??導(dǎo) 讀

??節(jié)后部分核心城市“轉(zhuǎn)暖”，市場分化將延續(xù)；2月百強規(guī)模環(huán)比下降22.9%，同比下滑11.6%；房企業(yè)績分化,上市房企超六成業(yè)績增長。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??◆ 榜單改版說明 ◆

??今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權(quán)占比計入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2月春節(jié)假期三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮爽約，成交出現(xiàn)明顯下滑。但節(jié)后最近兩周部分核心城市市場出現(xiàn)了一定的回暖勢頭，我們認為主要是兩方面原因造成，一方面房地產(chǎn)市場有“小陽春”的時間節(jié)點；另一方面調(diào)控放松的預(yù)期讓部分觀望已久的客戶入市。但目前的“回暖”僅限于核心城市及熱點項目市場，整體成交規(guī)模也未出現(xiàn)明顯的增長，因此尚不能解讀為市場全面轉(zhuǎn)暖的信號。

??我們認為2019年將是房地產(chǎn)市場銷售“小年”，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局。長期來看，高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)，房企將由高速增長轉(zhuǎn)向有質(zhì)量增長。

??1、2月百強規(guī)模環(huán)比下降22.9%，同比下滑11.6%

??2019年開年以來，雖然全國有近20城出現(xiàn)了不同程度的政策松綁，但受2月春節(jié)因素影響，市場尚未有明顯回暖跡象。TOP100房企2月單月的整體銷售規(guī)模（操盤金額）較1月環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。

　　盡管入榜房企2月業(yè)績環(huán)比下降，但從1-2月累計銷售情況來看仍然強于整個行業(yè)，百強銷售規(guī)模與去年同期基本持平。在入榜的60余家上市房企中，累計業(yè)績同比上升的房企數(shù)量超6成。從單月來看，上市房企業(yè)績同比上升的房企數(shù)量也超過6成。

　　2、標桿房企上榜門檻有所下滑

??此外，TOP10及TOP20梯隊房企的銷售金額門檻較去年同期有一定下滑，銷售權(quán)益榜TOP10房企的入榜門檻為171.3億元，降幅近20%。除此之外，其他各梯隊房企的銷售金額門檻與去年同期基本持平。

??3、節(jié)后部分核心城市“轉(zhuǎn)暖”，市場分化延續(xù)

??2月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩階段變化：其一，春節(jié)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮爽約。春節(jié)兩周（1月28日-2月10日），三四線城市并未迎來市場期盼已久的火爆銷售場景，成交量不增反跌，暫以23%同比跌幅居前。諸如徐州、淮安等返鄉(xiāng)置業(yè)型城市成交明顯遇冷，成交量同比皆腰斬。

??其二，節(jié)后市場漸有回暖征兆，尤其是那些市場調(diào)整到位的核心一二線城市，樓市、地市皆有轉(zhuǎn)暖的跡象。譬如，南京再現(xiàn)搶購熱潮，部分項目開盤當天實際到訪量多達3千人，1個半小時便告售罄，市場熱度可見一斑。與此同時，蘇州節(jié)后首場土拍堪稱火爆，參拍房企數(shù)量明顯增多，多宗地高溢價出讓，最終7宗地攬金近百億，這與前期底價成交乃至流拍形成強烈反差。

??我們認為節(jié)后市場回暖僅限于部分城市、部分項目，持續(xù)時間周期存疑，并非市場全面轉(zhuǎn)暖的信號。預(yù)計各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局，意即一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。

??4、2019年房企戰(zhàn)略將聚焦主業(yè)、穩(wěn)健發(fā)展

??2019年以來，部分規(guī)模房企已針對今年的宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)發(fā)展機遇以及企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向作出了預(yù)判和規(guī)劃。目前來看，多數(shù)規(guī)模房企對市場預(yù)期持謹慎樂觀的態(tài)度，戰(zhàn)略判斷主要集中在以下幾大方向。

??宏觀經(jīng)濟下行壓力較大

??從宏觀趨勢來看，2019年無論是經(jīng)濟還是房地產(chǎn)本身都有一定壓力。目前經(jīng)濟下行“L”型走勢尚未完成探底，上半年壓力會相對較大。從政策層面來看，我們認為2019年出臺的政策會以對整體經(jīng)濟、對房地產(chǎn)相對有利的政策為主。

??從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展

??2016年至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了增長最快的三年，房企通過高周轉(zhuǎn)、高杠桿完成了規(guī)模的快速擴張。目前市場面臨經(jīng)濟下行壓力，大部分規(guī)模企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略上也從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展。房企投資將以穩(wěn)健為主、追求有質(zhì)量發(fā)展，整體的規(guī)模增速也會較前兩年有所回落。

??聚焦地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)

??目前行業(yè)形勢下，聚焦主業(yè)對于房企而言仍將是重中之重。一方面，目前中國的城鎮(zhèn)化進程還在持續(xù)，未來一段時間內(nèi)中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持較大規(guī)模。另一方面，目前不同地區(qū)、不同城市之間的不平衡不充分發(fā)展問題較為凸顯，部分城市仍具備一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??多元化業(yè)務(wù)中發(fā)展強項

??2019年，規(guī)模房企在多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展中也將更有所側(cè)重，將以發(fā)展強項為主而不再是全面出擊。部分新業(yè)務(wù)面臨未來前景不明、模式不清、目標模糊等問題，房企需要對資源進行重新梳理調(diào)配。通過不斷摸索商業(yè)模式，把資源用更有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)上去。

??更重視產(chǎn)品的打造

??隨著中國房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)增長階段，規(guī)模房企將重新審視產(chǎn)品打造的重要性。我們認為，在當前的市場環(huán)境下，如何通過產(chǎn)品贏得客戶、贏得市場是非常重要的，相信2019年房企的產(chǎn)品打造將會較過去三年有較大提升。