化：寶安、南山核心商務區標桿項目去化指標逐漸完成或進入尾盤階段，福田、羅湖樓齡較長的項目未來經營仍然面臨一定難度。綜合全市，本季度高端商務寫字樓平均租金環比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。其中寶安區租金季度增幅最大，達到1.8%；其次是南山區，季度增幅為0.8%。

??從區域來看，租賃需求西移的趨勢較為明顯。以前海片區為例，在政府產業導向及租金補貼的刺激下，高品質物業不斷吸引擴租、換租及新布局深圳的企業進駐，吸納量持續高居各片區之首，其中擴張需求強烈的科技類企業是其主力客群，部分業主采取篩選客戶資質或調高租金報價策略。三季度前海空置率較年初下降約20個百分點，帶動南山區高端商務寫字樓整體空置率下降12.7個百分點至21.1%。

??從行業來看，科技類企業為當前深圳辦公需求當中的關鍵支撐，前海、科技園、后海是其成交活躍片區，如華為、高通、京東等。在“碳達峰、碳中和”政策引導下，清潔能源類企業也有擴張趨勢。一向屬于深圳寫字樓市場主力客群的金融類企業需求平穩，在三季度租賃去化中支撐力度有限。由于多數大中型服務企業在上一階段物業需求已基本落定，后續活躍度預計將相對回落。隨著近期圍繞教育的相關政策陸續發布，線上教育與游戲類企業對于擴張與置換物業表現出謹慎態度。

??后續供應不減，整體租金水平預計保持平穩

??結合可見供應的項目計劃，在5年內有望入市的供應量或高達601萬平方米。后續在途供應量不減，市場壓力尚存。預計隨著新興板塊新項目陸續入市、成熟板塊年末租賃業績指標壓力增大，業主端仍會采用相對積極的策略，整體租金水平將保持平穩狀態。

??聯絡人：

??中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會副秘書長 王泳

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??電郵: cccrea@sina.com

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??戴德梁行北區研究部主管 魏東

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