??導 讀 

??五成土地被TOP10收入囊中，三成房企10月未拿地。

??文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??四季度伊始，多地加大土地供應量，但核心城市低溢價、流拍地塊數量依然不減，市場延續三季度以來“轉冷”趨勢。政策嚴、銷售難、資金緊導致企業拿地愈發謹慎，其中1-10月各梯隊拿地銷售比均較去年大幅下滑，且榜單中有近三成企業10月未拿地，甚至個別企業自三季度以來就未有新增地塊入賬。整體來看，前十月部分企業在土地投資上表現亮眼，中梁、中駿、藍光新增土儲貨值已經超去年全年。綜合而言，市場降溫導致回款難度加大，房企投資節奏會進一步放緩，收縮投資拿地、強調現金高周轉成為房企共識。布局來看，對于三四線城市應更加謹慎，提高拿地標準的同時應避免前期房價、地價過快上漲的三四線，重點關注土地供應加大的、地價降溫的二線城市帶來的底部機遇。

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??五成土地被TOP10收入囊中

??在行業回歸資源主導之下，融資趨緊、市場逐步下行加速了土地資源流向規模房企。1-10月，銷售TOP10房企新增拿地貨值占百強52%，其中TOP3企業碧桂園、恒大、萬科三家的新增土儲就占到百強的四分之一，規模效應得到充分體現。

??各梯隊房企銷售、新增貨值在百強中占比來看，僅銷售TOP10新增土儲貨值占比較銷售集中度高出8個百分點，一方面儲備適當的土儲，保障了未來規模增長的空間；另一方面，隨著市場不斷降溫，前三季度拿地充裕的情況下，四季度可以適當放緩投資節奏有效防范風險。

??但TOP30以后的企業，不僅銷售集中度高于貨值集中度，未來發展規模受限，新增土儲也相對薄弱，市場即將步入“冬天”的情況下，整體生存環境堪憂，尤其是排名靠后的房企，隨時有被市場淘汰出局的可能。

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??投資愈發謹慎，三成房企10月未拿地

??在政策調控不放松以及融資環境偏緊之下，今年房企整體投資力度較弱。1-10月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大，且各梯隊來看全部較去年大幅下滑。其中TOP30以后房企下降力度更大，且顯著低于行業平均，現金流緊張導致拿地受限。例如、中交地產、首開股份等企業，1-10月拿地銷售比較去年下滑幅度超過50%。

??此外，土地市場也在三季度迎來拐點，流拍、低溢價成交、地價下降等均意味轉冷、降溫的信號。這一點從多數房企1-10月拿地銷售比均較1-9月下滑也可見一斑。值得注意的是，10月份近三成企業未拿地，也反映了當前市場格局下開發商謹慎拿地的態度。

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??中梁、中駿、藍光等新增貨值已超2017年全年

??盡管下半年房企投資較為謹慎，但整體來看，仍有部分企業在今年拿地積極。如中梁、中駿、藍光等企業，前十月新增貨值已經超越去年全年，其中中梁較去年增長1倍有余，延續了此前黑馬角色，而中駿、濱江、藍光等企業也在積極補充土儲，不僅為度過寒冬準備了充足糧草，同時也為未來規模再上臺階打下夯實基礎。

??規模房企中，旭輝、新城、中南、綠城等今年新增土儲完成了去年80%以上，即便四季度投資放緩，完成和超越去年的新增土儲貨值問題不大。

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??三四線和中西部仍是投資布局的主要方向

??截止到10月末，銷售TOP100房企拿地依然集中在三四線。數據顯示，三四線新增拿地建面占比達到58%,較1-9月下降2個百分點，雖然房企對于能級的選擇并未出現較大轉向，但市場降溫、土地價格達到臨界點后，對于三四線，房企的選擇明顯更加謹慎。區域來看，中西部仍受房企青睞，前十月新增土儲建面占比達到40%，遠超其他三個區域。

??城市選擇上，前十月拿地熱門城市仍主要聚焦在二線城市，新增土儲建面TOP10全部為二線城市，其中中西部占據五席，重慶、鄭州成為今年拿地最熱門的城市，房企爭相進駐，熱度可見一斑。受房企青睞的三四線中，主要聚集在環一線周邊三四線，如佛山、南通等。也從側面證明在土地降溫不可逆的大勢下，優質的三四線仍然是房企的首選。

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??“收縮”與“撿漏”并行 提高指標、加快資金周轉

??月末，住建部再次強調保持調控政策連續性穩定性，遏制投機炒房，新華社也喊話“調控不是花拳繡腿”，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。種種跡象表明，當前市場預期下滑是不可逆的，房地產市場離“冬天”已經不遠了。而融資難、回款難導致企業投資意愿發生轉變，早在三季度中報業績會上，多數企業已經表達要謹慎拿地的態度。因此，四季度投資節奏放緩毋庸置疑，企業應更注重資金周轉效率。

??城市選擇上，收縮戰略下拿地應更謹慎和聚焦。尤其是三四線城市，政策正處多變期，應謹惕前期房價、地價非理性上漲三四線，適當提高地塊卡位指標，選擇核心城市周邊、經濟好、需求足、位于主城區地塊。二線城市中，上半年房企密集進駐中西部、以及地價已經接近臨界點，在整體熱度下滑的情況下，風險加大，投資布局應該更加理性。

??以往經驗來看，四季度土地供應量會加大，從近期北京、合肥等城市地塊密集入市便也可以佐證了。一方面是完成全年供地指標，另一方面，是迫于土地財政壓力。可以預期，短期土地市場會供不應求，地價將繼續下降。企業可重點關注前期流拍地塊，尤其是二線城市中位置尚佳、拆分和再次打折出讓的地塊。