??導 讀 

??內房企Top10門檻高達10.3億元；租金收入仍為主要來源；富力、新城等商業規模快速增長；龍湖、中海等穩扎穩打鞏固優勢。

??☉文／克而瑞研究中心

2019一季度內地房企運營收入

2019一季度外資房企運營收入

??榜單解讀

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??入榜門檻：一季度內房企Top10門檻高達10.3億元

??2019年一季度內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為10.3億元和3.4億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了6.9億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為6.6億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻3.2億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，未來隨著內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。

2019一季度房企運營收入入榜門檻

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??收入結構：租金收入仍為主要來源

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達79.9%，而外資房企則為86.5%。 大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中富力的酒店運營占比達到了86%。

??此外多數企業都加大了長租公寓的布局力度，預計未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續增大。如中駿方面，計劃未來3到5年全國核心城市布局5到10萬套長租公寓；旭輝領寓計劃2021年達到20萬間的規模，并且獨立分拆上市。此外龍湖冠寓2018年已開業5.3萬間，按照規劃2019年累計開業10萬間，預計2020年將會實現20億以上的收入。

2019一季度內房企和外資房企運營收入

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??富力、新城等商業規模快速增長

??恰逢年報季，2018年有不少房企在商業領域可謂發展迅速，如新城控股2018年吾悅廣場方面實現租金及管理費收入同比增長107.44%，富力酒店營業額同比增長195%。這些企業之所以能夠實現規模的快速擴張，一方面是由于自身發展迅速，另一方面通過收并購優質存量資產也起到了不可忽視的助推作用。 

??2018年富力地產酒店運營大幅增長196%，其主要原因是其2018年收購的酒店營業收入入賬，從而提高了酒店項目的整體收入。截至2018年底，富力集團已擁有89家運營中酒店，建筑面積為390.36萬平方米，另有37家在建及規劃中的酒店，連同運營中的酒店共擁有126家酒店。已成為全球最大的豪華酒店資產擁有人。除富力外，萬科的租金也上漲較快，這主要是由于2018年初萬科旗下商業平臺印力以83.65億元，收購了凱德的20個購物中心。 

??除富力、萬科外，業績亮眼還有新城控股，其租金收入的快速上漲主要是由于其自身規模的發展迅速。截止2018年底，新城吾悅廣場已實現80個大中城市、96個綜合體項目的布局，累計開業42座吾悅廣場，已開業面積共計390.40萬方，同比增長72.25%。新城表示，未來將繼續快速拓展廣場規模，預計其相應的廣場租金收入也將保持在快速上升狀態。2019年新城計劃新開業吾悅廣場22個，目標實現租費收入40億元；2020年廣場開業數目將會持續增長到100座。

歷年新城控股商場項目

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??龍湖、中海等穩扎穩打鞏固優勢

??一方面新城、富力、旭輝等房企在商業上急速拓展，另一方面如龍湖、中海、寶龍等則是穩扎穩打，不斷鞏固自身優勢，并各自提出了規模上或租金上的戰略目標。 

??2018年中海在傳統商業領域共實現租金收入港幣40.6億元，同比增長了38%，其中投資物業實現租金收入同比增長44%；酒店及其他商業物業收入同比增長8.2%。截止2018年底，中海地產持有并投入運營的商業物業總面積409萬平方米，包括42棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，為內地最大單一業權寫字樓發展商。未來隨著中海商業規模的不斷擴張，中海希望在2020年收入將超過50億，在2023年收入達到100億。 

??除中海外，2018年龍湖的租金收入達到了40.9億元（不含稅），同比增長了57.7%，其中商場的收入占比為87.8%。從商場規模來看，2018年底龍湖投資性物業已開業面積達296萬平米，整體出租率97.4%；在建商場建面9萬平方米。此外2019年龍湖還計劃于6城新開9座商業項目；2020年及以后于9城新開16個商業項目，屆時龍湖將擁有54座商場，開業面積將達538萬平方米。相信隨著商場的陸續開業，龍湖商場的租金收入也必將水漲船高。 

??除了中海、龍湖，還有不少企業也都提出了未來的商業發展目標，如首創就表示旗下首創鉅大的奧特萊斯業務預計2019年就將完成“5年20城”的戰略目標；新鴻基方面則表示2023年其內地投資物業組合將從1300萬平方呎擴大至2500萬。預計隨著各家房企在商業業務上的不斷加碼，未來的商業市場競爭也將會愈發激烈。

近期各房企商業發展目標